Два кризиса коммерческой недвижимости

133
История. Спрос на коммерческую недвижимость – прекрасный индикатор деловой активности. «Ф.» сравнил его поведение в 1998 году и сейчас. В этот раз падение более глубокое и затяжное.

Бурное развитие сектора коммерческой недвижимости пришлось как раз на последний десяток лет. И тем более показательны на фоне его роста сами кризисы: краткосрочный и глубокий 1998 года, и нынешний – менее резкий, зато продолжительный.

Офисы – лакмусовая бумажка бизнеса. В конце 1990-х рынок офисной недвижимости в Москве только начинал формироваться. По оценкам аналитиков Knight Frank, на тот момент общий объем качественного предложения не превышал 1 млн кв. метров. Для сравнения, сегодня в столице насчитывается более 10 млн офисных «квадратов» класса А и В. В 1998 году уровень вакантных площадей в этом сегменте составлял 24,3%, или 256 тыс. кв. метров, и сейчас процентное соотношение близко – 21%, но в количественном – составляет уже 2 млн. За десять лет произошел десятикратный рост, который привел к парадоксальной ситуации с динамикой арендных ставок: в нынешний кризис они упали только за прошлый год более чем на 50%, а в 1998-м снижение составило в среднем всего 15–20% (оценки в долларах). Хотя на тот момент предложение не блистало своей содержательностью. Юрий Тараненко, директор компании «Миэль – коммерческая недвижимость» приводит примеры из прошлого: «Рынок офисных площадей замыкался на административных зданиях – как в центре города, так и на окраинах. Активно снимались площади в НИИ, использовались подвальные помещения, как под офисы, так и под торговлю. По сути, бизнес-центр на тот момент был только один – Центр международной торговли на Красной Прес­не. В 1998-м на пике подъема можно было снять офис в НИИ в районе метро «Беговая» по цене $200-270 за кв. метр в год, в центре максимальные ставки аренды замыкались на $700–800 за кв. метр в год, включая НДС и коммунальные платежи».
Сейчас ситуация совсем иная. Ее описывает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: «Уже сегодня ясно, что в этот раз кризис окажет более затяжное влияние на рынок офисов. Созданный «задел» вакантного предложения, образовавшийся за счет рекордных темпов ввода новых помещений в конце 2008 года и в течение всего 2009-го окажется достаточным для удовлетворения спроса еще как минимум два-три года, поэтому ожидать значимого роста ставок в краткосрочной перспективе не стоит». Большинство же риэлторов в своих публичных заявлениях говорят о росте спроса. Впрочем, это их традиционная «официальная позиция», которая не очень-то зависит от погоды на рынке. В неформальных же беседах сетуют: ситуация остается прежней – пустующих офисов хватает. Не особо обнадеживают редкие крупные сделки, как, например, с ТНК-BP, арендовавшей на 15 лет у «ДС Девелопмент» (группа компаний «Дон-строй») 37,7 тыс. кв. мет­ров офисных площадей в московском бизнес-центре Nordstar Tower. Но нефтяники покинут старый офис, и объем предложения останется почти неизменным.
Одновременно продолжает снижаться объем нового строительства, и владельцы офисов вместе с девелоперами в перспективе уповают на отсутствие серьезных экономических встрясок: мол, нет предпосылок дальнейшего падения цен на офисную недвижимость, и с осени начнется плавный рост. Но более реалистичным сценарием видится стагнация рынка с минимальными колебаниями арендных ставок и цен продажи. В любом случае даже слабый их подъем может быть подкреплен только одним фактором – активизацией всей бизнес-среды, предпосылок к которой пока нет.

Галерея опустела. К концу 1990-х современная форма торговой недвижимости только зарождалась. В столице начали появляться первые супермаркеты, а основными поставщиками «брэндов», преимущественно из Турции и Китая, были «челноки». Большинство потребителей толпами устремлялись на продуктовые и вещевые рынки и развалы. «Торговые сети делали первые шаги. Эта особенность и спасла рынок торговой недвижимости от краха. Мелкие предприниматели, заполнявшие рынки, очень быстро адаптировались к изменившимся условиям. Снизили цены, предложили более дешевый ассортимент, заменив подорожавший импорт отечественной продукцией. И уже в 2000 году розничная торговля показала рост», – дополняет картину Денис Соколов, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield. Сегодняшняя ситуация с торговыми площадями идентична офисной. За десять лет этот сегмент рынка, по крайней мере в Москве и еще ряде крупных городов, окреп и стал действительно профессиональным. Но кризисное «голосование» здесь происходило посредством кошельков рядовых покупателей. Сократившийся потребительский спрос вынудил арендаторов либо уходить из торговых центров вовсе, либо договариваться о снижении арендных ставок. В наибольшей же степени пострадали обитатели торговых галерей, поскольку и ставки у них были значительно выше, чем у крупных якорных арендаторов, да цены на брэндовую одежду и аксессуары не совсем адекватные. Неспроста же начались повальные распродажи с большими скидками. При этом торговые центры с хорошо проработанной концепцией и удачным расположением не только выжили, но и смогли удержать от падения арендные ставки – арендаторам помогал справляться с финансовой стихией высокий трафик все еще обеспеченных людей.
Недавнее открытие на 24-м километре МКАД самого большого в России ТЦ «Вегас» площадью 400 тыс. кв. метров, а также заявления его владельца Араса Агаларова о том, что в ближайшие годы будет построена еще пара таких же «намкадышей», вроде бы говорят о завершении кризиса для торговой недвижимости. Но в торговых центрах до сих пор остаются пустующие места в галереях – мелкая розница значительно поредела. Что же касается ближайших перспектив, то аналитики Jones Lang LaSalle, веря в укрепление рубля, рост доходов граждан и устойчивый потребительский спрос, предрекают благоприятный сценарий для торгового сегмента. А Денис Соколов и вовсе считает, что в этот раз ритейл «отделался малой кровью». По данным аналитического центра «Миэль», максимальное снижение в период кризиса на площади в торговых помещениях составило 35% для арендных ставок и 68% для цен покупки.

Логика логистики. И снова конец 1990-х. Отсутствие какой-либо цивилизованной инфраструктуры. Складской сектор составляли «советские» базы, овощехранилища и хладокомбинаты. Кто-то приспосабливал цеха на пустующих заводах, самые продвинутые и состоятельные бизнесмены пользовались быстровозводимыми ангарами. Александр Никишов, отвечающий  в Cushman & Wakefield за это направление, уточняет: «В отличие от других сегментов рынка коммерческой недвижимости, которые уже обретали черты прозрачных и долгосрочных отношений, складской сектор поздно получил толчок для своего эффективного развития. Это произошло в 2002 году. Хотя первые профессиональные терминалы появились раньше: НЛК ”Лесной“ в 1997 году, Intercomplex в Строгине в 1999-м, ”Кулон“ в 2000-м». Но рынка качественных складов в 1998 году как такового еще не существовало, поскольку и логистика была слабо развита – отсутствовал спрос из-за мелкооптовых поставок, а операции выполнялись, как правило, по серым схемам и краткосрочным необеспеченным договорам. Сегодня же в Cushman & Wakefield оценивают общий объем качественных складских площадей примерно в 7 млн кв. метров. Из-за падения потребительского спроса пострадали и склады. В большей степени это коснулось операторов, предлагающих услуги ответственного хранения. Что касается ближайшего будущего логистических площадей, то в Jones Lang LaSalle надеются, что «этот сегмент выиграет от баланса спроса и предложения и от наименее развитого состояния относительно других сегментов, а также за счет короткого цикла строительства. Не станет сюрпризом, если доля свободных площадей уже через несколько месяцев упадет с 14,3% (сейчас) ниже 10%». А это, в свою очередь, начнет стимулировать новое строительство.
Что же касается рассуждений о «второй волне», то многие игроки рынка рассчитывают на позитивный сценарий. В частности, Юрий Тараненко не видит для нее объективных предпосылок: «До кризиса рынок коммерческой недвижимости сильно зависел от иностранных инвестиций, их доля была существенной. Сейчас структура несколько изменилась – покупателями выступают преимущественно российские компании. Оказывается, мы можем справляться и сами. Почувствовав перспективу роста, западные инвестиционные компании начали говорить о возможности возвращения на российский рынок – это своеобразный индикатор».

 

Поведение спроса в основных сегментах коммерческой недвижимости

 

Период

Изменение, %

Период

Изменение, %

Начало

Конец

Аренда

Начало

Конец

Покупка

Максимальное падение спроса в кризис

Офисный сегмент

II 2008

IV 2009

-47

II 2008

III 2009

-82

Торговый сегмент

I 2008

I 2009

-35

I 2008

IV 2008

-68

Складской сегмент

I 2008

III 2009

-65

I 2008

III 2009

-82

Падение спроса в 2008-м – начале 2010 года

Офисный сегмент

II 2008

I 2010

-37

II 2008

I 2010

-62

Торговый сегмент

I 2008

I 2010

-7

I 2008

I 2010

-58

Складской сегмент

I 2008

I 2010

-17

I 2008

I 2010

-61

Источник: Аналитический консалтинговый центр «Миэль»

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль