text
Открыть свежий номер журнала>> / Подписка со скидкой 40% >> ✆ 8 (800) 550-07-98
Журнал

О квадратном метре без эмоций

  • 1 августа 2015
  • 78

Информационное пространство наполнено противоречивыми и часто излишне эмоциональными прогнозами цен на недвижимость. Складывается впечатление, что, чем фантастичнее прогноз, тем его охотнее обсуждают.

 Лично мне запомнились два мрачных сценария развития событий на российском рынке недвижимости. Первый – график цен на недвижимость с некоторым запозданием повторит динамику индекса РТС. Второй – Россию ожидает американ­ский сценарий. И в том, и в другом случае прогноз цен на недвижимость не учитывает российских реалий и то, что недвижимость – единственный в своем роде товар, непригодный для импорта.
В США падение цен было во многом спровоцировано перепроизводством. В условиях сверхлиберальной политики банков в сфере ипотечного кредитования в 2000-е годы среди собственников оказалось много тех, кому недвижимость при иных условиях была недоступна. Невозможность обслуживания кредитов привела к выбросу на рынок излишков недвижимости.
В итоге, по прогнозам Credit Suisse, около 8 млн объектов недвижимости будет отчуждено у заемщиков США в течение ближайших 4 лет. Новый баланс спроса и предложения и определил продолжающую­ся отрицательную динамику.
В России ситуация совершенно иная: соотношение ипотечного долга к ВВП в 24 раза ниже, чем в США. Не вызывает сомнений, что российский рынок пойдет своим, отличным от американского рынка, путем.

Почему так росли цены в 2000-е годы?
1. Низкий стартовый уровень;
2. экономический рост (более 70% роста ВВП в 2000–2008 годах) и еще более существенный рост платежеспособного спроса (рост доходов населения с 2000 года – 200%);
3. увеличение себестоимости строительства и издер­жек девелоперского бизнеса;
4. дефицит жилья. Обеспеченность жильем в крупных городах России, включая Москву, находится на отметке около 20 кв. м. на человека, что вдвое ниже, чем в Европе и в три раза – чем в США;
5. низкая конкуренция в сфере девелопмента;
6. расширение возможностей ипотечного кредитования;
7. восприятие подавляющим большинством населения недвижимости как единственного понятного и надежного актива.

Сочетание этих факторов предопределило рост цен в 2000-е годы. Эти же факторы будут определять – в разной степени – динамику цен на недвижимость и в ближайшие годы.
Уже в 2006 году стало очевидно, что период кратного удорожания долларовых цен на жилье остался в прошлом. Летом 2008 года Москва по ценам оказалась сопоставима с ведущими европейскими столицами. Однако стремительное обесценение рубля и реальное снижение рублевых цен на 25–30% в Москве и 15–20% в регионах в последние полгода привели к тому, что российская недвижимость стала стоить дешевле зарубежных аналогов (без корректировки на качество). Это однако, не может являться самостоятельной причиной роста или падения цены.
Сегодняшний кризис, ведущий к падению платежеспособного (а не абстрактного) спроса на недвижимость, а также сжатие ипотеки – явные стимулы к снижению цен. Масштаб его напрямую зависит от глубины и продолжительности спада.
С другой стороны, справедливо и то, что в долгосрочной перспективе фактор дефицита жилья сохранится. Неизбежное падение темпов ввода жилья в 2008–2011 годах только усилит его влияние. В Москве, к примеру, в пиковый 2007 год введено около 0,4 кв. м. на человека. Кроме этого, есть серьезный риск монополизации строительно-инвестиционной сферы (особенно в регионах).
Фактор себестоимости в ближайшее время можно оценить как нейтральный: в краткосрочной перспективе издержки если и снизятся, то незначительно. Падение цен на цемент и арматуру с лихвой компенсируется удорожанием кредитных ресурсов, а также тарифов на подключение к коммунальным сетям.
И последнее. Помимо российско-советской ментальности, в которой недвижимость занимает особое, почти сакральное место, следует признать доказанный многолетним западным опытом факт: недвижимость – эффективный инструмент защиты от инфляции.

Методические рекомендации по управлению финансами компании

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет меньше минуты!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться
×

Зарегистрируйтесь или войдите на сайт:

Вы получите доступ к уникальному контенту, который закрыт для незарегистрированных пользователей!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться

Здравствуйте, меня зовут Александр
Давайте знакомиться!

Чтобы я открыл вам доступ, пожалуйста, пройдите короткую регистрацию

Вам будут доступны:

  • - 15 000 рекомендаций по управлению финансами;
  • - 1000 образцов положений и форм отчетов
  • - 300 финансовых Excel-моделей.

После регистрации пришлю Вам подарок
КНИГА "Cash is king. Управление денежными потоками"

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
...и получить подарки!
Зарегистрироваться

Здравствуйте, меня зовут Александр
Давайте знакомиться!

Чтобы я открыл вам доступ, пожалуйста, пройдите короткую регистрацию

Вам будут доступны:

  • - 15 000 рекомендаций по управлению финансами;
  • - 1000 образцов положений и форм отчетов
  • - 300 финансовых Excel-моделей.

После регистрации пришлю Вам подарок
КНИГА "Cash is king. Управление денежными потоками"

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
...и получить подарки!
Зарегистрироваться
×
Пожалуйста, войдите на сайт

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться

Здравствуйте, меня зовут Александр
Давайте знакомиться!

Чтобы я открыл вам доступ, пожалуйста, пройдите короткую регистрацию

Вам будут доступны:

  • - 15 000 рекомендаций по управлению финансами;
  • - 1000 образцов положений и форм отчетов
  • - 300 финансовых Excel-моделей.

После регистрации пришлю Вам подарок
КНИГА "Cash is king. Управление денежными потоками"

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
...и получить подарки!
Зарегистрироваться
Пожалуйста, войдите на сайт

Зарегистрируйтесь или войдите на сайт:

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться
×

Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.