Недостаточно открытые инвестиции

76
Надежда. «Ф.» выяснил, какие из фондовых инструментов привлекательны для ­инвестора, который хочет сыграть на будущем восстановлении рынка недвижимости.

На прошлой неделе в «недвижимом» сегменте фондового рынка случились два ключевых события. Во-первых, был положен конец в многолетнем конфликте вокруг активов Михаила Прохорова и Владимира Потанина, которые были объединены в траст Folletina Trading. Речь, конечно, идет об «Открытых инвестициях» (ОПИН), теперь Михаил Прохоров получит в компании около 72%. В этой связи аналитики уже поспешили пересмотреть рекомендации по бумагам девелопера в сторону повышения: на рынке надеются, что под управлением бывшего № 1 в рейтинге миллиардеров «Ф.» компанию ждет успех.

«ОПИН», одна из немногих девелоперских акций в России, серьезно пострадала и из-за кризиса, и из-за неопределенности среди ее акционеров. За последние два года бумага потеряла более 80% своей цены. Но теперь все будет иначе, думают на рынке. В российском подразделении Deutsche Bank выставили справедливую стоимость по данной бумаге – на 50,5% выше ее текущих котировок. В первые дни после объявления о разделе активов между бизнесменами котировки «ОПИНа» взлетели на 15%, а объемы торгов выросли в десятки раз (в обычной обстановке сделки на ММВБ по этим бумагам ­происходят далеко не каждый день). В портфеле «ОПИНа» после раздела остались проекты «ОПИН-плаза», коттеджные поселки «Пестово», «Мартемьяново», «Павлово», торгово-развлекательный Центр искусства им. Райкина, земля в Подмосковье и некоторые другие. Однако аналитики, выставляя оценку компании, не на эти проекты надеются. Все дело в недооцененности бумаги, а также в крайне низкой ликвидности, замечают на рынке. Действительно, о буме в российском строительном секторе говорить рано. По оценкам специалистов Penny Lane Realty, 98% проектов в сфере торговой недвижимости в России остаются замороженными. Среди «живых» – отдельные объекты жилья, элитного и эконом-класса.
Вторым событием недели стало заявление премьер-министра Владимира Путина о том, что в ближайшие пять лет на финансирование федеральной программы «Жилище» из бюджета будет выделено 424 млрд рублей. Премьер считает, что если строить не менее 100 млн квадратных метров в год, то жилье станет доступным. Однако для решения такой задачи нужно много чего: и мощности по производству стройматериалов, и земельные участки, подключенных к инфраструктуре, и дешевое финансирование для застройщиков и покупателей. «Сегодня, например, за инфраструктуру платит покупатель квартиры, а в будущем государство думает взять на себя строительство инфраструктуры для существенной доли земельных участков, но сможет ли бюджет потянуть такие расходы?» – сомневается Юлия Гордеева, аналитик по недвижимости Deutsche Bank.
Будут ли банки давать дешевые кредиты? Президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков заявил на днях, что банки «обожгли руки на молоке» и опасаются браться за финансирование строек по своей инициативе. Глава Ассоциации считает, что спрос на недвижимость будет расти быстрее, чем предложение, что подстегнет рост цен на недвижимость. Хотя в России не случилось ценового схлопывания на рынке недвижимости, как по всему миру. Это признает и Анатолий Аксаков, добавляя, что банки воздерживаются от продажи активов в недвижимости,  ждут, пока цены начнут расти.
Между тем, несмотря на все сложности, жилье эконом-класса – это самое перспективное вложение средств для инвестора. «Если объект коммерческой торговой недвижимости окупится не менее чем через пять лет, то от жилья эконом-класса первой прибыли можно ожидать через два года с момента начала проектирования», – говорит Владлен Волошин, генеральный директор компании «Велес Капитал Девелопмент».

И другие бумаги. Из того, что торгуется на рынке, можно выделить акции «Группы ПИК» и «Группы ЛСР». Из сектора торговой недвижимости есть акции AFI Development. «Наименьшим риском среди российских публичных девелоперов, но при этом с высоким потенциалом роста, на наш взгляд, обладают акции «Группы ЛСР». В этом году мы ожидаем высокого роста продаж и в этом бизнесе. Помимо постепенного восстановления спроса на строительные материалы, увеличению выручки будет способствовать ввод новых мощностей», – говорит Татьяна Бобровская, финансовый аналитик ИК «Брокеркредитсервис». «Официально мы данные компании не покрываем, но, по моим личным оценкам, потенциал роста «ПИК» и «ЛСР» составляет порядка 50–60%», – поделился соображениями Андрей Сапунов, старший инвестиционный консультант ИК «Финам». Однако в «Финаме» добавляют, что «достаточно осторожно относятся к оценке компаний данного сектора в связи с тем, что большинству из них свойственны низкий уровень прозрачности и недружелюбная политика по отношению к аналитическому сообществу и инвесторам».

REITs. Пока в России «создаются условия для возникновения рынка недвижимости», на Западе частные инвесторы с успехом зарабатывают на этом рынке. Несмотря на серьезный обвал цен, а во многом и благодаря ему, сегодня американский рынок недвижимости скорее жив, чем мертв. По крайней мере, если судить по индексам, которые отражают стоимость строительных инвестиционных трастов (REITs). Индекс Dow Jones вырос с начала года на 8,7%, в то время как индекс Dow Jones REITs прибавил 20,2%. Другой традиционный индекс – S&P 500 – с начала года просел на 6%, а вот индекс FTSE NAREIT прибавил 13,44%. В индекс Dow Jones REITs входят все публичные трасты, которые инвестируют деньги во все сектора американской недвижимости. В индекс FTSE NAREIT входят 148 наиболее ликвидных публичных трастов. Трасты, чьи акции торгуются на рынке, привлекли в прошлом году около $35 млрд инвестиций, а за первые 8 месяцев этого года приток составил уже $27 млрд.
Чувствуют себя хорошо многие биржевые фонды, в портфеле которых акции строительных компаний. Например, Fidelity Real Estate Investment, под управлением которого активы стоимостью $3,3 млрд. Доходность фонда в прошлом году составила 74% – почти рекорд среди других биржевых фондов из данного сектора, а за последнее десятилетие в среднем фонд приносил инвесторам 11% ежегодно, что также является уникальным показателем в секторе.
Наиболее крупные доли в портфеле Fidelity занимают бумаги Simon Property Group. Это один из крупнейших владельцев торговых, развлекательных, жилищных комплексов по всему миру. Другая крупная доля приходится на бумаги Public Storage – компания занимается строительством и сдачей в аренду всевозможных складских площадей также по всему миру. Схожие по структуре портфели у другого успешного фонда – iShares Dow Jones US Real Estate, а также у Vanguard REIT Index ETF и iShares Cohen & Steers Realty Majors. Бума в секторе недвижимости ни в США, ни в остальном мире, понятно, не наблюдается из-за кризиса и крайне медленного восстановления спроса. Между тем, в секторе коммерческой недвижимости есть признаки стабилизации, кроме того, корпорации за минувшие два года смогли провести реструктуризацию бизнеса, избавившись от плохих активов. Чего, конечно, не скажешь о жилье: тут определяющей в ближайшие годы станет ситуация с безработицей, а также с нежеланием банков давать ипотечные кредиты. Кроме того, те компании, которые остались на плаву, с успехом привлекают средства для слияний и поглощений, ведь множество объектов сейчас можно получить по бросовой стоимости. Инвесторы адекватно оценивают перспективы таких вложений, поэтому приток средств в девелоперские трасты не иссякает.

 

Недостаточно открытые инвестиции

 

Недостаточно открытые инвестиции

 

 

Доходность девелоперских акций*

 

Доходность

Цена, $/GDR

Целевая
цена, Deutsche Bank,
$/GDR

БКС, руб./ акция

КИТ Финанс, $/GDR

Тройка Диалог, $/GDR

с начала года

за 1 год

ЛСР

+45,2

+80,6

8,8

12,8

1130

11,4

11,2

Система Галс

-1,2

+210,5

1,3

2,0

на пересмотре

   

ПИК

-4,9

+96,0

4,0

7,5

175,0

 

4,7

РТМ

-15,3

+10,3

6,5

 

на пересмотре

   

ОПИН

-21,8

-29,7

960,0**

47,0

1300,0

   

AFI Development

-56,5

-60,3

1,8

1,7

на пересмотре

3,0

1,2

* Цены указаны на 15.09.10.

** Рублей за акцию.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль