Шоу «7 тыс. рублей за квадратный метр»

132
Иллюзии. Предложения дешевого жилья всегда подозрительны, тем более если речь идет о коттедже иди таунхаусе. Множество копий сломано и о сильно завышенные цены на эконом-класс. Где же находится золотая середина?

Каменный дом площадью 150 кв. метров на участке 6 соток за 1,5 млн руб­лей в 40 километрах от МКАД по Дмитровскому шоссе. В это трудно поверить, зная цены подмосковного рынка, особенно, когда предлагают коттеджи в организованном поселке с коммуникациями у его границ. Сравнивая аналогичные дома и участки, получаем, что «сотка» стоит 67 тыс. рублей, а квадратный метр дома не превышает 7 тысяч. Подвести коммуникации на участок компания «Малоэтажный квартал», предлагающая поселок, обещает еще за полмиллиона. Серьезность предложению придают партнерские отношения с Национальным агентством мало­этажного и коттеджного строительства (НАМИКС) и тот факт, что объекты продавались через «Инком-недвижимость». А теперь еще более серьезно.

Дом за миллион рублей предлагается в минимальной комплектации: ленточный фундамент с монолитной плитой, стены из газосиликатных блоков, с утеплителем и облицовкой кирпичом, деревянные перекрытия, крыша с металлочерепицей, выведенными трубами для подключения к коммуникациям, металлическая дверь, однокамерные стеклопакеты и мансардный второй этаж. «Апгрейд» дома возможен: монолитное межэтажное перекрытие стоит дополнительные 130 тыс. рублей, поднятие стен второго мансардного этажа до полноценного на метр – еще 130 тыс. Отделка «под ключ» и инженерное оборудование дома обойдется не дороже 1,3 млн рублей. По общей смете выходит около 2,5 млн рублей за весь дом, или 16–17 тыс. рублей за «квадрат».
Строит дом подрядчик «Малоэтажного квартала», с которым напрямую заключается договор. Земля в поселке предлагается от собственника – частного лица, но в договоре купли-продажи участка значится его доверитель. Категория – земли сельскохозяйственного назначения с разрешением на дачное строительство. Одновременно с подписанием договора на приобретение земельного участка и строительство дома «девелопер» предлагает подписать еще два документа: договор на вступление в дачное некоммерческое парт­нерство (ДНП), коим и будет управляться будущий поселок, и «инвестиционный договор
на создание объектов коммуникаций и инфраструктуры». Именно по последнему в поселке должны прокладываться коммуникации, строиться дороги и организовываться зоны отдыха. Прописаны сроки и конечная цена за подключение и обустройство территории. С юридической точки зрения получается вроде бы чисто, и вроде бы риски покупателей налететь на «долгострой» или остаться без коммуникаций невысоки. Но вот досада – в договорах нигде не указана компания «Малоэтажный квартал», собирающая деньги
с клиентов, с капиталом всего 10 тыс. рублей. По сведениям «Спарк-Интерфакс», 70% уставного капитала «Малоэтажного квартала» внес Олег Швырев, неоднократно упомянутый обманутыми дольщиками в блогах. Вместе с его именем упоминаются проблемы с землеотводом под строительство многоквартирных домов, несогласованная разрешительная документация и неподключенные коммуникации. Об одном из проблемных объектов в Одинцовском районе газета «Коммерсантъ» рассказывала еще весной 2008 года – покупатели клюнули на низкую цену ($1 тыс. за «квадрат»). Собрав деньги, застройщик организовал из своих клиентов ЖСК. На участке «под дачное строительство» возвел трехэтажный многоквартирный дом, а жильцам пообещал, что их квартиры будут подключены ко всем необходимым коммуникациям. По заверениям Олега Швырева, жильцы созданного ЖСК смогли бы оформить свое жилье по «дачной амнистии» и даже прописаться в нем. Но неотделанная и неподключенная «коробка» дома
до сих пор удивленно таращится пустыми дверными и оконными проемами на своих соседей. Местные жители подавали иски против незаконного строительства, требуя снести «дачный домик», но по другую сторону спора о сносе «самостроя» оказались члены ЖСК со своими исками, заплатившие кровные и не получившие желаемого.
Похожие многоквартирные трехэтажные дома «Малоэтажный квартал» собирается строить и в рекламируемом поселке с низкими ценами, где схема с ЖСК наложится на дачное партнерство. Оформление постройки также попытаются провести по «дачной амнистии». И если в случае с отдельно стоящим коттеджем или таунхаусом на 2–3 семьи остаются шансы на успех, то с многоквартирным домом – едва ли. Менеджеры «Малоэтажного квартала» объясняют будущим покупателям, что многоквартирный дом будет оформляться именно как таунхаус и проблем с документами не возникнет. Но это, как говорится, хотите – верьте, хотите – нет. Кстати, надо еще помнить про коммуникации – многоквартирному дому требуется несколько больше электромощностей, нежели дачной постройке, иначе глажка в одной семье сделает невозможной стирку в другой.
Но дешевое предложение от «Малоэтажного квартала» все же поучительно. Оно показывает реальный потенциал, насколько можно опустить планку по цене «квадрата», если упростить и удешевить процесс оформления земли в собственность и подключения к коммуникациям. И вот еще одна иллюстрация.

Цены для погорельцев. С легкой руки премьер-министра Владимира Путина региональным властям должны были выделить по 3 млн руб­лей на восстановление каждого дома, сгоревшего во время лесных пожаров, из расчета 2 млн на «коробку» и 1 млн на инженерную и прилегающую инфраструктуру жилища. При общей площади домов в 60–100 кв. метров несложно вычислить и цену «квадрата» для погорельцев, она вписывается в диапазон 20–33,3 тыс. рублей – коммуникации не учитываем. Пожары вынудили чиновников пересмотреть свои взгляды на сметы в малоэтажном строительстве. «Ф.» отыскал одну из компаний, работающих по этой программе. Она возводит дома и деревянные постройки для своих пострадавших земляков – речь идет о Тамбовской области – и ведет переговоры о поставках продукции по госзаказу в Нижегородскую область. Каркасно-щитовой дом площадью 100 кв. метров на готовом фундаменте бригада из 4–6 человек сооружает меньше чем за полторы недели. Цена такого малоэтажного строения также невысока: разобранный «полуфабрикат» без кровли, фундамента, отделки и инженерии стоит от 7,5 тыс. рублей за «квадрат». И в 16–18 тыс. руб­лей обойдется «квадрат» готового дома без коммуникаций, земли и расходов на транспортировку. Получается, бизнес готов даже сэкономить государственные деньги.
Несложно проследить, сколько на тамбовском доме зарабатывают дилеры на свободном рынке. Для тех, кто собрался строиться в Подмосковье, дом из клееного бруса «под ключ» с фундаментом, кровлей, отделкой, внутренней разводкой коммуникаций обойдется уже в 45–50 тыс. рублей за «квадрат». В эту цену входят доставка и монтаж конструкций.

Цены на рынке. Девелоперы загородного рынка объясняют высокие подмосковные цены рядом причин: накладно и долго подключаться к коммуникациям, дорого строить, земля, особенно между МКАДом и «малой бетонкой», давно поделена и раскуплена банковскими структурами и лендлордами разных размеров. Но то, что «ценники» сильно задраны, демонстрирует значительное сокращение инвестиционных сделок. «По нашей оценке, до кризиса объем таких сделок составлял до 30%, сейчас это порядка 10–15%», – уточняет генеральный директор «Вектор инвестментс» Дмитрий Бадаев.
Еще одна кризисная напасть, давящая на цены, – финансирование строительно-инвестиционных компаний. Хотя и тут ситуация постепенно выравнивается. «Сейчас, в отличие от 2009 года, банки дают кредиты, однако требования к заемщикам-девелоперам по-прежнему очень жесткие. Ставки по таким кредитам могут достигать 20% годовых, а в среднем составляют 14–15% годовых в рублях», – комментирует Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль – загородная недвижимость». Частично эти проблемы может решить государственно-частное партнерство. На юге Мос­ковской области сейчас возводится новый малоэтажный мегапроект «Новое Ступино». Строительство города-спутника ведет компания MR Group, удачно вписавшаяся с этим проектом в федеральную целевую программу «Жилище». Будущим покупателям квартир, коттеджей и таунхаусов квадратный метр с отделкой под ключ и коммуникациями обойдется здесь в 30–32 тыс. рублей. К продажам подключились АИЖК и АРИЖК с кредитными программами «Стимул» и «Переезд».

 

 

Исследования, проведенные среди потенциальных покупателей загородной недвижимости, показали, что большая часть опрошенных собираются строить дом, используя традиционные материалы.

 

Шоу «7 тыс. рублей за квадратный метр»

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль