Земля с наценкой

111
Ревизия. Торговля полностью подготовленными к строительству участками в Подмосковье может приносить от 150% прибыли. Однако пока ­земельный девелопмент не развит.
По оценкам экспертов, 85% земельных угодий в радиусе 30 км от Москвы были скуплены уже к 2005 году. «У десятка крупных владельцев (их еще называют ленд-лордами), среди которых немало аффилированных с банками и финансовыми группами компаний, сконцентрировано около 500 тыс. гектаров», – считает генеральный директор компании «Земер» Илья Терентьев. Отметим, что, по данным Росземкадастра, всего в Московской области 4,6 млн га земли. Основные «поставщики» участков – бывшие совхозы и колхозы, их в конце прошлого века начали приобретать богатые предприниматели.

«Помимо сельскохозяйственных есть еще земли, находящиеся в федеральной собственности. Но надеяться, что они могут быть вовлечены в рыночный оборот, не приходится, – поясняет генеральный директор компании «Геодевелопмент» Максим Лещев. – Это слишком сложный процесс, нам известны лишь единицы случаев вывода участков из ведения, например, Минобороны». Поэтому для реализации девелоперских проектов в ближнем Подмосковье кроме как на участки ленд-лордов рассчитывать не на что.

Три пути. Стратегии крупнейших землевладельцев распределяются по трем группам. Первая – освоение участков. Этот сценарий реализуют, скажем, такие компании, как группа «Черкизово», владеющая в общей сложности 20 тыс. гектаров. Причем, большая часть территории используется по прямому назначению – в аграрном производстве. Примерно тем же путем идет и компания «Ист Лайн» Дмитрия Каменщика, которая управляет аэропортом «Домодедово» и владеет более чем 60 тыс. га земли вблизи него, а также около «Шереметьево-1». На этих землях фирма планирует построить терминалы и прочие, связанные с аэропортным бизнесом объекты. Часть территорий предполагается занять офисным центром, торгово-развлекательным комплексом, гостиницами. В том же ряду находятся и такие крупные ленд-лорды, как строительные компании «Инком», Rodex Group, «Открытые инвестиции».

Второй и третий типы стратегий являются спекулятивными, связаны с последующей перепродажей участков. Впрочем, земля выводится на рынок постепенно, чтобы массовым выбросом не обрушить цены. А они, в зависимости от местоположения и других характеристик надела, растут на 25–40% в год. «Так что даже если с участком ничего не делать и продать, можно получить неплохую прибыль», – говорит Максим Лещев. Начальник отдела развития «МДК-групп» Алексей Тонконогов уверяет, что сейчас львиную долю привлекательных для застройщиков участков землевладельцы придерживают. «Из тех, что сейчас выставлены на продажу, до 80% – не ликвидные, со множеством изъянов. Например, по территории проходит магистральный газопровод, высоковольтная линия, а значит, часть земли не пригодна для строительства», – говорит Алексей Тонконогов.

Далеко до идеала. Другой вариант удержания участка является земельным девелопментом – комплексной подготовкой участка к будущему строительству. Проводятся землеустроительные работы (межевание, получение кадастровых номеров и т. д.), переводятся земли из одной категории в другую или изменяется ее целевое назначение. В идеале еще и создается инженерная инфраструктура (прокладываются дороги, тепло-водо-электросети и т. д.). «Но так как цель ленд-девелопера – выжать предельную прибыль из земли, то помимо всего этого необходимо разработать концепцию проекта, генплан. Он существенно повышает стоимость земли, а также позволяет рассчитать экономические показатели и рентабельность», – резюмирует директор департамента маркетингового анализа компании «Масштаб» Наталия Чукаева.

«Однако с классической точки зрения ленд-девелопмента в России нет. Подготовкой участков к строительству «под ключ» занимаются считанные единицы», – констатирует управляющий партнер компании «Промышленные земли» Оксана Жильцова. В лучшем случае, вторят ей Максим Лещев и Илья Терентьев, операторы переводят земли из одной категории в другую.

Золотая жила. Изменение статуса земель – высокодоходная, но очень трудоемкая операция. «Прибыль может превышать 100%, – рассказывает Максим Лещев. – Затраты на перевод из одной категорию в другую составляют в среднем около $1 тыс., изменение целевого использования стоит чуть меньше – $700 за сотку. Допустим, участок куплен за $1 тыс. за 0,01 га, еще $1 тыс. потрачена на перевод, но продают землю уже за $3 тыс., доходность – 150%». В наиболее популярных Одинцовском или Химкинском районах Московской области затраты на переоформление могут достигать $3 тыс. за сотку.

Участники рынка уверяют, что 60% от стоимости перевода – это мзда чиновникам. Но далеко не факт, что вопрос решится положительно, хотя бы в силу того, что у властей могут быть собственные виды на участок. Оформление необходимых бумаг может занять от 1,5 года до 3 лет.

Между тем, как говорит Алексей Тонконогов, в последнее время многие крупные застройщики хотят покупать юридически чистые участки. Распространенная ранее схема перепродажи земли через переоформление доли в некоем ООО, созданном на базе бывшего совхоза или колхоза, становится слишком рискованной. Местные власти и правоохранительные органы, по собственной инициативе (возможно, и не бескорыстной) или по обращениям бывших крестьян, посчитавших себя обделенными, все чаще заявляют о начале грандиозной проверки условий скупки земель. Уже возбуждено несколько уголовных дел по факту мошенничества. К примеру, под следствием находится Василий Бойко, основатель компании «Вашъ финансовый попечитель», владеющей угодьями в Рузском районе. Еще несколько дел расследуются в отношении Ильи Дыскина, основателя фирмы «Ведомство», имевшей около 20 тыс. гектаров в Подмосковье (сейчас они распроданы).

Зато участки с полным пакетом документов, собранным начинающими ленд-девелоперами, должны пользоваться все большим спросом. «Застройщики хотят получать быстрые деньги, а не ждать, пока будут решены все юридические и технические вопросы, связанные с использованием земель», – обобщает директор по развитию Rodex Group Геннадий Теряев. Согласна с ним и Оксана Жильцова: «Существующие мощные административные преграды, длительный и затратный процесс, в большинстве случаев может привести либо к провалу проекта, либо к существенному снижению его рентабельности».

Крупнейшие землевладельцы Подмосковья

КомпанияБенифициарыПлощадь земель, тыс. гаМестоположениеПланы
1Земельная агропромышленная корпорация (Знак)финансовая группа Уралсиб, Николай Цветковоколо 100Красногорский, Дмитровский, Солнечногорский, Волоколамский, Рузский и Раменский районы собственные девелоперские проекты, сельское хозяйство, возможна продажа участков
2ПромзвязьнедвижимостьПромсвязьбанк, Дмитрий и Алексей Ананьевыоколо 70 Истринский, Солнечногорский, Наро-Фоминский районысобственныедевелоперские проекты, возможна продажа участков
3Центр Капиталроссийское подразделение британской Center Capital, Андрей Куцериб около 65Серпуховской, Каширский, Чеховский и Ступинский районы сельское хозяйство, продажа участков
4Ист ЛайнДмитрий Каменщик64Домодедовский район, а также вблизи аэропорта Шереметьево-1строительство терминалов в аэропорту Домодедово, офисных центров, торгово-развлекательных комплексов, гостиниц
5Вашъ финансовый попечительВасилий Бойкооколо 64Рузский районсельское хозяйство, собственные девелоперские проекты
6Банк Развитие Столица (бывший Визави)Рустем Терегулов около 40Волоколамский, Орехово-Зуевский, Егорьевский, Воскресенскийдевелоперские проекты, возможна продажа участков
7Regional Development&Investment Group (бывшая Регион-Р)владельцы не раскрываются, «Регион-Р» была связана с организацией «Боевое братство», возлавляемой губернатором Московской области Борисом Громовымоколо 30Наро-Фоминский, Подольский, Ленинский районыагропромышленный бизнес, собственные девелоперские проекты, продажа участков
8Инвестиционная группа АбсолютАлександр Светаков, Андрей Трусков и Анд­рей Косолапов свыше 20Одинцовский, Красногорский, Ленинский, Наро-Фоминский, Сергиево-Посадский, Подольский районысобственные девелоперские проекты, возможна продажа участков
9Красивая земля входит в группу «Земляне», связана с Фондом поддержки морской пехоты, Александр Зезюля, Павел Шиловоколо 20 Раменский, Серпуховской, Можайский, Чеховский, Шаховский, Щелковский районыпродажа участков
10Гавриил Юшваев, Давид Якобашвили акционеры Вимм-Билль-Даннаоколо 20 Одинцовский, Истринскийсобственные девелоперские проекты, возможна продажа участков
11Инвестиционная группа Нерльпродана арабской девелоперской компании Al Salam Trading13Истринский, Подольский и Одинцовский районынеизвестны
12МасштабСобинбанк, Авгур Эстейт, Сергей Кириленко, Вадим Мошкович6Ленинский районсельское хозяйство, ленд-девелопмент
13CoalcoВасилий Анисимов и Алишер Усманов 6Домодедовский районсельское хозяйство, девелоперские проекты
14Открытые инвестициигруппа Интеррос, Владимир Потанин5,7 (планирует довести до 18,7)Истринский райондевелоперские проекты
15Millhouse CapitalРоман Абрамович5Одинцовский и Можайский районыдевелоперские проекты

По данным компаний, оценка участников рынка, «Ф.»

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль