И снова дольщики

71
Для участников долевого строительства банкротство застройщика – огромная и зачастую неразрешимая проблема. Что делать, и как меняется законодательство для защиты интересов физических лиц?

Тенденция последнего времени – учащение случаев невыполнения обязательств по договорам и облигационным займам, приводящее к росту дел о банкротстве. В основную группу риска попали и застройщики: одни уже начали процедуру банкротства, другие готовятся активировать ее в ближайшее время. Первой ласточкой стало заявление о банкротстве девелопера «Макромир», принадлежавшего основателю «Пятерочки» и «Карусели» Андрею Рогачеву, поданное 1 апреля. К неудачному девелоперу присоединились «Моспромстройматериалы», входящие в строительный холдинг Олега Дерипаски «Главстрой». Следующим банкротом может стать один из крупнейших питерских застройщиков «Строймонтаж». Печальный список, скорее всего, продолжится.
По одну сторону медали оказываются банки и кредиторы – юридические лица, которым должен застройщик-банкрот. Конечно, негативный момент, но они, как правило, находят способы реструктуризации задолженности или получения оставшихся активов путем управления банкротством в нужном русле через «своих» арбитражных управляющих или заключения сделок с акционерами компаний перед началом процедуры банкротства. Другую сторону медали видят обычные граждане, оплатившие инвестиционные взносы за строительство квартир в жилых домах и так и не дождавшиеся завершения строительства. Что они могут получить в случае банк­ротства своего застройщика? Будут ли достроены жилые дома, и в какие сроки? Удастся ли получить в собственность проинвестированные квартиры?

Деньги вместо жилья. Согласно закону «О несостоятельности (банкротстве)» дольщики попадают в кредиторы последней, третьей очереди. То есть, получат выплаты после удовлетворения требований первых двух очередей, наряду с  банками и другими кредиторами. При этом нужно еще и доказать свои права на денежное требование в судебном порядке, что само по себе стоит дополнительных затрат.
Дольщики, чьи договоры были зарегистрированы в установленном законом № 214-ФЗ порядке, являются залогодержателями земельного участка, на котором осуществлялось строительство жилого дома и незавершенного строительством жилого дома (при условии государственной регистрации права собственности застройщика). В том же документе предусмотрено их право продать заложенное имущество и распределить полученные от этого деньги. Правда, на практике эта норма никогда не применялась, хотя действует с 2005 года, а основанием для продажи заложенного имущества может являться даже такое обычное явление для российского строительного рынка, как нарушение сроков завершения строительства на 6 месяцев.
Далее, в соответствии с изменениями в закон «О банкротстве», действующими с 1 января 2009 года, дольщики как залогодержатели земельного участка получают право реализовать его вне конкурсной массы, получив от 70% цены земельного участка, проданного на торгах. Проблема в том, что этой суммы в большинстве случаев не хватит даже на возврат ранее оплаченных сумм, не говоря уже о приобретении квартир, аналогичных проинвестированным.
Наконец, если использовалась схема с предварительным договором купли-продажи и одновременной покупкой векселей, то ситуация становится еще более безрадостной. Поскольку даже если дом был построен до начала банкротства, вероятность оформления квартир в собственность застройщика и их дальнейшая передача дольщику становятся весьма призрачными.
Получается, в результате банкротства застройщика дольщики, заключившие договоры по любой из использующихся правовых схем, в лучшем случае могут рассчитывать на получение всех или части проинвестированных средств, но не квартиры.

Грядущие поправки. В течение 2009 года наметились некоторые сдвиги в законодательстве, направленные на помощь дольщикам со стороны государства. В частности в северной столице был принят закон «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Санкт-Петербурга». Правда, в конечной редакции это скорее декларативный нормативный акт. Сомневаюсь, что он сможет защитить права дольщиков на практике.
Кроме того, Госдума приняла в первом чтении законопроект о внесении изменений в закон № 214-ФЗ. Согласно ключевой поправке, в случае продажи земельного участка, предназначенного для возведения жилья, или продажи незавершенного строительства, к покупателю объектов переходит обязанность закончить стройку и передать в собственность граждан квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Эти условия применяются и в случае заключения покупателем предварительного договора, а не договора долевого участия. Причем субъект РФ получит право на преимущественный выкуп такого имущества застройщика, находящегося в процессе банкротства.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль