text
Журнал

Строительная политика Москвы несостоятельна

  • 1 августа 2015
  • 57

Мировой кризис лишь усугубил тенденции на российском рынке недвижимости, проблемы которого чисто внутренние. Российским застройщикам в любом случае не удалось бы избежать определенных потерь.

Главным событием прошлого года стало изменение рынка продавца на рынок покупателя. Аналитикам еще в начале 2008 года было ясно, что грядут большие перемены: продажи на первичном рынке резко снизились еще осенью 2007-го. Как следствие, весной 2008-го вложения в этот сектор экономики пошли на убыль.

Покаяние рынка. Инвесторы и покупатели переоценили свои риски и перешли с первичного рынка на вторичный, где произошел быстрый рост цен: по Москве в первом полугодии он составил 35–40%. То же самое наблюдалось в регионах, где очень активно развивалась ипотека – местами до 30% сделок осуществлялось за счет заемных средств. Теперь рынок за это рассчитывается: разогретый кредитами, он выбрал покупательский спрос, обеспеченный деньгами будущих периодов. В регионах, где ипотека занимала большую долю, ожидается падение спроса и цен, что негативно отразится на строительной индустрии. Если нефть не поднимется выше $50 за баррель, то тренд снижения цен на недвижимость продолжится в течение всего 2009 года. При восстановлении котировок «черного золота» до уровня $50 и выше цены на недвижимость могут начать стабилизироваться: у нас в стране наблюдается сильная зависимость сто­и­мо­сти жилья от углеводородов, с задержкой примерно 90 дней. Поэтому наши ожидания – еще 15–20% в долларовом эквиваленте рынок отыграет вниз. Это прогноз на 2009 год. Причем основная коррекция произойдет весной.
На вторичном рынке коммерческой недвижимости цены уже снизились в среднем на 30–40%. Но по некоторым, значительно переоцененным, объектам наблюдается снижение в 50–60%. На первичном рынке с ценами ситуация хуже: чтобы завершить стройку, нужны деньги, которые стали вдвое дороже. Большинство застройщиков на фоне роста цен не делали даже элементарного анализа ликвидности своих объектов. Даже в коммерческом строительстве ставка делается на модули по 2–3 тыс. кв. метров. В то время как рынок уже года четыре диктует, что офисные блоки должны быть 200–400 кв. метров.
Если говорить о земельных участках, то картина еще печальнее. Поскольку земля – это актив, который использовался для спекулятивных операций, объект недвижимости, который не генерирует денежный поток, – по этой причине стоимость участков под застройку понизится в разы. Ситуация по темпам падения может стать похожей на рынок ценных бумаг.

Казань не в фаворе.
Свою лепту в это внесли и власти, которые, определяя стоимость земельных участков, выносимых на торги, отталкивались «от достигнутого» – от вчерашней цены. Отсутствие тендеров и аукционов привело к тому, что стоимость земли определялась на нерыночных условиях. Такая политика внесла серьезные коррективы в сроки ввода объектов в строй. Вместо более 5 млн кв. метров, которые были запланированы московским пра­ви­тель­ст­вом в начале года, было сдано менее 2 млн.
В регионах ситуация частично копирует мо­сков­скую, но имеются и существенные отличия. Например, к 1000-летию Казани очень много участков было предоставлено под обязательство реализации ин­ве­сти­ци­он­ных проектов до даты празднования. В результате на рынке возникло перепроизводство объектов. Поэтому на ближайшие три-пять лет профильным ин­ве­сто­рам Казань не интересна.
Чтобы поддержать строительную отрасль, какую-то ее часть нужно переориентировать на бюджетное финансирование и создание социального жилья – на то, чем долгие годы государство не занималось вообще. Необходимо также ускорить разработку законодательства, связанного с запуском нормального вторичного рынка ипотечных закладных. И пусть они будут дороже, чем на Западе – иначе мы не сможем привлечь в этот сектор деньги населения и международных консервативных финансовых институтов.
Оживление на рынке недвижимости начнется в первую очередь в столицах и городах, экономика которых диверсифицирована. По нашим предположениям, цены могут вернуться на прежний уровень не ранее 2010 года.

Методические рекомендации по управлению финансами компании

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет меньше минуты!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться

Здравствуйте, меня зовут Александр
Давайте знакомиться!

Чтобы я открыл вам доступ, пожалуйста, пройдите короткую регистрацию

Вам будут доступны:

  • - 15 000 рекомендаций по управлению финансами;
  • - 1000 образцов положений и форм отчетов
  • - 300 финансовых Excel-моделей.

После регистрации пришлю Вам подарок
КНИГА "Cash is king. Управление денежными потоками"

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
...и получить подарки!
Зарегистрироваться

Здравствуйте, меня зовут Александр
Давайте знакомиться!

Чтобы я открыл вам доступ, пожалуйста, пройдите короткую регистрацию

Вам будут доступны:

  • - 15 000 рекомендаций по управлению финансами;
  • - 1000 образцов положений и форм отчетов
  • - 300 финансовых Excel-моделей.

После регистрации пришлю Вам подарок
КНИГА "Cash is king. Управление денежными потоками"

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
...и получить подарки!
Зарегистрироваться
×
Пожалуйста, войдите на сайт

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться

Здравствуйте, меня зовут Александр
Давайте знакомиться!

Чтобы я открыл вам доступ, пожалуйста, пройдите короткую регистрацию

Вам будут доступны:

  • - 15 000 рекомендаций по управлению финансами;
  • - 1000 образцов положений и форм отчетов
  • - 300 финансовых Excel-моделей.

После регистрации пришлю Вам подарок
КНИГА "Cash is king. Управление денежными потоками"

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
...и получить подарки!
Зарегистрироваться
Пожалуйста, войдите на сайт

Зарегистрируйтесь или войдите на сайт:

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться
×

Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.