Участки в отключке

116
Инфраструктура. «Земля без подряда» продолжает лидировать в объеме предложения на загородном рынке. «Ф.» выяснил, какова объективная цена сотки с коммуникациями и во что обходится подключение к ним.

Вопрос, стоит ли связываться с участками без подряда, терзает многих, кто решил обзавестись дачей или построить свой дом недалеко от столицы. Будущим дачникам предлагают земельные наделы в среднем и дальнем Подмосковье, их цена варьируется от тысяч до десятков тысяч рублей за сотку. Из расположенных ближе, в том числе и для постоянного проживания, рекламируют дома с участками. Их цена колеблется от 1,5 до 2 млн рублей. Но в подобных предложениях и схемах продаж кроется подвох. Сама по себе земля без подведенных коммуникаций непригодна для строительства дома. А «комплект» за полтора миллиона включает в себя только 6 соток и коробку дома с крышей и стеклопакетами. Подключиться к благам цивилизации будущим покупателям предлагают уже самостоятельно и за отдельные деньги. Для упрощения проектных и юридических процедур сам продавец участков без подряда организовывает клиентов в некоммерческое партнерство, назначая руководить этим объединением своего управляющего. Этот ход позволяет извлечь продавцу тройную выгоду. Во-первых, убедить клиента в том, что к участку будут подведены коммуникации, и сразу просить за землю более высокую цену. Во-вторых, заработать дополнительную маржу на прокладке самих коммуникаций. В-третьих, изначально взять процесс управления будущим поселком под свой контроль.

Скованные одной электроцепью. Электрификация поселка – первостепенная задача, с которой необходимо начать освоение собственной земли. Традиционно участки и дома экономкласса подключаются к электросети из расчета 5–10 кВт на домохозяйство. По существующим нормативам без дополнительных вложений можно подключаться до 15 кВт. Для физлиц действует единый тариф – плата за подключение не должна превышать 550 руб­лей. Но это справедливо лишь для случая, когда точка подключения расположена поблизости. Но поселок, размежеванный на несколько десятков или даже сотен участков, будет немыслимо подключать «в розницу». Для этого и организовывается юрлицо – дачное некоммерческое партнерство (ДНП), которое возьмет на себя прокладку линии электропередачи в поселок, организует внутреннюю разводку, подключит к подстанции или трансформатору, снабдит весь проект необходимыми техническими условиями и получит все согласования по подключению у энергосбытовой организации. Для юрлица тариф за технологическое присоединение вырастает уже до 13197 рублей за киловатт без учета НДС. Но организованное подключение значительно упростит и ускорит процесс электрификации поселка и домовладений. Соответственно, для одного дома только за подключение цена выходит никак не ниже 130–140 тыс. рублей. Трансформатор или подстанция в зависимости от мощности обойдется всему поселку минимум в 200 тыс. рублей, а может доходить и до 1 млн рублей в зависимости от требуемой мощности. Прокладка ЛЭП стоит до 2 млн руб­лей за километр. В итоге цена за подключение увеличивается пропорционально удаленности от точки подключения. Но и это еще не все. «Даже если точка подключения находится поблизости, то, как правило, приходится заниматься реконструкцией уже существующих электросетей, что также является существенной статьей расходов», – рассказывает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка».

А у нас водопровод. Для небольшого поселка до 150 домов будет достаточно пробурить и обустроить две скважины для водозабора – основную и резервную. Из всех разрешительных документов потребуется только лицензия на недропользование. Для более качественного и продолжительного водоснабжения будущего поселка лучше закладывать бурение артезианских скважин. Для Подмосковья их глубина обычно составляет около 100–150 метров. Базовые расценки на обустройство скважин и водозаборного узла у компании-подрядчика колеблются в пределах 1–1,5 млн рублей в зависимости от глубины, качества расходных материалов и насосного оборудования. Само бурение обойдется не дороже 2 тыс. рублей за метр. К этому добавляется прокладка водопровод­ной сети по поселку. Закладывают на нее примерно по 3 тыс. рублей за погонный метр. Что касается санитарного контроля воды, то формально его не делают, поскольку считают, что вода предназначена для технических нужд, а не для питья. Традиционно управляющая компания все же проводит первичный санитарный контроль скважины при ее пуске. Некоторые эксплуатационные службы следят за качеством воды регулярно. Дмитрий Дьяченко, руководитель проектов Mozaik Development, делится личным опытом: «Стоимость одного анализа зависит от количества определяемых элементов и начинается от 1000 рублей при условии, что пробы привозят в лабораторию. В бюджете службы эксплуатации на анализы мы закладываем до 20 тыс. рублей в год». Общая стоимость подключения к водопроводу одного домовладения может дойти до 100 тыс. руб­лей.
Строительство собственных очистных сооружений для небольшого дачного поселка – задача неподъемная по финансам. По экспертным оценкам, стоимость проекта может достигать $1 млн. Если лишнего миллиона нет, но поблизости есть сооружения местного водоканала, можно подключиться к ним. Для этого потребуется получить техусловия на присоединение, построить канализационную насосную станцию и проложить саму канализацию из расчета 3–6 тыс. рублей за погонный метр. В дальнейшем за водосброс в местные очистные сооружения придется платить по счетчику. Самым же распространенным и бюджетным вариантом обустройства канализации считается установка септиков. На дом для небольшой семьи из 4–6 человек это обойдется в 100–150 тыс. рублей.

Плюс газификация всего поселка. Если есть вода и электричество, то теоретически без газа уже можно обойтись. Но обогревать собственный дом электроэнергией в холодное время – занятие расточительное, да и положенных на участок мощностей может не хватить. Альтернатив немного – дрова или дизельный котел, что также достаточно хлопотно или дорого. Проще подвести газ. И даже в том случае, когда поблизости нет газопровода, установка собственного газгольдера в дальнейшем сэкономит достаточно средств при эксплуатации дома. Газгольдерное топливо будет стоить в среднем в четыре раза дороже магистрального газа, тогда как расходы на дизтопливо или электричество увеличат эту разницу до 8–9 раз. Стоимость газгольдера с монтажом и наладкой оборудования обойдется примерно в 300 тыс. рублей при индивидуальном подключении к дому.
Присоединением потребителей к газовым магистралям занимаются районные представительства монополиста – Мособлгаза. Процесс получения технических условий занимает обычно 1–2 месяца. Для оформления газификации необходимо предоставить документы о собственности на участок, генплан и схему подключения поселка (теплотехнический расчет). Очевидно, что и эти вопросы лучше решать через управляющую компанию и дачное некоммерческое партнерство. В среднем на подключение к магистральному газу одного домовладения девелоперы закладывают 150–200 тыс. рублей. Во многом цена зависит от удаленности поселка от газовой магистрали и собственников земель, через которые придется вести газопровод для будущего поселка. На внутреннее оборудование дома газовым котлом и отопительной системой нужно заложить 50–100 тыс. рублей в зависимости от площади дома и мощности оборудования.

И кое-что еще. Только на подключение к основным коммуникациям будущему владельцу «бесподрядного» участка, по самым скромным подсчетам, придется доплатить от полумиллиона руб­лей. По времени согласования прокладка ЛЭП, газопровода, обустройство канализации и водоснабжения при организованном коллективном подходе может занять до одного дачного сезона. Остается еще обустройство внутрипоселковой территории: озеленение участков, периметровое ограждение и обустройство КПП, организация детских и спортивных площадок, уличное освещение, прокладка дорожной сети и дренажные работы. И на примере поселка экономкласса в 120 домов эти работы могут стоить до 300 тыс. рублей из расчета на один участок. Так что в общий бюджет покупки к участку и дому будущему владельцу было бы разумно заложить дополнительный миллион рублей. И если в рекламном объявлении фигурируют «сотки» со всеми уже подключенными коммуникациями по цене ниже 100–150 тыс. рублей даже на приличном удалении от МКАД, стоит насторожиться, насколько объективна эта реклама.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль