Ипотека из последних сил

85
Возможности. У заемщиков не хватает денег на московскую ипотеку. Банки стараются помочь, но не в их власти остановить растущие цены на жилье. Уже совсем скоро получить ссуду на квартиру в столице смогут только миллионеры.

Райффайзенбанк сделал ипотечным клиентам небольшое послабление: с 1 сентября доход основного заемщика может быть рассмотрен вместе с доходом «гражданского» супруга, а также тещи, тестя, свекра или свекрови – как «законных», так и «гражданских». В этом нет ничего революционного, «Райффайзен» – далеко не первый банк, готовый учитывать заработки третьих лиц при рассмотрении заявки на жилищный кредит. Еще на заре российской ипотеки операторы рынка условно поделились на две группы: банкиры первой категории в качестве созаемщиков принимали только супругов, состоящих в официальном браке, остальные же соглашались на друзей, сестер, братьев, коллег и прочих «сопричастных». Но тот факт, что «Райффайзен» проявил лояльность именно сейчас, не случаен. Доходы граждан не поспевают за ценами на недвижимость. В то же время из-за проблем с собственной ликвидностью кредитные учреждения ужесточают требования к заемщикам, в первую очередь – к уровню их регулярных доходов. Результат очевиден: «в одиночку» ипотеку может себе позволить минимальный процент населения, поэтому даже самые консервативные банки вынуждены расширять круг лиц, заработки которых можно приплюсовать к доходам непосредственно клиента. Но и это не очень-то помогает.

Невостребованное «добро». «Соотношение выданных ипотечных кредитов и одобренных заявок, к сожалению, снизилось. Сейчас оно составляет около 30%, тогда как годом ранее было на уровне 10–15%», – рассказывает заместитель директора департамента розничных банковских продуктов Абсолют-банка Наталья Хахалина. По словам Георгия Тер-Аристокесянца, вице-президента ВТБ24 (ипотечный портфель – более $6 млрд), доля одобренных, но не реализованных заявок на ипотеку составляет около 25%. Другие банкиры, опрошенные «Ф.», также признались, что примерно 30–50% заявок у них – «мертвые».

В самом их наличии ничего страшного нет, уверяют специалисты. По словам гендиректора кредитного брокера «Фосборн Хоум» Василия Белова, их доля на уровне 35–40% – нормальный показатель даже для рынка со стабильными ценами на недвижимость. «Ведь заемщик обращается сразу в несколько банков, и в конечном итоге выбирает тот, который оперативно предлагает наилучшие условия», – поясняет Василий Белов. Но сейчас капризы клиентов – далеко не главная причина «забвения» уже одобренных ссуд. «Заемщики просто не могут подобрать подходящий вариант квартиры, чтобы уложиться в отведенную сумму», – констатирует Наталья Хахалина. «В среднем только 60–70% «одобренных» клиентов в итоге подбирают доступное жилье и получают ипотечный кредит», – резюмирует начальник управления кредитования физлиц СДМ-банка Иван Лонкин.

По словам Василия Белова, с начала года произошел серьезный отток заемщиков с заработками ниже $2 тыс. «Сегодня позволить себе жилье в кредит могут только те граждане, чей доход превышает $2–2,5 тыс.», – подсчитал гендиректор «Фосборн Хоум». Но и эти оценки чрезмерно оптимистичны. Даже в ВТБ24, продолжающем практиковать ипотеку без первоначального взноса, для получения ссуды в $180 тыс. необходимо зарабатывать не меньше $3,4 тыс. Учитывая, что квартиру в Москве дешевле $220–250 тыс. найти почти невозможно, требования к уровню доходов становятся невыполнимыми. «Если раньше семья из двух человек с совокупным доходом $4 тыс. могла рассчитывать на 25-летний кредит порядка $240 тыс. по ставке 9% годовых, то сейчас ставка составит уже примерно 12%, а максимальная сумма – около $190 тыс. Для получения $250 тыс. доход должен быть не менее $5–10 тыс.», – рассказывает Наталья Хахалина.

Вывод неутешителен: платежеспособный спрос на ипотеку неуклонно снижается. Неудивительно, что банкам волей-неволей приходится расширять круг потенциальных созаемщиков, чтобы клиент мог показать достаточный совокупный доход.

До старости. По условиям Райффайзенбанка, тещи/свекры, которые помогают зятьям/невесткам получить ипотеку, на момент погашения кредита должны быть не старше 65 лет. В большинстве банков последний платеж по жилищной ссуде должен вноситься заемщиками и созаемщиками не позднее 55-го (для женщин) и 60-го (для мужчин) дня рождения. Но иногда в своем стремлении увеличить клиентскую базу банки готовы к неординарным предложениям. Так, например, Абсолют-банк недавно придумал новую программу «Родители + дети». Основным заемщиком по ее условиям выступает «родитель», возраст которого к финалу ипотечного действа может достигать 75 лет. Созаемщик – «ребенок» старше 21 года, которому надлежит учиться перспективной профессии в хорошем вузе (список банк прилагает). Кредитор в данном случае делает ставку на то, что дети после получения диплома устроятся на хорошо оплачиваемую работу и возьмут ипотечные расходы на себя. В обмен на лояльность банка студенту придется отчитываться перед ним за каждую сданную сессию.

А ВТБ24 с февраля стал предлагать пятидесятилетнюю ипотеку заемщикам не старше 30 лет. Правда, полувековые ссуды не пользуются особой популярностью: количество «супердлинных» кредитов (на срок свыше 30 лет) исчисляется пока только десятками. Георгий Тер-Аристокесянц объясняет это тем, что большинство заемщиков склоняются к менее продолжительным срокам кредитования. Хотя логично предположить, что у банка есть внутренние лимиты на пятидесятилетнюю ипотеку: прогнозировать платежеспособность даже самого надежного заемщика на такие сроки практически невозможно.

Под Москвой. В Альфа-банке из общего числа «одобренных» ипотечных заемщиков в течение трех месяцев, которые даются на поиск подходящего жилья, реально кредиты получают 60%. «Но поскольку сейчас поиск квартиры занимает долгое время, мы продлеваем сроки действия одобренной заявки, и порядка 10% клиентов возвращаются», – рассказывают в «Альфе».

Возвращаются заемщики в большинстве случаев не потому, что им удалось отыскать щедрого продавца, который «скинул» $40–50 тыс. Просто люди примиряются с невозможностью обрести квартиру в столице. Банкиры отмечают, что клиенты все чаще соглашаются на жилье в Подмосковье. «Так, например, если в начале 2000-х на покупку квартиры в Москве приходилось 100% кредитов, выданных в столице и области, то сейчас менее 50%, и эта доля продолжает снижаться», – рассказывает заместитель начальника департамента продаж Городского ипотечного банка Дмитрий Шапочкин.

Станет ли ипотека элитным продуктом для миллионеров, или же у среднего класса остаются шансы на покупку собственного жилья? Банкиры и девелоперы пеняют на кризис ликвидности и пожимают плечами. «Либо банки и компании найдут дополнительные источники фондирования, и тогда рынок недвижимости стабилизируется. Либо рост цен продолжится: тогда платежеспособный спрос на ипотеку будет сокращаться», – прогнозирует Наталья Хахалина. И пока предпосылок для оптимистичного сценария на рынке не видно.

ИПОТЕЧНЫЕ ФАКТЫ

 

• За год средняя сумма ипотечного кредита для покупки квартиры в Москве выросла на 20–25% до $200 тыс.

• C начала года цены на столичное жилье выросли на 30–38%

• Для получения кредита на покупку однокомнатной квартиры в Москве с первоначальным взносом 15–20% совокупный семейный доход должен составлять не менее $4 тыс.

• Банки отклоняют 30% заявок на получение ипотечного кредита

• Только в 60–70% случаев по одобренные заявкам выдаются кредиты

• Зарплата ниже $2 тыс. позволяет лишь улучшить жилищные условия, но не купить новую квартиру

• В качестве созаемщиков во многих банках могут выступать до 4 человек

• Максимальный срок ипотечного кредита – 50 лет

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль