Торгово-офисная недостаточность

63
Обзор. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость растет. Если в 2006 году он составлял $4,5 млрд, то по итогам 2007-го этот показатель добрался до отметки в $7,5 млрд.
Как отмечает директор департамента торговой недвижимости NAI Russia Антонина Денисенко, большой популярностью у арендаторов пользуются торговые центры (ТЦ), относящиеся к классу А (элита), – в их числе «Европейский», «Атриум», «Лотте Плаза». Площадей такого уровня не хватает. Управляющий директор Sawatzky Property Management Евгения Власова добавляет, что на помещения ТЦ высшей ценовой категории зачастую стоит очередь (иногда – на несколько лет вперед) из желающих разметить там свой товар. Нередки случаи, когда той или иной известной марке вынуждены отказывать. «Пустых мест в успешных и посещаемых центрах не найти, – говорит Евгения Власова. – Вряд ли следует рассчитывать на то, что арендаторы съедут из «Европейского» или «Лотте Плазы», поэтому новые проекты, как правило, заполняются еще на стадии строительства».

Магазины. Основная причина наблюдаемого дефицита – возникшая 5–7 лет назад тенденция располагать ТЦ высшей ценовой категории в центре Москвы, в результате чего найти в пределах Третьего транспортного кольца землю под строительст­во новых крупных объектов практически невозможно. И это породило новую тенденцию – строительст­во торговых точек ближе к МКАД. Там возводятся огромные молы – только такие способны привлечь покупателей. «Если отдаленный объект будет всего на 10 тыс. кв. метров, туда никто не поедет, ведь предлагаемые там товары можно купить в любом магазине рядом с метро», – объясняет Антонина Денисенко. По некоторым данным, за 2007 год существенно (до 20%) сократилось количество посетителей популярной сети «Мега». Ведь аналогичный ассортимент можно найти в небольших центрах, расположенных в пределах МКАД.

Еще одна причина «переезда» части торговых площадей за город – высокая арендная ставка на объекты класса А. Сегодня стоимость торгового помещения в центре Москвы может доходить до $60 тыс. в месяц. Сложно обеспечить рентабельность, способную покрывать такие расходы, поэтому в центре можно встретить пустующие офисы – они слишком дороги.

Цены. По оценкам специалистов, рост арендных ставок в торговых центрах по итогам 2007 года не превысил 12%. Помещения класса А предлагаются в среднем по цене $3 тыс. за квадратный метр в год, более скромные площади сдаются по $2,2–2,5 тыс. за метр.

«Последние несколько лет российский рынок недвижимости переживает настоящий бум, – полагает управляющий директор Larry Smith Italia Кристиан Рекалкати. – И это касается не только Москвы и Петербурга, но и регионов. Я полагаю, в последующие год-два ситуация будет развиваться в том же ключе, и мы увидим не только проекты новых ТЦ, но и реконструкцию и укрупнение существующих».

Офисы. Тенденция децентрализации отмечается и в сегменте офисной недвижимости. Крупные бизнес-объекты появляются на окраинах Москвы, в бывших промзонах, а также за пределами МКАД. «Сейчас активизировалось строительство офисных площадей за Третьим транспортным кольцом, планируется реализация объектов вблизи будущего Четвертого кольца и основных выездных магистралей, – говорит гендиректор компании «Миэль-коммерческая недвижимость» Андрей Бушин. – Бизнес-парки располагаются по внешней стороне МКАД». Наименьшим спросом у арендаторов и инвесторов пользуются площади южных и восточных районов (СВАО, ВАО, ЮВАО, ЮАО), наибольшим же – помещения в западной части города (ЮЗАО, ЗАО, СЗАО, САО).

Много дорогого. Однако некоторые специалисты полагают, что офисных помещений высшего сегмента хватает. «Я бы вообще отметил спад спроса на офисы класса А и В, – говорит коммерческий директор NAI Russia Владимир Журавлев. – Особенно заметно это было как раз в высшем ценовом сегменте. Сильно упал спрос на офисные площади в центре, потому что и за Третьим транспортным кольцом сегодня можно найти неплохие помещения разных уровней. И рынок свободных элитных площадей составляет не 5%, как пишут аналитики, а гораздо больше – около 15%, то есть дорогое офисное помещение вы найдете в Москве без проблем, выбор есть – «Ситидел», «Сильвер Сити», «Соколиная гора». Скажем, «Северная башня» заполнена всего на 75%». А вот качественных площадок класса B, по цене около $750 за кв. метр в год, в центре не хватает, их больше за пределами МКАД – примером может послужить бизнес-центр «Химки». «Настоящего класса А, соответствующего западным стандартам, в Москве нет, – говорит Владимир Журавлев. – Девелоперы сейчас сосредоточены на инженерной начинке зданий, на отделке, а окружению достаточно внимания не уделяют. Но элитный бизнес-центр может находиться только в хорошем районе, в окружении таких же зданий, а не в промзоне, как сейчас зачастую бывает».

Стоимость аренды офисов за 2007 год выросла на 15%, по некоторым оценкам – на 20% во всех сегментах. Однако не стоит забывать, что цена аренды традиционно обозначается в долларах – и падение валюты не замедлило сказаться на месячных ставках. Средний показатель арендных ставок в сегменте А – $1,7 тыс. за кв. метр в год, класса B (бизнес) – $700, С (эконом) – $400 за кв. метр в год.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль