Торгово-офисная недостаточность

49
Обзор. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость растет. Если в 2006 году он составлял $4,5 млрд, то по итогам 2007-го этот показатель добрался до отметки в $7,5 млрд.
Как отмечает директор департамента торговой недвижимости NAI Russia Антонина Денисенко, большой популярностью у арендаторов пользуются торговые центры (ТЦ), относящиеся к классу А (элита), – в их числе «Европейский», «Атриум», «Лотте Плаза». Площадей такого уровня не хватает. Управляющий директор Sawatzky Property Management Евгения Власова добавляет, что на помещения ТЦ высшей ценовой категории зачастую стоит очередь (иногда – на несколько лет вперед) из желающих разметить там свой товар. Нередки случаи, когда той или иной известной марке вынуждены отказывать. «Пустых мест в успешных и посещаемых центрах не найти, – говорит Евгения Власова. – Вряд ли следует рассчитывать на то, что арендаторы съедут из «Европейского» или «Лотте Плазы», поэтому новые проекты, как правило, заполняются еще на стадии строительства».

Магазины. Основная причина наблюдаемого дефицита – возникшая 5–7 лет назад тенденция располагать ТЦ высшей ценовой категории в центре Москвы, в результате чего найти в пределах Третьего транспортного кольца землю под строительст­во новых крупных объектов практически невозможно. И это породило новую тенденцию – строительст­во торговых точек ближе к МКАД. Там возводятся огромные молы – только такие способны привлечь покупателей. «Если отдаленный объект будет всего на 10 тыс. кв. метров, туда никто не поедет, ведь предлагаемые там товары можно купить в любом магазине рядом с метро», – объясняет Антонина Денисенко. По некоторым данным, за 2007 год существенно (до 20%) сократилось количество посетителей популярной сети «Мега». Ведь аналогичный ассортимент можно найти в небольших центрах, расположенных в пределах МКАД.

Еще одна причина «переезда» части торговых площадей за город – высокая арендная ставка на объекты класса А. Сегодня стоимость торгового помещения в центре Москвы может доходить до $60 тыс. в месяц. Сложно обеспечить рентабельность, способную покрывать такие расходы, поэтому в центре можно встретить пустующие офисы – они слишком дороги.

Цены. По оценкам специалистов, рост арендных ставок в торговых центрах по итогам 2007 года не превысил 12%. Помещения класса А предлагаются в среднем по цене $3 тыс. за квадратный метр в год, более скромные площади сдаются по $2,2–2,5 тыс. за метр.

«Последние несколько лет российский рынок недвижимости переживает настоящий бум, – полагает управляющий директор Larry Smith Italia Кристиан Рекалкати. – И это касается не только Москвы и Петербурга, но и регионов. Я полагаю, в последующие год-два ситуация будет развиваться в том же ключе, и мы увидим не только проекты новых ТЦ, но и реконструкцию и укрупнение существующих».

Офисы. Тенденция децентрализации отмечается и в сегменте офисной недвижимости. Крупные бизнес-объекты появляются на окраинах Москвы, в бывших промзонах, а также за пределами МКАД. «Сейчас активизировалось строительство офисных площадей за Третьим транспортным кольцом, планируется реализация объектов вблизи будущего Четвертого кольца и основных выездных магистралей, – говорит гендиректор компании «Миэль-коммерческая недвижимость» Андрей Бушин. – Бизнес-парки располагаются по внешней стороне МКАД». Наименьшим спросом у арендаторов и инвесторов пользуются площади южных и восточных районов (СВАО, ВАО, ЮВАО, ЮАО), наибольшим же – помещения в западной части города (ЮЗАО, ЗАО, СЗАО, САО).

Много дорогого. Однако некоторые специалисты полагают, что офисных помещений высшего сегмента хватает. «Я бы вообще отметил спад спроса на офисы класса А и В, – говорит коммерческий директор NAI Russia Владимир Журавлев. – Особенно заметно это было как раз в высшем ценовом сегменте. Сильно упал спрос на офисные площади в центре, потому что и за Третьим транспортным кольцом сегодня можно найти неплохие помещения разных уровней. И рынок свободных элитных площадей составляет не 5%, как пишут аналитики, а гораздо больше – около 15%, то есть дорогое офисное помещение вы найдете в Москве без проблем, выбор есть – «Ситидел», «Сильвер Сити», «Соколиная гора». Скажем, «Северная башня» заполнена всего на 75%». А вот качественных площадок класса B, по цене около $750 за кв. метр в год, в центре не хватает, их больше за пределами МКАД – примером может послужить бизнес-центр «Химки». «Настоящего класса А, соответствующего западным стандартам, в Москве нет, – говорит Владимир Журавлев. – Девелоперы сейчас сосредоточены на инженерной начинке зданий, на отделке, а окружению достаточно внимания не уделяют. Но элитный бизнес-центр может находиться только в хорошем районе, в окружении таких же зданий, а не в промзоне, как сейчас зачастую бывает».

Стоимость аренды офисов за 2007 год выросла на 15%, по некоторым оценкам – на 20% во всех сегментах. Однако не стоит забывать, что цена аренды традиционно обозначается в долларах – и падение валюты не замедлило сказаться на месячных ставках. Средний показатель арендных ставок в сегменте А – $1,7 тыс. за кв. метр в год, класса B (бизнес) – $700, С (эконом) – $400 за кв. метр в год.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль