Застройщики перешли на сухой паек

74
На конференции «Ф.» и РСПП «Финансовые ресурсы развития рынка недвижимости» прозвучал прогноз: уже осенью московские квартиры эконом-класса могут подешеветь на 15%.
Девелоперы, как и весь остальной бизнес, уже ощутили влияние кризиса ликвидности, следствием которого стало существенное подорожание заемных денег. Кредитные организации ужесточили требования к клиентам – застройщикам. Между тем большинство из них (по некоторым оценкам – до 95%) привлекают средства для финансирования проектов лишь с помощью кредитов. «И если еще в начале прошлого года деньги предоставлялись под 10–13% годовых, то сейчас минимальная ставка – 16%», – сетует финансовый директор «Камской долины» Владимир Пучнин.

Кроме того, банки больше не доверяют показателю потенциальной доходности проектов, рассчитанной девелоперами самостоятельно, и «срезают» ее чуть ли не вдвое. Соответственно, и деньги получают далеко не все желающие, а если и получают, то гораздо в меньших суммах, чем требуется. Также можно смело записывать в анналы истории бытовавшую еще совсем недавно практику получения займов под проект, не имеющий полного пакета разрешительных документов. Существенно изменилось соотношение заемных и собственных средств застройщика. «В начале 2007 года самая распространенная пропорция была 80% (банк) и 20%, сейчас кредиторы повсеместно снижают свою долю до 70–60%», – уверяет директор департамента проектного и структурного финансирования Номос-банка Сергей Бессонов.

Перспективы других механизмов привлечения капитала в строительство, таких как облигационные займы, CLN и IPO, сейчас очень туманны. Несколько десятков компаний планировали в 2008 году выйти на фондовый рынок, но почти все передумали. Надо сказать, указанные инструменты лишь два-три года назад начали использоваться некоторыми игроками рынка недвижимости. Оно и понятно – львиной доле отечественных девелоперов стать публичными очень непросто. Для этого необходимо проделать огромную работу: в частности, упорядочить бизнес-процессы, выстроить понятную структуру активов, изменить подходы к корпоративному управлению. «Некоторые компании больше уделяют внимание финансовому менеджменту, управлению затратами, а также далеко не праздному вопросу – прогнозным расчетам сбыта будущих квадратных метров, – утверждает генеральный директор «Мультиброкера» Наталья Кирпиченко. – Мы наблюдаем эту тенденцию не только в столице, но и в регионах». Как добавляет генеральный директор «Инталева» Алексей Федосеев, таких «продвинутых» застройщиков не менее трети от общего количества.

Достаточно много времени на конференции было посвящено перспективам развития закрытых ПИФов недвижимости (ЗПИФН). Данный инструмент, с одной стороны, дает девелоперам деньги для реализации проекта, с другой – позволяет заработать частным инвесторам. По данным ФСФР, в России создано уже 340 таких фондов. Однако большая часть ЗПИФН сформирована не для привлечения инвестиций в строительство, а для перевода активов в более удобное налогово-правовое поле. Имущество закрытых фондов легче защитить от рейдерских атак, кроме того, сокращаются выплаты по налогу на прибыль. Управляющий директор «Велес Менеджмента» Станислав Бродский назвал большинство ЗПИФН «рентными», позволяющими пайщикам получать стабильный доход от сдачи в аренду объектов коммерческой недвижимости. Вступившая в силу новая редакция закона об инвестфондах расширяет возможности применения ЗПИФН, и будет способствовать развитию данного инструмента.

Участники конференции опровергли распространенный тезис о выгодности инвестиций в российскую недвижимость. «Многие уверяют – земля под строительство все время дорожает из-за нехватки свободных участков, значит, будут расти и цены на построенные объекты. Но в российских городах много промзон – их можно вывести за город, а на освободившейся территории построить жилье и офисы. Посмотрите на Японию, у которой действительно проблема с землей, но уже 20 лет цены на нее падают, – призывает председатель правления НБК-Банка Булат Мукушев. – У нас рынок недвижимости развивается аналогично российскому, но за последние месяцы цены, например, на спальную недвижимость в Казахстане упали на 58% от своего исторического максимума».

О неадекватной стоимости жилья говорил и председатель комитета по собственности Госдумы Виктор Плескачевский: «В России нет свободного рынка недвижимости, поэтому показатели устанавливаются на волнах ажиотажа и исходя из аппетитов застройщиков. Тем не менее у государства есть инструменты, позволяющие если не снизить цены, то, по крайней мере, их стабилизировать». Генеральный директор «Альянс Континенталя» Алексей Чаленко сделал обнадеживающий прогноз – уже осенью цены на московские квартиры эконом-класса упадут минимум на 15%. «Это будет главным результатом кризиса ликвидности. Деньги стали слишком дорогими, получаемый после продажи квартир доход не позволяет поддерживать прежний финансовый поток. А повысить стоимость, которая уже сейчас запредельная, девелоперы не смогут – покупать не будут».

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль