Григорий Куликов: «Сейчас падают цены только на несбыточные мечты»

99
Интервью. Основной владелец холдинга «Миэль» Григорий Куликов объяснил «Ф.», почему ошибаются аналитики рынка недвижимости и рассказал, что отношения с банками постепенно налаживаются.

Григорий Львович, «Миэль» строит район «Аванград» в Омске. В какой стадии находится проект?
– Сейчас построен и сдан в эксплуатацию первый дом площадью 17,5 тыс. кв. м. Общая площадь застройки района составляет более 1 млн кв. м. По этой причине «Аванград» даже получил статус макро­района, хотя такого слова в российском градостроении раньше не было, можно сказать, мы его придумали. Название было выбрано также не случайно: «Авангард» – любимая хоккейная команда в Омске, поэтому для нас было важно, чтобы название района было созвучно именам, близким и понятным для местных жителей, нежели какое-то очередное англоязычное название. Мы вошли в этот проект в начале 2008 года, после почти полугодичных переговоров, став 90-процентными акционерами. К тому моменту проект находился в стадии «долгостроя» – был почти «поднят» первый дом, проведена часть монтажных работ, но в целом это все представляло собой, если можно так выразиться, бельмо в центре города. Войдя в проект, мы сразу же реанимировали стройку, и железобетонная конструкция, которая было «замерзла» в центре Омска, вскоре перестала раздражать городское начальство и простых граждан. Сегодня первый дом не только достроен, но в нем даже продано более 80% квартир. Идет активное строительство двух следую­щих домов площадью 21 тыс. кв. м, и на стадии проектирования находятся еще два корпуса площадью 29 тыс. кв. м, возведение которых планируется начать в 2010 году.
Пересмотрены ли какие-то параметры проекта в связи кризисом?
– Нами была проведена полная реконцепция района, которая в январе нынешнего года была утверждена на слушаниях в Градсовете. В связи с кризисом мы оптимизировали соотношение площадей квартир разных классов в проекте, а также их характеристики. Кроме того, решили как можно скорее насытить район социальной инфраструктурой, поэтому уже проектируем детский сад и поликлинику, а в построенном доме начинают функционировать продовольственный магазин, аптека и  «служба нянь».
Сколько вложено денег в проект? Какова схема финансирования?
– Общий объем инвестиций к настоящему моменту составил 1,2 млрд рублей. Они состоят из трех частей: первая – вхождение в капитал проекта, вторая – строительство первых домов и третья – строительство и развитие коммуникаций для всего макрорайона. В общей сложности в проект предстоит вложить порядка $1 млрд. Конечно, речь не идет о вложении собственных средств холдинга. Мы планируем привлечь заемное финансирование, используем денежный поток от реализации квартир.
Кто сейчас основной кредитор проекта?
– На данном этапе – это МДМ-банк. Все его инвестиции полностью освоены. Сейчас стройка финансируется в основном  за счет доходов от продаж квартир.
По каким ставкам банки готовы сейчас кредитовать девелоперов?
– Хорошие ставки сейчас – это примерно 16–18% в рублях и 12–14% – в иностранной валюте. Но еще нередки и более высокие – до 20% годовых в долларах.
Но в целом отношение банков к игрокам отрасли меняется?
– Да, последние три месяца банки уже действительно по-другому смотрят на наш рынок. Если в конце прошлого года у банкиров, да и у всего делового сообщества был массовый психоз, а в первом полугодии 2009-го со строительным сектором никто не хотел разговаривать, то с наступлением третьего квартала многие банки снова стали присматриваться к девелоперам. Три-четыре месяца, за которые рубль укрепился, плюс несколько месяцев относительно стабильной ситуации в новых экономических реалиях возымели некий успокоительный эффект. Банкам, которые сумели накопить достаточную ликвидность, необходимо что-то делать с деньгами, нужно кого-то финансировать. Кроме того, все мы помним, что «сверху» прозвучала команда финансировать реальный сектор. Строительство – это самый что ни на есть реальный сектор.
Квартиры в первом доме макрорайона «Аванград» продаются по цене 31 тыс. рублей за метр. За счет чего была установлена такая невысокая цена?
– Большую часть объема в первом доме мы продали с нулевой маржой. В нынешних условиях мы не могли себе позволить не продавать вообще, поскольку, как я уже говорил, в первом полугодии о банковском финансировании можно было лишь мечтать. Нам необходимо было достроить этот дом и сдать. В этой ситуации мы думали не о прибыли от продажи каждой отдельно взятой квартиры, а о том, как нам обеспечить определенный денежный поток, необходимый для исполнения обязательств. По сути, мы работали на дальнейшую капитализацию проекта. Кроме того, среди всех российских городов-миллионников жилье в Омске – самое доступное по цене.
Теперь будете повышать цены?
– Мы их уже повысили. Сейчас средняя цена реализации в этом районе составляет примерно 37 тыс. руб­лей за квадратный метр. Если в первом полугодии мы продавали жилье, которое только достраивалось, то сейчас реализуем квартиры в доме, в окнах которого уже горит свет, произведена отделка помещений, и все готово для проживания. Вполне логично, что оно и стоит дороже.
Расскажите о проекте гостиницы в Сочи.
– Примерно за полгода до объявления Сочи столицей зимних Олимпийских игр 2014 года мы приобрели два земельных участка. Обе эти площадки ориентированы на гостиничную недвижимость – одна в центре города, другая – в районе Красной Поляны. Сейчас проекты находятся в стадии «бумажного» девелопмента, и до следующего лета выходить на стройку мы не планируем. За это время нам необходимо принять решение: либо уходить из проекта и «фиксироваться», либо строить, найдя соинвестора или привлекая заемное финансирование. Мы не собираемся строить отели целиком и полностью на собственные средства – таких сумасшедших среди наших коллег сейчас, наверное, не отыскать!
Алексей Чувин, экс-директор управления финансирования строительных объектов Сбербанка, несколько месяцев назад заявил, что осенью из-за эффекта накопленной просрочки банки начнут реализовывать заложенную недвижимость, а девелоперам придется это делать из-за нехватки ликвидности, что обрушит цены на недвижимость. Алексея Чувина уволили, осень наступила, сбывается ли его прогноз?
– Алексей Чувин заявил не совсем это. Мы больше шести лет являемся заемщиками Сбербанка, и, конечно, я в тот момент потрудился позвонить ему и спросить, что же он на самом деле сказал. Как мне объяснил Алексей, он относил эти соображения исключительно к коммерческой недвижимости, но, к сожалению, журналисты вырвали его слова из контекста, а дальше это высказывание было растиражировано. К жилью его слова не относились. Но по жилью такой прогноз и не сбылся бы – на протяжении последних четырех-пяти месяцев цены находятся в состоянии нулевого дрейфа. Если говорить о московском регионе, то здесь они стабильны, в других же возможны небольшие колебания. Но снижения цен мы не наблюдаем. Существует традиционное заблуждение: аналитики сообщают, что цены на недвижимость снизились, скажем, за месяц на столько-то процентов, из чего делается вывод, что цены падают. Надо понимать важную вещь – аналитики имеют возможность исследовать исключительно цены предложения, а не реальных сделок. Сейчас в Москве на вторичном рынке представлено порядка 45 тыс. квартир, а в течение последнего года ежемесячно заключается не более 5 тыс. сделок. При этом рыночная цена – это цена, по которой происходит сделка, а не цена, которую выставляет за свою квартиру вставший не с той ноги или витающий в облаках продавец. Я могу уверенно заявить, что эти 5 тыс. сделок реально происходят в массиве из 10 тыс. предложений нижней ценовой категории. Возьмем, к примеру, двухкомнатную квартиру в спальном районе Перово. На рынке таких квартир, условно говоря, сто. За прошлый месяц продано десять, а рассматривали люди двадцать. Эти двадцать рассматриваемых квартир – самые дешевые из всего объема предложения. Остальные 80% предложения – это фантазии продавцов. Получается, что сейчас снижаются цены только на несбыточные мечты продавцов. А в тех 20% рынка, в которых реально происходят сделки, цены остаются прежними.
Каково в целом финансовое положение «Миэль»?
– Устойчивое. К примеру, коэффициент текущей ликвидности (отношение текущей стоимости активов к объему краткосрочных обязательств) в середине 2008 года составлял в среднем по холдингу 2,8, а на сейчас – 2,6. Обязательств у нас стало существенно меньше – с июня 2008 года мы уменьшили свою долговую нагрузку в 2,7 раза, погасив кредиты. Активов, которыми сегодня располагает холдинг, вполне хватит, чтобы рассчитаться по краткосрочным обязательствам. С этой точки зрения, устойчивость сегодня незначительно хуже, чем год назад. Что касается долгосрочных обязательств, то через год-полтора стоимость наших активов, я думаю, будет выше, поэтому обязательства, срок выполнения которых наступит к тому моменту, будут корреспондировать с ними.
Что касается кризиса, то я еще месяца полтора назад объявил сотрудникам своей компании, что он закончился. Кризис – это некий переход от того, что было, к тому, что стало. В этом смысле кризис уже закончился: рубль укрепляется, инфляция в последние несколько месяцев находится на нулевой отметке, цены на нефть тоже растут. В целом, это явно указывает, что собственно падение закончилось. Кроме того, очень важно, что люди уже привыкли жить в новых условиях. Это уже не кризис – это нормальная жизнь в нынешних условиях. Полтора года назад жизнь тоже была нормальная, но «жирная», а сейчас – просто нормальная.
Пойдет ли кризис на пользу стране?
– Уже пошел. Кризис – это как контрастный душ, который имеет тонизирующий и отрезвляющий эффект. Он отрезвил многих людей, которые увлеклись, потеряли связь с реальностью. Рано или поздно это должно было произойти. Кто ожидал этого кризиса, кто был к нему готов, а кто нет – это уже вопросы философские. Но те, кто были готовы лучше всех, сегодня отлично себя чувствуют, те, кто не совсем зарвались – как минимум живы и здоровы, ну а у некоторых действительно большие проблемы.
Изменилась ли стратегия вашей компании под влиянием кризиса?
– Естественно. Во-первых, мы жестко и достаточно оперативно поработали над снижением издержек. Выявили и избавились от излишеств. Пришлось отказаться даже от каких-то проектов, которые излишествами не являлись, но были не слишком актуальны на данном этапе развития компании.
От чего именно?
– Отказались от венчурных проектов. Мы не начали какие-то стройки, которые могли бы начать, а какие-то вынуждены были приостановить из-за недостатка текущего финансирования. Как я говорил, финансирование практически целый год было недоступным. Сейчас это окошко приоткрывается, но это отнюдь не означает, что банки готовы раздавать деньги направо и налево. Они ведь тоже постояли под холодным душем. Часть кредитных организаций, набравшая большое количество плохих активов, должна сначала разобраться со своими проблемами, а уже потом заниматься выдачей новых ссуд. Тем не менее, наш холдинг все свои обязательства выполнит – и по проектам, и по обязательствам перед банками.
Когда, на Ваш взгляд, закончится рецессия в мире?
– В начале октября я побывал на выставке Expo Real в Германии и никакой рецессии вообще не заметил! Участники и посетители, больше половины которых представляли Германию, находились в исключительно благостном настроении, обсуждали новые проекты и вопросы финансирования. Деньги в Европе сейчас, как мы знаем, исключительно дешевые, и в хорошие проекты инвесторы готовы входить. Правда, эти же инвесторы чуть ли не хором заявляют, что в Россию пока не собираются, планируют подождать еще год. Это тоже правда жизни – европейские инвесторы пока не интересуются проектами у нас. Сейчас их основные интересы сосредоточены в Европе. Хотя после кризиса они, конечно, тоже несколько по-другому рассматривают ожидаемую доходность и структуру спроса.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль