Непредсказуемый фикс

148
Опасность. Большинство российских банков предлагает ипотечные кредиты по фиксированным ставкам. Но некоторые оставляют себе право в любой момент в одностороннем порядке повысить проценты.

На Западе, в частности в США, используются схемы ипотечного кредитования с фиксированными (fixed rate) и плавающими (ARM – adjustable interest rate) ставками. Причем последняя за океаном получила наибольшее распространение, тогда как в России большая часть ипотечных кредитов выдается под фиксированный процент. Плавающая ставка выгодна заемщику при падении процентных ставок, но, если ситуация в стране ухудшается, платежи по кредитам могут оказаться непосильной ношей.

Российские банки в большинстве случаев выдают ипотечные кредиты под фиксированную ставку, но их заемщики зачастую оказываются в еще менее защищенной ситуации, чем американцы, взявшие кредиты под плавающий процент. Почему? Менеджеры около четверти опрошенных банков признались, что в договорах прописывают (а правильнее сказать – навязывают) норму о праве банка менять ставку по уже выданным кредитам в одностороннем порядке. Изредка это решение косвенно привязывается к неким учетным показателям (например ставке рефинансирования Банка России), а потому фиксированный процент фактически становится плавающим. Но в большинстве случаев право повысить ставку ничем не ограничено.

Разумеется, у кредитных организаций есть достаточно весомая аргументация такой политики. «Длинные сроки по ипотечным кредитам, – объясняет Евгения Забродская-Штерн, ведущий специалист управления ипотечного кредитования КМБ-банка. – Кредитные учреждения страхуют себя на случай непредвиденных изменений, которые могут произойти в будущем как на международном рынке заимствований капитала, так и внутри страны, в том числе в сфере законодательства. КМБ-банк не исключение: в нашем кредитном договоре по ипотеке, заключаемом с заемщиком, также есть информация о возможности со стороны банка изменить процентную ставку».

С ней солидарен начальник управления потребительского и ипотечного кредитования Ханты-Мансийского банка Олег Мосин: «Для развития ипотеки банки привлекают долгосрочные средства, и, если цена этих ресурсов будет расти такими же темпами, как в последний год, появляется вероятность потери рентабельности подобных сделок, – поясняет он. – То есть банки просто утратят интерес к ипотеке, потому что это элементарно станет невыгодно. Конечно, в случае роста стоимости ресурсов или кризисных явлений на финансовых рынках мы можем адекватно повышать ставку по действующим кредитам. Но тут надо понимать и то, что это делать постоянно нельзя. Во-первых, существенно возрастает риск возникновения дефолтов по кредитам. Во-вторых, пропадет возможность взять ипотечный кредит у подавляющего большинства людей».

Эту опасность, видимо, не замечают в Бинбанке, который в феврале 2008 года внес поправки в типовые формы договоров по ипотечным кредитам. «Как правило, изменение процентных ставок происходит по инициативе банков, которые объясняют это ростом ставки рефинансирования ЦБ РФ. В действующей теперь редакции договоров предусмотрено право банка изменять процентную ставку в одностороннем порядке, указаны условия, при которых наступает данное событие, а также предусмотрено обязательное уведомление заемщика о таком изменении, – разъясняет Елена Лукина, заместитель управляющего филиалом Бинбанка в Санкт-Петербурге. – По ранее выданным ипотечным кредитам процентная ставка жестко зафиксирована и определена условиями договора, заключенного банком с заемщиками».

Пока гром не грянет. Разумеется, повышая ставки и таким образом спасаясь от угрожающих в период кризиса убытков, банки действуют и в интересах своих кредиторов, в том числе вкладчиков.

Но что же делать заемщику? Промсвязьбанк, например, обязуется уведомить об увеличении размера процентной ставки не менее чем за 30 календарных дней. «Кредитным договором предусмотрена обязанность банка информировать заемщика о новом размере процентной ставки и о дате, с которой процентная ставка изменяется, в письменной форме путем направления заказного письма с уведомлением, – поясняет Евгения Кузьмина, начальник отдела рефинансирования Промсвязьбанка. – В целом многие российские банки предусматривают в своих ипотечных кредитных договорах аналогичную процедуру изменения процентной ставки».

Если новость о повышении ставки получена, у заемщика есть два варианта. Первый – платить повышенный взнос. Выбирая этот путь, надо быть осторожным: в договорах некоторых банков записана еще и очень хитрая норма о том, что «молчание» или уплата хотя бы одного взноса по новым ставкам является добровольным согласием с принятием этих условий. Оспорить законность действий банка будет потом сложнее.

Второй вариант – досрочно вернуть кредит. Причем чаще всего это надо сделать в течение тех же 30 дней с момента принятия банком решения о повышении ставок (отправки заказного письма, размещения объявления на стенде или на сайте).

«С каждым месяцем все больше и больше банков прописывают в своих договорах по ипотечным кредитам возможность изменить процентную ставку, – констатирует Владимир Шевченко, главный редактор агентства FinNews. – Банки понять можно: в мире бушует кризис ликвидности, и все риски неблагоприятного изменения процентной ставки они стараются переложить на заемщиков. И тем самым провоцируют в будущем рост дефолтов по тем кредитам, где будут повышены ставки».

Все на благо человека. Некоторые банки понимают опасность фиксации, но все же считают произвольное изменение ставок банком недопустимым. Тогда в ход идет плавающий процент. Плавающий процент привязан к общерыночным показателям. Чаще всего это LIBOR, или его российский аналог – MosPrime (Moscow Prime Offered Rate), или учетная ставка Банка России.

«Как нам известно, есть у некоторых банков договоры, в которых указано, что банк в одностороннем порядке может изменить процентную ставку по ипотечному кредиту, – говорит Валерий Кардашов, заместитель председателя правления Русь-банка. – Кредитные учреждения таким образом перекладывают на заемщиков риски, связанные с удорожанием заемных ресурсов. Если заемщик, получив уведомление от банка об увеличении процентной ставки, не согласен с новыми условиями, то он имеет право досрочно погасить кредит. Если это невозможно – заемщику приходится соглашаться с изменениями».

У Ольги Бажутиной, регионального директора представительства «Дельтакредита» в Санкт-Петербурге, позиция более жесткая: «Гражданское законодательство в России не разрешает в одностороннем порядке ухудшать положение контрагента. Я знаю, что у ряда банков существует пункт в кредитном договоре о возможном изменении ставки в одностороннем порядке в случае существенного изменения экономической ситуации в стране, форс-мажора и т. п. Но при таком действии банка у заемщика есть неоспоримое право обратиться в суд, в котором банку придется доказывать, что повышение ставки не ухудшило положения заемщика».

Законодательство формально допускает изменение ставок, размера комиссионного вознаграждения и сроков действия кредитных договоров, если такое право банка предусмотрено самим таким договором с клиентом (статья 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности»). Хотя многие юристы считают эту норму неконституционной. Поводом для таких выводов стало принятое еще в 1999 году постановление Конституционного суда, который рассматривал законность одностороннего понижения банком процентов по вкладам. Суд пришел к выводу, что свобода договора может и должна быть ограничена законом, дабы предупредить умаление прав граждан экономически сильной стороной – то есть банком. Пока эти выводы относятся только к вкладчикам – конституционность положений закона касательно заемщиков еще никто не оспаривал.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль