Секъюритизация земли российской

82
Фонды. «Ф.» исследовал портфели земельных ПИФов. Фондов, готовых поделиться информацией о себе, немного. Зато земли не так уж мало – могла бы поместиться небольшая европейская страна, например Андорра.

Создавая земельные закрытые ПИФы недвижимости, управляющие компании пытались решить сразу несколько специфических девелоперских проблем. С одной стороны, можно было привлекать финансирование для приобретения земельных активов от инвесторов, не прибегая к дорогостоящим кредитам. С другой – пайщики получают отсрочку по налогообложению прибыли, что позволяет реинвестировать больше средств. Плюс дыра в законе, дающая возможность уходить от земельного налога. Еще одна важная функция земельных ПИФов – защита недвижимости от рейдерских захватов. Многие фонды создавались на «свои» деньги и для «своих» пайщиков, чтобы получить все эти «преференции». В ФСФР сейчас зарегистрировано более трех десятков земельных фондов. Открывать информацию о них готовы лишь треть управляющих компаний.
Эффективность «классического» земельного ПИФа складывается из развития приобретенных в него участков. «Сельскохозяйственная» земля переводится в «строительную» – рост в цене в 1,5–2,5 раза. Организация инфраструктуры будущего поселка – прокладка дорог и коммуникаций – прибавляет к стоимости еще минимум 50%. Разработка и утверждение генплана застройки – плюс 30%. Само строительство повышает капитализацию еще на 25%. Пусть полный цикл занимает несколько лет, но организованный ленд-девелопмент резко повышает ликвидность земли в сравнении с участками без подряда и коммуникаций, коими сейчас переполнен загородный рынок.
Есть на чем заработать, но есть и риски. И не только рыночные, которые сполна отработали свое в кризис. Неприятной новостью для инвесторов стали законодательные инициативы Минрегиона, который желает запретить индивидуальное жилищное строительство на сельскохозяйственных землях. Для некоторых фондов это может стать серьезным испытанием. И для всех без исключения пайщиков возрастут издержки, если пройдут поправки в Налоговый кодекс, инициированные Минфином. До сих пор земельные участки, упакованные в ПИФы, выпадали из-под обложения налогом на землю – элементарно не могли найти плательщика. Теперь найдут.

 

Что хранят земельные ПИФы

Казанский земельный инвестиционный фонд

Управляющая компания: «АС менеджмент»

Зарегистрирован: 14.06.2007

Сформирован: 20.09.2007

Минимальный первоначальный взнос, руб.: 1 млн

Стоимость, руб.,
на 31.08.2010

Изменение
за год, %

Пая

17240,29

+91,21

Чистых
активов

22,4 млрд

+47,8

Фонд владеет в общей сложности 15,8 тыс. га земли в Татарстане. В его активах также числятся жилье, объекты коммерческой недвижимости и гаражи. Часть имущества составляют коттеджи в Мякинино (Москва).

 

«Траст Юнион – земельный»

Управляющая компания: «Траст Юнион Эссет менеджмент»

Зарегистрирован: 19.11.2009

Сформирован: 19.01.2010

Минимальный первоначальный взнос, руб.: 1 млн

Стоимость, руб.,
на 31.08.2010

Изменение
за год, %

Пая

995,71

-0,0043

Чистых
активов

7,04 млрд

+22

Фонду принадлежит 2156,89 га земли в Ступинском районе Московской области. Категория земель варьируется в зависимости от участка – от сельскохозяйственных с разрешением на дачное строительство до земель населенных пунктов с разрешением на коммерческую застройку, в том числе промышленными и складскими объектами.

 

«Солид Подмосковный»

Управляющая компания: «Солид – фонды недвижимости»

Зарегистрирован: 18.10.2007

Сформирован: 26.12.2007

Минимальный первоначальный взнос, руб: 1 млн

Стоимость, руб. ,
на 31.08.2010

Изменение
за год, %

Пая

1055,7

+0,12

Чистых
активов

3,3 млрд

+0,12

Активы составляют 848,28 га земель в Раменском районе Московской области, расположенных на удалении 40–50 км от МКАД. Участки относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешением на дачное строительство. В управляющей компании планировали заработать на росте цен. Основной доход фонду должна была принести реализация объектов недвижимости. Но эта стратегия оправдывала себя только в период бума на рынке загородного жилья – стоимость паев в предкризисный год выросла на 17%. В последующем она снижалась. В период формирования фонда УК рассчитывала на доходность в 14% годовых.

 

«Третий земельный»

Управляющая компания: «Виктории ЭМ»

Зарегистрирован: 24.01.2008

Сформирован: 31.07.2008

Минимальный первоначальный взнос, руб.: 50 тыс.

Стоимость, руб.,
на 31.08.2010

Изменение
за год, %

Пая

5968,02

+358

Чистых
активов

1,73 млрд

+358

За последний год ПИФ показал наибольший рост стоимости пая. За весь период существования фонда он подорожал более чем на 500%. Общий земельный банк ПИФа составляет 238 га в Истринском районе на удалении не более 60 км от МКАД. Средства фонда идут в том числе на ленд-девелопмент собственных земельных активов, значительно повышая их стоимость. Именно это обеспечивает высокий рост капитализации фонда.

 

«Альфа-капитал земельный»

Управляющая компания: «Альфа-капитал»

Зарегистрирован: 15.01.2009

Сформирован: 15.04.2009

Минимальный первоначальный взнос, руб.: 1 млн

Стоимость, руб.,
на 30.07.2010

Изменение
за год, %

Пая

87982

-11,72

Чистых
активов

1,35 млрд

-11,72

Средства фонда инвестированы в ликвидные земельные активы: территории прилегают к городам-миллионникам. Сформированный чуть больше года назад ПИФ показал отрицательную динамику СЧА. Наибольшее снижение пришлось на март этого года, когда оно составило сразу 8%.

 

«Русское поле»

Управляющая компания: «Тринфико Пропети менеджмент»

Зарегистрирован: 18.08.2009

Сформирован: 12.11.2009

Минимальный первоначальный взнос, руб.: 1 млн

Стоимость, руб. ,
на 30.06.2010

Изменение
за год, %

Пая

1018

+1,49

Чистых
активов

851,5 млн

+447,7

ПИФ «Русское поле» был сформирован в разгар кризиса на рынке загородной недвижимости. Несмотря на это, стоимость паев показывает положительную динамику. По данным на первое полугодие 2010 года, паевой инвестиционный фонд владеет землями сельских поселений в Московской области: 195 га в Раменском и 157 га в Можайском районах.

 

«Финам – капитальные вложения»

Управляющая компания: «Финам менеджмент»

Зарегистрирован: 26.01.2006

Сформирован: 05.05.2006

Минимальный первоначальный взнос, руб.: 500 тыс.

Стоимость, руб.,
на 31.08.2010

Изменение
за год, %

Пая

121020

-15,39

Чистых
активов

561,3 млн

-16,94

В активах фонда 10 181 га земель в Краснодарском и Алтайском краях, Липецкой и Ростовской областях. В УК говорят, что назначение земель менять не планируется, они так и должны оставаться в категории сельскохозяйственных. А при таком объеме земельного фонда и расположении в планах, очевидно, агробизнес, а не строительство. В конце 2009 года фонд сменил категорию на «рентный». До 20 сентября будет находиться под управлением компании «Финам менеджмент». Сейчас готовится его перевод в УК «БИН Финам групп».

 

Земельный фонд «Перспектива»

Управляющая компания: «Витус»

Зарегистрирован: 18.10.2005

Сформирован: 27.01.2006

Минимальный первоначальный взнос, руб.: 100 тыс.

Стоимость, руб.,
на 30.07.2010

Изменение
за год, %

Пая

7231,95

-55,07

Чистых
активов

267,6 млн

-55,07

Вплоть до конца 2008 года ПИФ «Земельный фонд ”Перспектива“» показывал положительную динамику стоимости паев, которая выросла более чем на 60% за три года. Фонд приобретал земельные активы с целью последующего девелопмента и перепродажи. С наступлением кризиса эта стратегия оказалась не столь неэффективной. СЧА и цена паев фонда начали снижаться.

 

«Брик первый инвестиционный»

Управляющая компания: «Капиталъ ПИФ»

Зарегистрирован: 01.06.2009

Сформирован: 28.06.2009

Минимальный первоначальный взнос, руб.: 10 млн

Стоимость, руб.,
на 31.08.2010

Изменение
за год, %

Пая

610,84

-10,92

Чистых
активов

48,8 млн

-10,92

УК изначально собиралась инвестировать средства фонда только в те земли, на которых разрешено строительство (категория ИЖС или сельскохозяйственные с разрешением на строительство). Первый год стоимость чистых активов ПИФа колебалась около нулевой отметки, но с середины 2007 года она стала плавно снижаться, потеряв за три года 40%.

 

«Синергия – земельный фонд»

Управляющая компания: «Синергия»

Зарегистрирован: 03.03.2009

Сформирован: 25.08.2009

Минимальный первоначальный взнос, руб.: 1 тыс.

Стоимость, руб.,
на 30.07.2010

Изменение
за год, %

Пая

110,54

+12,5

Чистых
активов

27,6 млн

+12,5

Управляющая компания инвестирует средства своего фонда в активы, расположенные в тридцатикилометровом поясе вокруг Москвы и Санкт-Петербурга. Такие земли недешевы, но участки, прилегающие к мегаполисам и удаленные от промышленных зон, пользуются высоким спросом даже в кризис. В начале 2011 года в Гатчинском районе Ленинградской области на средства фонда начнется строительство коттеджного поселка «Родник» на 200 семей по системе некоммерческого дачного партнерства. Эта система предусматривает коллективное финансирование его членами в инфраструктуру и коммуникации будущего поселения, индивидуальные затраты на строительство домов. Из средств земельного фонда УК «Синергия» планирует вложить в объект 31 млн рублей – на приобретение участков и долевое строительство объектов недвижимости.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль