Ипотека за рубежом: сложно, зато дешево

94
Жилье. Несмотря на кризис и осложнения из-за токсичной ипотеки, банки по-прежнему рады качественному заемщику на популярных среди россиян «горячих» рынках Европы.

Если ваш риэлтор говорит, что недвижимость в Испании, Черногории, Болгарии, Турции или Прибалтике не подешевела, не верьте. Не подешевел лишь элитный сегмент недвижимости – те немногие супердорогие виллы на морском побережье, хозяевам которых пока хватает денег, чтобы не спешить с продажей, а подождать лучших для них времен. Неохотно цены снижаются и в тех странах, где рынка жилья в классическом понимании, по сути, не было и до кризиса. А было и есть, как например, в Москве, крайне ограниченное предложение крайне неадекватных по качеству квартир. На всех других рынках и в других сегментах случился не просто спад, а буквально сошла ценовая лавина.
То же самое касается и ставок по ипотеке. Например, индикатор Euribor, к которому привязаны ставки по ипотечным кредитам в большинстве европейских стран, находится сейчас на своих исторических минимумах. Ниже, чем в разгар ипотечного бума, охватившего Европу вслед за США. Несмотря на миллионы личных дефолтов, объявленных по всему миру, ипотека жива. С той лишь разницей, что банки извлекли уроки из последнего кризиса и теперь: а) более тщательно проверяют документы заемщиков, б) временно снижают размер выдаваемого кредита с 80–100% до 50–80% от стоимости жилья, в) опять же временно сокращают сроки кредитования. Однако любой банк все так же рад платежеспособному и надежному заемщику. «Ф.» проанализировал несколько популярных у россиян зарубежных рынков недвижимости и обнаружил, что почти все они стали еще привлекательнее, чем до кризиса. Хотя, в отличие от развитых рынков ипотеку на развивающихся получить сложнее, иногда она вообще лишь «на бумаге» в силу особенностей банковской системы.

 

 

Ипотека за рубежом: сложно, зато дешево

Испания

Рынок недвижимости Испании, как и в государствах Балтии, оказался перегретым главным образом из-за прихода иностранных ипотечных игроков на фоне сверх­дешевых денег середины двухтысячных. Другая причина – массовые покупки жилья англичанами, американцами, немцами и скандинавами. Сейчас этот пузырь продолжает сдуваться, на цены давят высокая по сравнению с остальной Европой безработица, массовое падение доходов, ухудшение макроэкономических показателей.
Вместе с тем взять дом или квартиру в кредит в Испании, пожалуй, проще всего по сравнению с остальной Европой – развитой и не очень. При оформлении минимума бумаг покупатель может получить деньги на срок до 25 лет, взяв в долг 60–70% от стоимости жилья. Ставка по кредиту привязана к Euribor, обычно это трехмесячная Euribor плюс 1,5–2 п.п. «Кризис все же привел к тому, что банки снизили сейчас размер кредита для нерезидентов до 50% от стоимости объекта, стали тщательнее проверять документы», – рассказывает Олег Баканюк, директор представительства Cadespa Property, которая продает в стране преимущественно элитную недвижимость. По официальным данным среднее падение цен на испанскую недвижимость составило 10%, по данным крупных риэлторов, еще больше. Например, агентство недвижимости Fasilismo приводит такие цифры: с ноября 2007-го по ноябрь нынешнего года цены в Испании снизились на 13,7%, в Мадриде – на 14,1%, в Андалусии – на 12,6%. Средний испанский «квадрат», согласно Fasilismo, стоит сегодня примерно 2155 евро, в Мадриде он потянет на 3026 евро. Падение рынка с начала 2009 года не останавливалось – некоторые аналитики сейчас осторожно говорят лишь о признаках стабилизации. Однако испанская экономика пострадала от кризиса едва ли меньше российской, а потому фундаментальные причины говорят в пользу дальнейшего удешевления недвижимости.
При покупке готового жилья на первичном рынке НДС составляет 3,5–7% в зависимости от региона. 7% придется заплатить и при покупке на вторичном – в качестве налога на переход права собственности. 16% придется выложить в случае, если покупается земельный участок или нежилые помещения. До 1% составляет гербовый сбор. Остальные расходы связаны с услугами риэлторов. Ставки налогов будут, возможно, повышаться в ближайший год, поскольку в Испании, как и в других странах, правительства ищут варианты латания бюджетных дыр.

 

 

Ипотека за рубежом: сложно, зато дешево

Черногория

Ипотека слабо развита – жилищные кредиты даже собственным гражданам банки дают по чрезвычайно высоким ставкам – около 20% годовых. От иностранцев в залог потребуется другая европейская недвижимость. Зато Черногория – единственная страна, в которой покупатели-россияне лидируют среди иностранцев, их доля составляет свыше 50%. Наибольшей популярностью пользуются двухкомнатные апартаменты стоимостью до 140 тыс евро. Падение цен в первом полугодии 2009-го к началу года аналитики Gordon Rock оценивают в среднем в 19%. Но даже сейчас в Global Property Guide черногорский рынок рассматривают все еще как перегретый: стоимость «квадрата» на побережье доходит до 2870 евро. Дорого.
Как в случае с Турцией и Болгарией, популярны программы от застройщиков. «В условиях падения спроса они идут на беспроцентные рассрочки до одного года с первоначальным взносом от 20 до 50% стоимости объекта», – рассказывает Дмитрий Асадов, руководитель проектов «Велес Капитал Девелопмент».

 

 

Ипотека за рубежом: сложно, зато дешево

Эстония

Объемы ипотеки в стране начиная с 2000-го удваивались почти каждые два года: в 2000–2009 годах в деньгах рынок вырос буквально с нуля до почти 12 млрд евро, приблизившись к цифре в 35% по отношению к эстонскому ВВП. Банки в стране охотно раздавали ипотеку на 30 лет под низкие проценты, часто давая деньги на весь дом. Сейчас условия ужесточились, в долг дадут лишь 60–80% от стоимости жилья. Средняя ставка на пике кризиса поднималась до 6,5%, сейчас вернулась к 3,5% годовых. Цены в Таллине с пиков 2007 года снизились с 1600 евро до чуть более 700 евро за квадратный метр к началу ноября 2009 года. По сравнению с 2007-м общий объем сделок с недвижимостью упал на 75%. «Хорошая новость заключается в том, что ситуация на рынке недвижимости такова, что она просто не может стать еще хуже», – охарактеризовал положение руководитель подразделения SEB в Эстонии Ахти Асманн.
Для покупки земли нужно зарегистрировать фирму. В остальном ограничений нет. Госпошлина за регистрацию прав собственности составляет 2% от стоимости объекта. Налог на недвижимость – около 1% кадастровой стоимости. Качество предоставляемых документов для получения ипотеки напрямую влияет на уровень ставки: если покупатель готов обслуживать долг по «московским» ставкам, то на подтверждение доходов и качество документов могут закрыть глаза. Это правило, кстати, действует везде. Официально в развитых странах оно называется кредитным скоррингом – независимое агентство присваивает вам категорию pime, subprime и так далее. На неразвитых рынках решить вопрос о размере ставки можно индивидуально. Риски, что заемщику попросту откажут, возрастают при этом многократно.

 

Ипотека за рубежом: сложно, зато дешево

 

 

Ипотека за рубежом: сложно, зато дешево

Латвия

В Прибалтику со своими капиталами пришли в основном скандинавские банки и спровоцировали ипотечный бум, который закончился грандиозным падением цен на недвижимость. Особенно в Латвии. Риэлтерская компания Arco Real Estate подсчитала, что с января 2007 года цены в Риге на серийное (преимущественно времен Советского Союза) жилье рухнули с пиков на 66,14%. Сходные оценки приводят и в Global Property Guide. На фоне кризиса в конце 2008 года средняя ставка для новых кредитов на жилье достигала 10% годовых, снизившись к ноябрю этого года до 4,36%. Однако подешевевшие кредиты не смогли переломить ситуацию, цены на недвижимость по-прежнему снижаются. Экономика Латвии находится в свободном падении. По прогнозам Еврокомиссии, ВВП страны сожмется в 2009 году на 18% (для сравнения: Эстонии – на 13,75%, Литвы – на 18,1%). Прогнозы на 2010 года также неутешительны. В свободном падении находятся и цены на квартиры. «Сейчас 35% жителей Латвии считают, что через год цены на жилье будут ниже, чем сегодня», – говорится в обзоре банка SEB, одного из крупнейших ипотечных кредиторов в стране. Ипотека в Латвии жива, банки ужесточили условия выдачи ссуд: укоротили срок, увеличили первоначальный взнос. Ранее жилищный кредит можно было получить на 30–40 лет в размере 85% от стоимости квартиры. В латвийском подразделении группы Nordea считают, в ближайшие годы объемы ипотеки будут расти на 15–20%.
Чаще всего россияне приобретают в Латвии дома на побережье – для отдыха, мотив получения шенгенской визы также немаловажен, жилье в качестве инвестиций привлекает немногих. Чтобы купить недвижимость, иностранцу не нужно регистрировать в стране фирму, как в случае с Эстонией. Квадратный метр в «несерийной» Старой Риге обойдется в среднем в 1,5– 2 тыс. евро, в Юрмале – 1,3– 2 тыс.

 

Ипотека за рубежом: сложно, зато дешево

 

 

Ипотека за рубежом: сложно, зато дешево

Литва

«Ипотека в этой стране большей частью существует на бумаге. Плюс низкий платежеспособный спрос – многие литовцы ездят на заработки в ЕС. Активных покупателей мало, в том числе россиян», – говорит Станислав Зингель, президент агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock. По оценкам примерно 10% литовцев отправились на заработки, как только страна вступила в ЕС. Между тем, судя по данным ЦБ страны, средняя ипотечная ставка снизилась с почти 6% годовых прошлой осенью до 3,7% к началу октября 2009 года. Максимальный размер ипотечного кредита составляет 80%, который можно получить на срок до 30 лет. Согласно данным риэлторской компании Ober-Haus Real Estate Advisors, за 10 месяцев 2009 года литовские апартаменты подешевели на 30,2%, с пиков цены упали на 36,7%. Сильнее всех пострадала Клайпеда – снижение с максимумов на 41%. В третьем квартале цена «квадрата» в квартирах «старого» Вильнюса равнялась 1900 евро в новых домах и 1650 – во вторичке, в Клайпеде – 1650 и 1200 соответственно. Рынок новостроек во всей Прибалтике сужается.

 

Ипотека за рубежом: сложно, зато дешево

 

 

Ипотека за рубежом: сложно, зато дешево

Турция

Закон об ипотеке был принят совсем недавно – в 2007 году, как следствие турецкие банки еще не освоили этот инструмент. Нет устоявшейся системы привязки ставки к определенному бенчмарку, как в Европе и США. «Ставка ни к чему не привязана, разве что к общей экономической ситуации, – уточняет Константин Соркин, генеральный директор Eurorealt.ru. – До кризиса она была в среднем 7%, сейчас – около 10% годовых. Но все зависит от качества заемщика». По данным Gordon Rock, ставка выросла еще сильнее – до 10,7%. Обычно кредит можно получить в размере до 60% – чаще 20–30% – от стоимости жилья сроком до 15 лет. Граждане России в общем рейтинге покупателей-иностранцев турецкого жилья находятся на пятом месте, уступая англичанам, немцам, грекам и жителям Северной Европы. Иностранцы, кроме россиян, с начала двухтысячных выкупили турецкого жилья на сумму свыше $10 млрд. Наибольшим спросом у россиян, по данным Gordon Rock, пользуется Средиземноморье – 70% сделок, Стамбул – 12%, Эгейское побережье – 8%.
Устоявшихся ценовых индексов по недвижимости в Турции нет. По данным Global Property Guide, весной этого года средняя стоимость «квадрата» в Стамбуле была около 1591 евро. В элитных комплексах цены выросли перед кризисом до 10–15 тыс. евро, а теперь упали на 50%. В других регионах падение составило 20–40%, уточняют в Gordon Rock. «Цены упали, но совсем незначительно, скорее нет ликвидности», – считает Константин Соркин. Подавляющее большинство россиян покупают жилье не дороже 350 тыс. евро за квартиру или апартаменты. Налог при покупке жилья в Турции составляет 3%. Более дешевый вариант – покупка жилья у девелопера. Рассрочка в этом случае может составить до 5 лет при ставке на 2–5 п.п. ниже, чем ставка по ипотеке.

 

 

Ипотека за рубежом: сложно, зато дешево

Болгария

Ипотеку получить крайне трудно, особенно сейчас. Банки требуют, чтобы официальный доход был выше 20 тыс. евро в год, собственная квартира, минимум иждивенцев, длинная история «белого» дохода и прочее. «Первый взнос также выше, чем в среднем по ЕС – 60%. Средняя ставка – 8–10%. Банки очень неохотно выдают ипотеку, особенно на побережье», – делится наблюдениями генеральный представитель Bulgarian Property Advisors в Москве Владислав Харитонов. Средняя стоимость покупки до кризиса была в районе 70–80 тыс. евро, сейчас – 40–50 тыс. евро. Цена за «квадрат» на «первой береговой линии» до кризиса составляла 1200–1500 евро, сейчас – 1100. Вдали от побережья – 700 против прежних 800–900 евро. «Говорить о каких-либо ценовых индексах в случае с Болгарией бессмысленно, поскольку тут принято торговаться. Редко кто покупает квартиру или дом по заявленной стоимости», – объясняет Владислав Харитонов. Налог при обретении права собственности составляет 3%. Как и в случае с Турцией, альтернатива банковской ипотеки – рассрочка от застройщиков – обойдется дешевле.

 

 

Ипотека за рубежом: сложно, зато дешево

Португалия

Португальский ипотечный рынок вырос с 37% к ВВП в 1999 году до 62,1% в 2007-м. Поскольку страна во многом избежала кредитного перегрева, то и цены на недвижимость изменились в течение 2008-2009 годов незначительно. Пик пришелся на 2007 год – 1250 евро за квадратный метр, к осени 2009 «квадрат» подешевел совсем немного – на 50–70 евро. Обычные условия кредита: 50–80% от оценочной стоимости жилья, срок – до 40 лет. Но сейчас заемщику дадут деньги скорее всего не более чем на 15 лет.
Налог на передачу в собственность составляет 0–8% в зависимости от стоимости жилья. Ставка по ипотечным займам привязана в большинстве банков к 3-месячной Euribor плюс 3–4 п.п. «Португалия стала в последние недели просто хитом сезона – россияне пересекли Испанию и обнаружили для себя на границе новую и интересную в плане недвижимости страну», – рассказывает Станислав Зингель.

  

Рейтинг стран по общей стоимости продаж россиянам

Место

I квартал

2009 года

II квартал
2009 года

III квартал
2009 года

       

1

Черногория

Болгария

Болгария

2

Болгария

Черногории

Испания

3

Египет

Франция

Германия

4

Испания

Испания

Украина

5

Турция

Италия

Франция

Источник: «Миэль DPM»

 

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль