Девелоперы потянулись к плугу

117
Метаморфоза. Лендлорды, гонимые высокими налогами и местными администрациями, ищут спасения в труде крестьянском. Еще никогда этот труд не был столь выгодным.

Около полутора лет по думским коридорам бродит новая редакция закона об обороте земель сельхозназначения. Но ни поручения президента правительству, ни «акценты» премьер-министра пока не помогают его принятию. Тем временем владельцам крупных земельных угодий не дают расслабиться местные администрации. Дамокловым мечом над лендлордами висит опасность изъятия неиспользуемых участков, находящихся в «сельскохозяйственной» категории. «Хранить» крупный земельный банк в другом статусе тоже не вариант – высокие налоги съедят заживо, а застроить десятки тысяч гектаров за короткое время невозможно. Попытка  «распилить» владения на участки без подряда и распродать – и это не подходит. Существенный объем розничного предложения в виде участков без света, газа, воды, канализации и дорог даже по низким ценам окажется неликвидным. Главным же эффектом станет очень нежелательный для девелопера – обвал цен на рынке загородной недвижимости.

Пастухи и пастушки. В конце апреля в Подмос­ковье анонсировали новый проект комплексного освоения территории «Истринская долина», управляющей компанией и застройщиком которого выступил «Вектор инвестментс». За девелоперской компанией, созданной два года назад, стоит небезызвестный владелец подмосковных земель и экс-глава ЗАО «Нерль» Александр Клячин. Общая площадь проекта – 1700 га, из них под застройку будет отведено 650. Всего построят 16 поселков классностью от «эконома» до «премиума», предусмотрены даже имения с участками от 1 га, видимо, с целью поскорее распродать землю. На первом этапе строительства инф­раструктуры инвестиции составят $16,8 млн. Завершение же проекта планируется к 2016 году.
Главная его «фишка» – замес идиллии дачной с идиллией крестьянской. Крупные участки от 2 га предлагаются не только партнерам – организаторам досуга для будущих жителей, но и фермерским хозяйствам. В одном из них уже закладывают сад на 1000 плодовых деревьев, пасеку и собираются выращивать овощи – все на площади 5 га. Тут же разместятся птице- и животноводческие мини-фермы. Предполагаемые инвестиции в крестьянское хозяйство – 15 млн рублей, которые планируется освоить на 25 га земли. Кроме земледелия и животноводства в «долине» предусмотрен форелевый рыбхоз с промышленным производством и платной рыбалкой. Это переходное звено от сельского хозяйства к рекреационному, которое представлено конно-спортивным клубом на 120 голов. Лошадям потребуются выгулы и пастбища, что позволит держать еще несколько гектаров земли под застройку в резерве, оставляя ее в категории сельскохозяйственных.
После жилой застройки и основания мелких фермерских хозяйств в «Истринской долине» остается еще много земли. Ее освоением уже сейчас занимается партнер проекта – Истринская молочная компания. «Вектор инвестментс» вложил в аграриев более 30 млн рублей, а площадь участков, выделенная им под пастбища, – 600 га. Таким образом, девелопер сохраняет «живописные виды свежескошенных лугов»,  исключает претензии надзорных госорганов и обеспечивает часть местного населения работой. «Молочники» от такого альянса получили недорогую кормовую базу и возможность покупать недвижимость для ведения хозяйства. На заемные средства приобрели новую технику, наладили селекционную работу. Девелопер увеличил дойное стадо молочной компании на 600 голов при его общей численности в 1500. Ежедневно в хозяйстве производится до 10 тонн молока, которое перерабатывается на собственном оборудовании. В результате не нужно сбывать выработанное фермой молоко за бесценок – до 10 рублей за литр. С переработкой и отпуском готовой продукции цена поднимается до 21–24 рублей. Нехитрые подсчеты дают годовую выручку в районе 80 млн рублей (справедливости ради, собственная переработка и сбыт позволяют нарастить выручку за счет скупки сырья у соседних хозяйств, но мощности все равно ограничены). Но что такое 80 млн рублей – это 5–10 коттеджей, которые легко бы уместились на одном-двух гектарах. Был бы спрос. И с его ростом, как подсказывает логика бизнеса, сельхозугодия будут постепенно переоформляться под индивидуальную жилищную застройку: нашлись десять покупателей, «отрезали» им два гектара, зарезали двух коров.
А пока ведение сельского хозяйства, отчасти декоративного, должно успокоить местных чиновников, страждущих целевого использования земли или же пополнения бюджета за счет смены ее категории. Но и «потемкинской деревней» проект не назовешь, производство реальное, работает. Лишь бы поголовье скота не пошло под нож, когда девелоперу потребуются новые площади под застройку. В этом случае пострадают, кстати, не только животные, но и уже проживающие владельцы коттеджей – их идиллию разрушат новые соседи. Похожее возникает при многоэтажной застройке: возводится микрорайон, и первые дома продаются с хорошими видовыми характеристиками на лесные массивы и водоемы. Позже перед окнами вырастают другие дома, перекрывающие живописные перспективы, либо в последний момент строятся объекты инженерной инфраструктуры с торчащими в окна трубами.
Реальный производственный выхлоп от мини-ферм невелик, две-три семьи это хозяйство еще могло бы прокормить, но рассуждать о конкурентоспособном высокорентабельном производстве на фоне даже Истринской молочной компании трудно. Но можно – рентабельность действительно высока, если считать ее по девелоперскому проекту в целом. Но об этом позже, а пока об административном стимуле.
В «Вектор инвестментс» отмечают, что в последние годы со стороны госорганов заметно усилился контроль за целевым использованием сельхозземель. Генеральный директор компании Дмитрий Бадаев уточняет: «Хотя на практике случаи изъятия земель единичны, компания-собственник предпочитает не рисковать: дешевле поддерживать сельхозпроизводство, чем выплачивать штрафы и портить отношения с госорганами. Логично повышать эффективность существующего сельхозпроизводства, а также искать дополнительные плюсы от него. У любого девелопера остаются земли, непригодные под застройку, в зонах ЛЭП, газопроводов, линий связи, водных объектов, зонах резервирования. Обременения не позволяют перевести участок под строительство, спроса на такие участки тоже нет. Эти земли могут занимать до четверти от общей площади земель девелопера».

Большая игра. О проекте комплексного освоения территории «Большое Домодедово» «Ф.» уже писал (№ 11). И именно здесь, владея 18 тыс. га земли (эксперты оценивают этот актив в $1,5–2,5 млрд), «Коалко» решила развивать сельское хозяйство по-крупному. Имея готовый проект и разрешительную документацию, девелопер может застроить 5 тыс. га: примерно 3,5 тыс. га рассчитывает отвести под жилье, включая объекты социального назначения, 1,5 тыс. га – «места приложения труда» – склады, логистические центры, заводы и фермы. Но даже эти 5 тысяч сейчас частично задействованы в сельском хозяйстве и неспешно ждут своего часа. Заместитель гендиректора «Коалко» Игорь Сазонов признает: «Ведение сельского хозяйства девелоперской компанией – это вынужденная мера, обусловленная требованиями правительства Московской области и администрации городского округа Домодедово. Власти заинтересованы в сохранении и росте показателей по сельскому хозяйству и пытаются его стимулировать». Администрация Домодедова готова поддерживать девелоперов только при сохранении сельского хозяйства на землях района. По мнению местных властей, из 80 тыс. га всей территории Домодедовского района около 20 тыс. должны при нынешних технологиях оставаться под сельс­ким хозяйством. И в случае, если компания предпринимала бы попытки вопреки требованиям муниципалов расформировать хотя бы одно хозяйство, то девелопер получил бы несколько тысяч негативно настроенных местных жителей, руководителя хозяйства и, как следствие, жесткое противодействие со стороны администрации района. Игорь Сазонов упоминает и о других обстоятельствах, не позволяющих свернуть все сельское хозяйство: «Земель Домодедовского городского округа для девелопмента «Коалко» хватит еще лет на 50. Одномоментно 18 тыс. га под застройку освоить невозможно. Но земля не может «лежать» без дела на протяжении такого длительного периода. Самый дешевый способ поддерживать эту территорию – вести на ней сельскохозяйственное производство. В этом смысле задача-минимум – вывести его на уровень безубыточности».
Компания «Моссельхоз», специально созданная для управления активами «Коалко-агро», работает с доходностью около 7% в год. И для нее не ставилась задача создать высокорентабельный бизнес. На это потребовались бы значительные кредиты, которые легко было привлечь до кризиса, но очень сложно обслуживать сейчас, даже с государственными субсидиями, компенсирующими процентные ставки для сельхозпредприятий. Снижение же издержек привело бы к оттоку работников в аэропорт Домодедово и Москву. Кстати, сейчас средняя заработная плата на одном из агропредприятий «Моссельхоза» – племзаводе «Барыбино» – 26 тыс. рублей. Игорь Сазонов уточняет: «Оценивать эффективность вложений в сельхозпроизводство через доходность только племзаводов в нашем случае некорректно. В нынешней ситуации мы, возможно, и могли бы извлекать прибыль в 10–20% годовых, но хозяйства развивались бы очень медленно. И на фоне бурного развития Домодедовского района мы бы их просто "уронили"».
Деньги, вложенные в агробизнес, «Коалко» рассчитывает вернуть через 6–8 лет. В Домодедовском районе инвестиции составили более 500 млн рублей. Еще около 200 млн рублей реинвестировали сами хозяйства после оптимизации своей деятельности. Сейчас, если бы не стояло задачи обновлять племенное хозяйство, менять парк техники и укрупнять фермы, можно было бы извлекать прибыль в объеме до 100 млн рублей в год. И это при очень подвижном рынке труда в Московской области и неудобстве обработки мелкоконтурных полей – «лоскутных одеял», которые требуют дополнительных расходов (на некоторых из них урожай не окупает даже затраченные на обработку ГСМ). В «Коалко-агро» признают: «Эти земли в принципе неинтересно обрабатывать с точки зрения сельского хозяйства в отличие от нашего филиала «Подхоженский». Если стоит задача целенаправленно заниматься сельским хозяйством, то делать это нужно не на территории Подмосковья, или, по крайней мере, на его южных окраинах, где и зарплаты ниже, и почвы более плодородные». Филиал «Подхоженский», расположенный в Серебряно-Прудском районе на юго-востоке Московской области, был организован специально для поддержки домодедовских ферм «Коалко-агро». Здесь 200 человек обрабатывают 4,5 тыс. га черноземной пашни, из которых 2,5 тыс. га идет под зерно, а остальные – под корма для 650 фуражных коров.

Неявная выгода.
«Девелоперу имеет смысл заниматься сельским хозяйством тогда, когда доходность агробизнеса приближается к доходам от девелопмента. С точки зрения сельского хозяйства доходность, сопоставимая с девелоперской, может возникать при укрупнении агробизнеса, когда снижаются издержки на управляющую компанию, «выжимании» чего-то попутного, непрофильного для агропрома», – говорит Игорь Сазонов. В качестве примера «непрофильного» можно привести разработки песка или глины и строительства, скажем, кирпичного мини-завода или – в случае с племзаводом «Барыбино» – доход от услуг ЖКХ для жителей поселка. Можно заниматься и собственной переработкой сельхозпродукции, рентабельность которой в разы выше рентабельности производства сырья. Но в отличие от небольшого истринского хозяйства сбыт готовой продукции в домодедовских масштабах будет затруднен. В «Коалко» рассуждают следующим образом: «Если бы мы ставили перед собой задачу строить именно агробизнес, то занялись бы созданием «полного цикла» с производством, переработкой и сбытом продукции – здесь заложена изрядная часть маржи. Далее мы столкнулись бы с проблемами логистики и реализации и, возможно, часть логистики и часть торговых сетей включили бы в свой состав». Но «Коалко» в таком формате работать не намерено, основные силы компании сосредоточены в девелопменте.
А для девелоперов сейчас интересны проекты с минимальной доходностью от 25–30% (до кризиса особо успешные начинания давали и 100% годовых). С меньшей и даже нулевой рентабельностью, по мнению Игоря Сазонова, сейчас могут работать девелоперы, владеющие собственным производством стройматериалов. Просто им дороже останавливать это производство. Еще один стимул для низкодоходного девелопмента – проекты, в которых у компании нет собственной земли, например инвестконтракты с муниципалитетом. В данном случае она рискует налететь на большие штрафы или даже полностью потерять заказ, если не начнет его выполнять. Владельцу же земли безубыточное сельское хозяйство помогает безболезненно удерживать земельные ресурсы в собственности с минимальной налоговой нагрузкой. В качестве примера Игорь Сазонов озвучивает следующие цифры: «Если бы «Коалко» перевело всю землю, рассчитанную под застройку (5 тыс. га) в «строительную» категорию, совокупный налог составлял бы не менее $20 млн в год. Участки под застройку уже относятся к «землям населенных пунктов», но вид разрешенного использования на них до сих пор удерживается в «сельскохозяйственном производстве». Проводятся налоговые проверки, но земля действительно обрабатывается – оснований для претензий нет. Такой подход позволяет выплачивать за все 18 тыс. га чуть меньше $2 млн в год». Такой неявный на первый взгляд дополнительный доход от агробизнеса получает ленддевелопер. И риск изъятия участков устранен. Земли под девелопмент отзонированы и утверждены в генеральном плане, в любой момент можно начать строительство, полностью готова и утверждена градостроительная документация. Все что нужно – оформить документы в регистрационной палате для окончательного перевода земель и смены их статуса. На это уйдет не более месяца, и можно выходить на стройплощадку.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль