Евгений Родионов: «Нужна цензура на определенного рода информацию»

105
Интервью. Генеральный директор Rodex Group сетует на негативный информационный фон и нелогичность властей, но надеется выйти из кризиса победителем. Именно поэтому покупает замороженные проекты.

Евгений Вячеславович, ваша компания объявила о готовности выкупать проекты разной стадии готовности у девелоперов, которые испытывают финансовые трудности. Не могли бы вы рассказать об этой инициативе? И означает ли она, что у вас-то трудностей нет?
– Я думаю, финансовые проблемы есть сейчас у всех девелоперов, но только давайте ограничимся разговором о рынке загородной недвижимости. Что касается нашей компании, то ни один из проектов, начатых в последнее время, не был остановлен. Сейчас у нас десять таких проектов в Москов­ской, Самар­ской областях, а также в Пермском крае, республике Башкортостан и т. д. В зависимости от степени го­тов­но­сти каждого проекта есть свои трудности по их реализации. Основная из них – это, конечно, упавший спрос. Имеется в виду реализованный спрос, потому что если говорить об отложенном спросе, то он весьма велик, что подтверждается нашей аналитикой. Это естест­вен­но, поскольку в докризисный период предложение значительно отставало от спроса. Но кризис хорош тем, что он рано или поздно заканчивается. А у ряда застройщиков есть сейчас достаточно серьезные проблемы, связанные с неправильным планированием, недостатком финансирования и т. д., так что открывается возможность войти в ликвидные проекты с целью получения более высокой до­ход­но­сти в будущем.
Какова была структура спроса до кризиса – я имею в виду соотношение потребления и ин­ве­сти­ций?
– Если брать докризисное соотношение ин­ве­сти­ци­он­но­го и конечного потребительского спроса, то я бы оценил их приблизительно в 30 и 70% [соответственно]. Хотя даже приобретая какой-то продукт для собственного потребления, люди все равно рассматривают покупку и с точки зрения изменения ее стоимости во времени. Но 30% – это такая спекулятивная составляющая, когда объект приобретается на ранней стадии строительства и перепродается на поздней. В зависимости от поселка эта цифра могла колебаться от 20 до 35%.
Последние пять месяцев инвесторов на рынке фактически нет, остались только конечные потребители, которые приобретают недвижимость для себя. Этим, собственно, и объясняется то, что возникают очень большие сложности у небольших девелоперов в реализации проектов, находящихся на ранней стадии строительства. Как я уже сказал, инвесторов, желающих «сыграть вдолгую» на вложении в недвижимость на ранней стадии строительства, нет, а конечные потребители покупать недостроенные объекты боятся. Отсюда и появляются замороженные проекты, которые в принципе можно реанимировать и заработать на них спустя какое-то время. Поэтому мы сейчас работаем в данном направлении.
Расскажите о методике и результатах оценки того отложенного спроса, о котором вы упомянули.
– Мы его оцениваем на основе статистики звонков, заходов на наш сайт, посещений площадок, повторных приездов покупателей, классификации последних по задаваемым вопросам и т. д. Вот вам пример, чтобы понять, о чем речь. Докризисная ситуация: в неделю звонков примерно 50, посещений, допустим, 20, а приобретений, например, 10. Теперь звонков 70, посещений 25, а приобретений может быть 5. Но эти посещения удаленных, иногда до 100 км, объектов люди все-таки делают. Они приезжают, смотрят, тратят свое свободное время, порой в мороз и холод и т. д. Что это как не отложенный спрос?! Вряд ли кто-то поехал бы с семьей в двадцатиградусный мороз за 100 км, если бы не реальный интерес.
Когда, по вашему мнению, этот отложенный спрос начнет реализовываться?
– Трудно сказать, но не думаю, что реализация этого спроса – дело какой-то очень далекой перспективы. Многие понимают, что если рынок проседает и по цене, и по дополнительным льготам для покупателя, то это не будет длиться бесконечно. Через некоторое время, когда все «устаканится» и рынок привыкнет к данному состоянию вещей и выработает новые механизмы взаи­мо­дейст­вия продавца и покупателя, ситуация для последнего начнет меняться в сторону ухудшения.
Например, мы были привязаны к рублям и дер­жа­ли цены, не меняя их, но вы знаете, наверное, что девелоперы, в том числе и я, сейчас активно обсуждают (а некоторые уже так и поступили) переход на условные единицы. Когда доллар ра­стет, а рублевые цены зафиксированы, фактически это… ну, называйте это скрытыми скидками, которые предоставляет продавец. Если же продавец в этот момент перейдет на доллары, каждый день промедления со стороны покупателя будет означать для него потери.
Кроме того, я бы не стал сбрасывать со счетов инвесторов, потому что именно в период кризиса они постоянно рассматривают пути перехода из чего-то во что-то. Например, из денег в недвижимость. Когда [после долгого периода обесценения] рубль начал укрепляться, у нас количество звонков возросло в четыре раза. Это говорит о чем? О том, что люди очень обеспокоены: не пора ли, не сигнал ли это выйти из доллара? Они приумножили рублевую массу, и достаточно сильно – до 40%. Но этот процесс не может быть бесконечным. Не может курс меняться по 3% в день [длительное время]. Куда-то люди все равно должны «выходить» – в золото, еще во что-то, в вечные ценности. Вот одна из вечных ценностей – я так считаю, иначе мы бы этим не занимались – это загородная недвижимость. Я думаю, инвесторы вернутся в ближайшие два-три месяца.
Как вам кажется, каким будет спрос – по объему и структуре – после завершения острой фазы кризиса?
– Конечно, он будет несколько другим, чем раньше. Например, в некоторых поселках доля ипотечных кредитов достигала 25%. Поэтому в ближайшее время потенциальных покупателей станет меньше на 20–30% только потому, что нет ипотеки.
В целом же, хотя специального исследования я не проводил, думаю, что спрос упадет приблизительно на 50% по сравнению с докризисным временем. Частично это обусловлено объективными факторами: отсутствием ипотеки и ухудшением финансового состояния многих потенциальных покупателей, – а частично – психологическими причинами.
С экрана телевизора постоянно звучат необдуманные фразы. Говорят, мол, нужно затянуть пояса: будет еще хуже, хотя государство поддержит (непонятно, правда, как, кого и на каких началах, но поддержит!), но вас мы предупредили. Такие высказывания – это очень питательная среда для негатива, который потом отражается во всех действиях населения. Все сидят и ждут. Чего ждут? Непонятно. Но «пересидеть» надо. Такая у людей сейчас установка. А это значит, что нет строек, нет сопутствующей деятельности, от этого страдают производства. Если последние встанут, то, чтобы их потом за­пу­стить, тоже потребуется время. Не работают предприятия – нет налогов. Именно тех налогов, на которых, по большому счету, можно было бы сейчас сэкономить, объявив налоговые каникулы для компаний реального сектора. Ведь нельзя обирать организации по налогам, если они еще и не производят продукции. Это вообще абсурд какой-то, когда взимаются налоги на заработную плату, при этом люди не работают, а государство в то же время призывает этих людей не увольнять. Не увольнять, платить зарплату и еще около 30% доплачивать государству за людей, которые не обеспечены сейчас работой именно потому, что клиент не приходит. А клиент не приходит как раз потому, что го­су­дар­ст­во ведет такую политику постоянного устра­ше­ния и предупреждения: это, дескать, еще не пик – будет еще хуже! И что мы пожнем через некоторое время? Полный развал экономики. Слава богу, у нас есть нефть, которая, если мы подождем еще чуть-чуть, наверняка увеличится в цене, пойдет валюта и все начнет налаживаться.
Но если вернуться к прог­но­зам относительно спроса, то я считаю, что в ближайшие два-три месяца он будет оставаться приблизительно на уровне 30% от июля 2008 года, а затем начнет по­степенно увеличиваться до тех 50%, о которых я уже сказал.
А не могли бы вы вспомнить, как вы «вошли» в кризис и какие меры спасения предпринимали?
– Кризис для строительного сектора начался в августе [2008 года]. Первым серьезным сигналом был, конечно, конфликт с Грузией, а потом на это событие наложился целый ряд других, что привнесло достаточно большой негатив в информационное пространство. Это отразилось на ожиданиях клиентов и вылилось в уменьшение количества сделок.
На самом деле кризис – это военное время. Что нужно делать? Вводить цензуру. И не надо этого бояться. Нужна цензура на определенного рода информацию. Ведь почему происходят сокращения? Потому что работодатель боится, что завтра ему будет нечем платить зарплату. Вот он и сокращает, от этого страдают семьи, это начинает везде обсуждаться и муссироваться, и поток негативной информации нарастает как снежный ком. В по­следнее время единственное положительное из всего, что я слышал о рынке недвижимости, – это заявление [Юрия] Лужкова. Он вышел и сказал, что падения цен на жилье в Москве не будет. Это все.
Вы не пытались стимулировать продажи за счет скидок?
– Самое интересное, что вопрос сейчас не в скидках, а в психологии покупателя. Если он готов покупать, то придет и купит. Вы можете дать скидку даже в 50%, но это в явном виде не простимулирует рынок. Мы все свои продажи делали без снижения цены в рублях, зафиксировав их на уровне, на котором они были в октябре. Причем у нас нет валютных рисков, потому что мы не работаем с валютой, зато мы работаем с клиентами, которые, к сожалению, держат в валюте свои средства. Вот в чем основная проблема. Если бы не было вот этого марафонского забега за долларом, ситуация с продажами была бы гораздо лучше. Понятно, что нет никакого смысла приобретать что-либо за рубли, пока не понятен уровень, на котором оста­но­вит­ся девальвация.
Кроме того, если мы говорим о скидках, то надо понимать специфику различных сегментов. Рынок жилья VIP-класса был действительно сильно перегрет, там есть возможность делать скидки до 40% и все равно сохранять какой-то уровень прибыли. Мы же работаем в других сегментах – эконом и бизнес-класса, где нет возможности «гулять» очень сильно по цене, а ниже себестоимости мы все равно продавать не будем.
То, что у вас нет валютных рисков, как вы говорите, – означает ли это, что в 2009 году рублевые цены сохранятся на нынешнем уровне?
– Я думаю, месяца через два цены будут увеличиваться – за счет общей инфляции и целого ряда других моментов. Сейчас говорят, что стоимость материалов якобы уменьшилась. Цемент дейст­ви­тель­но подешевел, а вот арматура – подорожала. Наблюдается и тенденция роста цен на другие стройматериалы. Они выросли где-то на 15% относительно декабрьского уровня.
Некоторые девелоперы пошли по такому пути, что в момент падения спроса они пытаются управлять недвижимостью в качестве арендо­дателей…
– Нет, мы такие варианты не рассматриваем, поскольку для того, чтобы сдавать дома в аренду, нужно по меньшей мере их отделать, на что уйдет еще определенное время. Это не лучший выход.
Вернемся к вашей инициативе по поводу выкупа проектов у других застройщиков. Что-то уже приобрели?
– Да. Два земельных участка – один на Можайском водохранилище и один под Петербургом – с достаточно высокой степенью подготовленности. Нам они интересны с точки зрения реализации нашей стратегии региональной экспансии.
Каковы источники финансирования?
– На начальном этапе – у нас есть стратегия освоения площадок – мы в основном используем заемный капитал. Но кроме этого у нас все равно есть продажи, то есть имеется источник рефинансирования нашего строительства. Кроме того, могу сказать, что один из путей выживания на данном отрезке времени – это бартер с поставщиками и подрядчиками, которые приобретают дома для собственных нужд – например, для проживания менеджмента – или с целью перепродажи в более благополучный период.
А что еще у вас в ближайших планах?
– У нас есть проекты в Самаре, Ленинградской области, Перми и Уфе. Это все планы на 2009 год. Кроме того, мы начинаем работу в Новосибирске – уже найден там партнер – и планируем начать в Ярославле. Так что мы будем продолжать нашу экспансию за счет создания ре­гио­наль­ных управляющих компаний.
В конце прошлого года вы анонсировали строи­тель­ст­во бизнес-центра на Рублевке. Вроде бы чуждая для вас сфера деятельности…
– Этот проект был задуман еще летом. Мы обсуждали его как одно из направлений диверсификации бизнеса. У нас есть соответствующая организация – «Родэкс Девелопмент», которая занимается нашими непрофильными активами, а именно эксплуатацией и реализацией проектов коммерческой недвижимости – различного рода магазинов, ресторанов, офисных помещений, яхт-клубов и т. д., строящихся в наших поселках. Таким же непрофильным активом будет и этот бизнес-центр, строительство которого вот-вот начнется. Центр будет представлять собой здание площадью около 8,5 тыс. кв. метров. Мы исходим из того, что реа­ли­зо­вать проект сможем в течение полутора лет. За это время ситуация в стране, конечно, изменится, но мы оптимисты, всегда надеемся на лучшее, поэтому я думаю, что такой объект на Рублевке в любом случае не будет стоить меньше тех денег, которые мы вложим в строительство.
Если бы сейчас пришел крупный инвестор, то за какую сумму вы бы согласились продать компанию?
– Ни за какую. К нам приходили и сейчас приходят с такими предложениями. А какой смысл? Ведь здесь не только бизнес как таковой. Это же еще и увлечение, это то, что было создано нашими руками, руками моих партнеров и сотрудников. Другой вопрос, что мы всегда открыты к со­труд­ни­че­ст­ву. Появление партнера, стратега, который сможет придать нам дополнительное ускорение, мы, конечно, будем приветствовать. Но если бы я хотел продать [бизнес] и сидеть спокойно, я бы давно это сделал.
Но какую-то оценку своему бизнесу вы можете дать? Сколько, например, компания стоила до кризиса?
– У нас были различные оценки, которые делались специалистами Morgan Stanley, «Тройки Диалог» и др. Назывались цифры и в $400 млн, и в $600 млн. Но тут как считать. Если вдруг сегодня компанию оценят в $200 млн, это не значит, что она столько стоит. Это значит, что ее просто кто-то оценил на данный период времени в эту сумму. А к концу 2009 года с учетом нашего развития она будет стоить $1 млрд, условно говоря. Ведь все проекты мы реализуем, а их пакет увеличивается.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль