Застрахуй банк от своего дефолта!

81
Доступность. АИЖК оживит рынок ипотеки, страхуя банковские риски. Но действительно дешевыми и массовыми жилищные кредиты станут, когда сформируется рынок секьюритизации.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) обнародовало программу по развитию ипотечного страхования. Документ разрабатывался по поручению президента, который озадачил авторов проблемой доступности жилищных ссуд. Главная идея в создании страховой дочки АИЖК, которая будет принимать часть рисков, связанных с дефолтом заемщика. Например, если банк выдает кредит с низким первоначальным взносом – менее 30% от стоимости жилья, то при вынужденной реализации залога вырученной суммы может не хватить для погашения долга – здесь-то и наступает страховой случай.

Застрахован на 20%. До кризиса банки охотно выдавали ссуды с коэффициентом LTV (отношение «тела» кредита к стоимости залога), превышаю­щим 70%. По словам заместителя гендиректора АИЖК Леонида Векшина, в 2006–2008 годах на такие продукты приходилась половина общего объема выдаваемой ипотеки. Зато сейчас они редкость. Как выяснило агентство, проведя опрос потенциальных заемщиков, количество людей, готовых сделать первоначальный взнос в 10%, в четыре раза больше, чем тех, кто в состоянии внести 30%. И это при соответствующем уровне доходов – позволяющем оплачивать кредит большего размера.
Сейчас ипотечный заемщик страхует жилье от повреждений и потери прав на него, а в некоторых случаях еще и свою жизнь. Новый риск – дефолт. Фактически страховое покрытие по нему укладывается в 20% от стоимости квартиры на момент приобретения при условии, что не менее 10% составляет первоначальный взнос покупателя. Этот продукт коммерческие страховщики могли бы предложить и сами, но не стали спешить. «Мы пытались договориться с ними о его введении, но компании были не готовы, поскольку не могли просчитать риски при ипотечном кредитовании», – рассказывает замруководителя блока «Розничный бизнес» Альфа-банка Илья Зибарев. «Летом агентство интересовалось, планируем ли мы внедрить подобную схему, но тогда она нам была не совсем ясна, кроме того, неопределенности добавляли рост просрочек по кредитам и изменение цен на недвижимость», – говорит заместитель гендиректора «Ресо-гарантии» Игорь Иванов. По его мнению, вмешательство АИЖК необходимо, чтобы расшевелить страховые компании, для которых этот вид бизнеса «откровенно непонятен». Именно этим и займется агентство, дочка которого приступит к страхованию от дефолтов уже в следующем году, а со временем рассчитывает сократить свою долю в этом сегменте рынка до 40%.
Очевидно, дополнительное покрытие уменьшит риски банков и создаст стимул для выдачи ипотеки. Леонид Векшин полагает, что снизятся и ставки по застрахованным кредитам. Если до кризиса стоимость ипотеки с 10-процентным взносом была на 2–3 п.п. выше, чем со стандартным 30-процентным, то теперь с учетом страхового тарифа (0,5–0,8% в год) разница, по расчетам агентства, сократится до 1–1,5 п.п. У банкиров, которые вправе взимать собственную плату за риск, иные оценки. «Ставка увеличится как минимум на 200–400 базисных пунктов», – говорит зампредправления Городского ипотечного банка Руслан Исеев. «Ставка для заемщика вырастет на 0,5–1 п.п., это несущественная разница по сравнению с теми возможностями, которые предоставит страхование – на первоначальном взносе будущий заемщик сможет сэко­номить несколько зарплат. Кроме того, пока человек копит деньги, цены на жилье могут вырасти. Впрочем, у клиента всегда есть выбор: взять кредит с высоким первоначальным взносом или повышенной ставкой», – считает Илья Зибарев. Старший вице-президент МБРР Андрей Шелковой в своих оценках близок к АИЖК: предположительно ставка увеличится на 1,5 п.п. При этом эксперты указывают, что для ипотечных заемщиков при кредитовании важнее сумма, которую им необходимо внести в виде первоначального взноса, а не размер ставки.
Банки и страховые компании готовы поучаствовать в программе. «Это разумная инициатива, которая реализована на многих западных рынках. Страхование ипотечных кредитов повысит их доступность: первоначальный взнос снизится до 10%, а в некоторых случаях – и до нуля», – надеется Илья Зибарев. «Учитывая сегодняшнюю ситуацию, мы считаем, что этот вид с большой долей вероятности будет для нас выгоден. Предполагаемые тарифы позволяют на это надеяться», – говорит Игорь Иванов. По его словам, чтобы точно их рассчитать, компании необходимо получить от банка достоверную информацию об уровне просрочки по кредитам, количестве выставленных на торги объектов недвижимости, количестве реализованных квартир. По словам Андрея Шелкового, для большего эффекта от программы следует разрешить рефинансировать застрахованные кредиты через АИЖК (сейчас по его стандартам проходят только кредиты с LTV не более 70%). Такая возможность предусмотрена в программе агентства, и, по информации «Ф.», оно уже приступило к разработке соответствующих изменений в свои стандарты. Правда, в этом случае получается, что АИЖК свои же риски будет у себя и страховать. По крайней мере, на первом этапе, пока в этот бизнес не подтянутся коммерческие структуры.

Вперед секьюритизации. Принятие новой программы опережает вступление в силу поправок в закон «Об ипотечных ценных бумагах», которые направлены на упрощение процедуры рефинансирования ипотеки и, как следствие, повышение ее доступности. В частности, законопроект разрешает выпуск ценных бумаг, обеспеченных пулом ссуд с коэффициентом LTV не более 70% в расчете на весь портфель. Сейчас этот порог установлен по каждому кредиту из пула. Законопроект, содержащий и ряд других новаций, правительство разрабатывало еще до кризиса, однако до сих пор не внесло в Госдуму. Он, по информации «Ф.», проходит межведомственные согласования. Кроме того, существует законопроект о секьюритизации финансовых активов, он уже в Думе, но не успел пройти и первого чтения. Столь медленная работа законодателей ограничивает возможности банков по рефинансированию, а следовательно, и по удешевлению ипотеки. Инвесторы же, у которых ситуация с ликвидностью заметно улучшилась, никак не могут дождаться нового интересного инструмента – ипотечных облигаций. Недавний эксперимент МБРР, выпустившего бумаги под поручительство АИЖК с прицелом на рефинансирование в ЦБ, их мало интересует.
А деньги действительно есть. К массовой секьюритизации юридически подготовлен ВЭБ, управляю­щий пенсионными накоплениями «молчунов». Его инвестдекларация теперь позволяет покупать ипотечные бумаги и без госгарантий. При этом объем вложений может составить до 20% от совокупного портфеля ВЭБа, а сегодня его объем приближается к полутриллиону рублей. «Учитывая, что средний объем одного выпуска составляет 3 млрд рублей, это будут очень внушительные суммы для развития рынка», – говорит председатель комитета по секьюритизации Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Александр Казаков.
Некоторые эксперты, однако, сомневаются в инвестиционной привлекательности ипотечных бумаг: «Меры АИЖК по оживлению рынка ипотеки очень актуальны, поскольку у банков мало возможностей привлечь средства на выдачу жилищных кредитов путем секьюритизации. Спроса на ипотечные ценные бумаги с невысокой доходностью (11–12% годовых) нет, рефинансирование происходит практически только через АИЖК», – говорит Илья Зибарев. Но, по мнению Руслана Исеева, без механизма секьюритизации все равно не обойтись: «Система ипотечного страхования его не заменит, она просто служит дополнительным стимулом к развитию рынка».

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль