Путь ритейлера: аренда или собственность

220
Стратегии. На биржах торгуются акции четырех российских ритейлеров. Двое предпочитают строить или покупать магазины, другая пара – ­активные игроки на рынке аренды. Кто прав?
Увеличение присутствия в регионах – приоритетное направление развития торговых сетей. Растущий рынок не прощает отстающих. Целью, во имя которой на алтарь бизнеса выбрасывается текущая эффективность и рентабельность, стало желание побыстрее «отъесть» долю рынка, застолбив территорию до прихода конкурентов. Правда, такой стратегии в свое время полностью отдалась аптечная сеть «36,6», что привело к печальным последствиям. Рефинансирование текущих обязательств в условиях кризиса ликвидности оказалось непростым делом. Для погашения долгов компании пришлось расстаться с частью активов.

Владеть или не владеть? Во многом это ­вопрос выбора между быстрым ростом с обширной экспансией и планомерным развитием, отличающимся финансовой устойчивостью. Большинство аналитиков полагают, что объем торговых площадей в собственности едва ли отражается на операционных результатах компаний. «В России сам по себе розничный рынок агрессивно растет, поэтому наличие недвижимости не влияет на оценку компаний», – рассказывает Светлана Суханова из UBS. «Цена российских ритейлеров почти целиком определяется теми показателями роста, которые они демонстрируют», – соглашается аналитик Citigroup Марат Ибрагимов.

Влияние на компанию недвижимых активов инвесторы отслеживают опосредованно – через величину арендных платежей. «Чем больше съемных площадей, тем выше расходы на аренду, что снижает прибыльность и грузом ложится на маржу», – объясняет Андрей Верхоланцев из «Антанты Пиоглобал». – Но если компания все равно показывает рентабельность за счет доходов по другим статьям, то на арендные платежи инвесторы обращают внимание в последнюю очередь».

Бремя аренды. «Магнит», торговые площади которого стремительно растут (более 650 тыс. кв. метров к концу 2007 года), владеет лишь четвертью магазинов – меньшей доли нет ни у одного другого ритейлера, бумаги которого представлены на бирже. Мало того, 44% площадей краснодарской сети находится в краткосрочной аренде сроком на 1 год. При этом компания демонстрирует стремительные и устойчивые темпы роста, радуя инвесторов валовой рентабельностью, – 19,9% за 2007 год (18,2% за 2006-й) благодаря улучшению закупочных условий, централизации логистической системы и увеличению продаж товаров собственной торговой марки. Расходы оператора на оплату аренды и обслуживание помещений оказались не так уж и высоки – порядка 3,8% от выручки. В частности, это объясняется тем, что сеть активно входит в населенные пункты с числом жителей менее 500 тыс. человек (более 70% магазинов). Это позволяет избежать конкуренции с крупными сетями и получать достаточно привлекательные ставки по аренде.

Но даже «Магнит» нацелен на увеличение доли площадей в собственности. Правда, это скорее сопутствующий фактор строительства гипермаркетов: планируется открыть до 30 объектов к концу 2008 года. По подсчетам аналитиков, доля доходов от сдачи части площадей гипермаркетов в аренду к 2013 году составит 0,4% от выручки.

Схожим образом развивается «Дикси». В собственности у нее находится всего 28% торговых помещений, примерно 150 тыс. кв. метров. Но, в отличие от «Магнита», почти половина площадей – в долгосрочной аренде до 2010 года. Кроме того, «Дикси» предпочитает открывать свои дискаунтеры в крупных городах. В результате на арендные выплаты и коммунальные платежи уходит почти 4,5% от выручки – самый высокий показатель среди розничных операторов.

«Дикси» не планирует менять стратегию развития, рассчитывая лишь довести долю магазинов в собственности до 30%. В компании считают, что именно такое отношение собственности к аренде позволяет не замораживать средства и по максимуму инвестировать в рост сети. «Это правильная пропорция, – соглашается владелец сети «Вестер» Олег Болычев. – Если заходить с арендой, то открыть объект можно уже через два месяца. А если строить – в лучшем случае через полтора года. Наконец, аренда существенно дешевле, а финансовые возможности зачастую ограничены».

«Все операторы были бы рады иметь магазины в собственности, – подводит итог Андрей Верхоланцев. – Но так можно потерять долю рынка. Поэтому компании арендуют площади, предпочитая разбираться с проблемами эффективности в будущем. Например, выкупая часть магазинов в собственность».

Сами с усами. Сначала «Перекрестку», а затем и X5 Retail Group ограниченность финансовых возможностей никогда не мешала. Актив «Альфа-групп» вплотную приблизился к «Магниту» по объему торговых площадей – 610 тыс. кв. метров. Но при этом доля помещений в собственности составляет 55%, такого результата не смог достичь ни один другой публичный ритейлер. В том числе благодаря этому X5 удается генерировать самую высокую чистую прибыль ($144 млн за 2007 год) и демонстрировать неплохую валовую рентабельность (26,4% за 2007-й). Ожидается, что доля собственных площадей у X5 возрастет еще больше. «Благодаря покупке «Карусели», Х5 добавит в свой портфель 24 гипермаркета. Таким образом, компания станет лидером по объему торговых площадей, опередив краснодарский “Магнит”», – рассказывает аналитик ИФК «Алемар» Екатерина Стручкова.

Стратегия самостоятельного роста положительно оценивается экспертами. «Во-первых, это страховка от резкого повышения арендных ставок, – объясняет Марина Гладкова из «Ист Коммерца». – Во-вторых, касательно гипермаркетов, в России попросту не хватает качественной торговой недвижимости. Оба фактора подталкивают сети самостоятельно или в альянсах с девелоперами развивать проекты строительства крупноформатных объектов. Наконец, помещения в собственности увеличивают капитализацию сетей в условиях устойчивого увеличения цен на недвижимость».

Такой рост требует значительных финансовых вливаний – $870 млн в 2007 году. На 2008-й запланирована вовсе рекордная для российской розницы сумма капвложений – $1,2–1,4 млрд. Пока что X5 остается единственным ритейлером, которому удается сочетать высокие темпы роста со значимой долей магазинов в собственности и самостоятельными девелоперскими проектами.

Не так уютно себя чувствует «Седьмой континент». Компания неоднократно критиковалась за неумение совмещать операционную эффективность с быстротой экспансии. Наращивая свое присутствие гораздо медленнее конкурентов, «Семерка» к концу 2007-го сумела аккумулировать лишь 147 тыс. кв. метров торговых площадей. При этом она демонстрирует весьма привлекательные финансовые результаты. Например, валовая рентабельность за 2007 год составила 31,3%, маржа по EBITDA – 11,4%. Благодаря высокой доле магазинов в собственности, оператор несет самые низкие среди публичных торговых сетей затраты на аренду помещений – всего 3,3% выручки. «Планируется, что доля собственных торговых площадей будет увеличена за несколько лет до 60–70%, в том числе за счет реализации девелоперских проектов», – сообщили «Ф.» в компании. Но не рано ли «Семерка» принесла быстрое развитие в жертву эффективности?

Ряд аналитиков полагает, что концентрация на увеличении собственных площадей имеет свои недостатки, которые перевешивают преимущества владения объектом. «Открытие торговых объектов в собственности сопряжено с высокими капитальными инвестициями. Сейчас именно инвестиции в недвижимость являются основным компонентом затрат в ритейле. При открытии магазинов на собственных площадях возрастает и цена ошибки, например в случае неудачного расположения магазина», – предупреждает Марина Гладкова.

Быть или не быть. Эксперты сходятся в одном: пока компании удается генерировать положительный денежный поток и показывать хорошие операционные результаты, неважно, в каком именно статусе находится большинство площадей сети. «Золотое правило ритейлера: location, location and location (расположение, англ. – «Ф.»). 90% успеха зависит от местонахождения торгового объекта, а не от отношений аренда/собственность», – уверена Светлана Суханова.

Свой отпечаток накладывает российская специфика: большинство сетей планируют хотя бы чуть-чуть, но поднимать долю магазинов в собственности, а то и всерьез заняться девелоперским бизнесом. «Западный рынок аренды более цивилизованный и предсказуемый. У нас же он диковат: хозяин – барин, и договориться со всеми собственниками помещений, играть в рамках прогнозируемого повышения арендных ставок получается далеко не всегда», – объясняет Андрей Верхоланцев. В то же время аналитик предупреждает, что не стоит переоценивать роль недвижимых активов: «Это не самый важный фактор. Все равно ключевым остается показатель роста выручки, рентабельности, посещаемость объектов, хотя компания с большими активами даже на интуитивном уровне привлекательнее для инвесторов».

Таблица 1. Рекомендации аналитиков

Инвесткомпания/банкАналитик«Магнит» целевая цена, $/потенциал, %«Дикси» целевая цена, $/потенциал, %«Седьмой континент» целевая цена, $/потенциал, %
Банк МосквыСабина Мухамеджанова58,9 +1329,7 +19
Ист КоммерцМарина Гладкова60,0 +1517,5 +2132,8 +31
Альфа-банкБрэди Мартин54,0 +422,0 +5225,0 0
АлемарЕкатерина Стручкова55,4 +715,3 +628,9 +16
Антанта ПиоглобалАндрей Верхоланцев62,8 +2122,8 +5726,5 +6
Консенсус-прогноз58,2 +1219,4 +3428,6 +14
Цена на 21.05.08*52,014,525,0

* Цена на GDR X5 Retail Group дана на 20.05.08.

Таблица 2. Сравнение публичных сетей*

Инвесткомпания/банкЧистая прибыль, $ млнEBITDA, $ млнВыручка, $ млнP/EP/EBITDAP/SРасходы на аренду и коммунальные платежи, % выручки
Магнит972193676 44201,23,8
X5144 479532058171,63,5
Дикси**17481430 52180,64,5
Седьмой континент991451273 19131,53,3

* Финансовые показатели за 2007 год.

** Неаудированные данные.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль