Почему выросли цены

58
За два месяца 2008 года жилье в Москве подорожало на 12–15%. Однако эксперты уверяют, что в марте динамика существенно замедлится.
В прошлом году жилье подорожало незначительно – на 3–5%, заметных скачков не наблюдалось, чего нельзя сказать о начале 2008-го, огорчившего покупателей. Некоторые эксперты уверяют, что взлет начался еще в 2007 году. «Стоимость квартир начала устойчиво расти минувшей осенью, при этом, как всегда, наиболее быстро дорожали относительно дешевые и пользующиеся наибольшим спросом однокомнатные квартиры в домах эконом-класса», – заявил «Ф.» независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник. Заместитель директора по маркетингу и продажам компании «Квартал» Павел Епихин добавляет: «В первой половине 2007 года рост цен на квартиры в новостройках повышенной комфортности не намного опережал инфляцию – 0,8–1,5% в месяц. Со второй половины прошлого года темпы ускорились и достигли 2% в месяц. А в январе этого года стоимость таких квартир, по нашим оценкам, увеличилась уже на 8%». По словам руководителя аналитического отдела корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, жилье на вторичном рынке за первые два месяца подорожало на 12–15%.

Миф о фондовых игроках. Одно из самых распространенных объяснений неожиданного всплеска стоимости московского жилья – падение привлекательности фондового рынка, из-за чего часть инвесторов перешла на рынок недвижимости. Однако с этим можно поспорить. Посчитать людей, покупающих квартиры для получения дохода от аренды или перепродажи, не представляется возможным. Все приводимые показатели – например, некоторые аналитики уверяют, что около 30% московских квартир покупаются в инвестиционных целях – непонятно на чем построенные оценки. Кроме того, вовсе не всегда вложения в жилую недвижимость выгодны. Срок окупаемости приобретенных квартир для сдачи в аренду исчисляется, по некоторым оценкам, минимум в восемь лет, так что вряд ли такой объект привлечет профессиональных игроков фондового рынка. Приличный доход от перепродажи квартиры возможен только на пике роста, но как показывает практика, случается он раз в 2–3 года. Как отмечает Дмитрий Таганов, чтобы инвестировать в жилищный рынок, нужно очень хорошо в нем разбираться, а далеко не все финансисты обладают подобными знаниями, поэтому их роль в данном случае сильно преувеличена.

Всем не хватает. Еще одно объяснение роста цен – снижение количества объектов, выставляемых на продажу при одновременном увеличении числа покупателей. Это отмечает генеральный директор компании «МИАН – агентство недвижимости» Нина Кузнецова. По ее словам, в январе на первичном рынке продавались квартиры и комнаты в домах по 320 адресам, что на 2% меньше, чем в декабре. А на вторичном рынке снижение произошло на 18% – до 20 тысяч. Тогда как объем заявок на покупку за тот же период увеличился на 35% (первичный рынок) и 30% (вторичный). При этом число покупателей выросло в основном за счет так называемого отложенного спроса. Когда полтора года назад цены стремительно росли, многие не смогли приобрести жилье – не хватало денег. За время затишья они накопили нужные суммы и вышли на рынок.

Как заявили «Ф.» крупные застройщики – «Пик» и «Главстрой», у них на продажу выставлено соответственно 980 и 1600 квартир в новостройках. При этом большая их часть возводится в Московской области, а не столице. В целом, как отметила «Ф.» генеральный директор «Главмосстрой-недвижимости» Татьяна Решняк, сейчас по самым грубым подсчетам желающих купить жилье эконом-класса в два раза больше, чем объявлений о продаже. Геннадий Стерник поделился с «Ф.» последними данными исследований: «В декабре прошлого года ВЦИОМ провел опрос экономически активных жителей Москвы. И выяснилось, что 4% людей намеревались в 2008 году приобрести квартиры в столице. По моим расчетам, это около 200 тысяч квартир». Как добавила Татьяна Решняк, сбалансированный объем предложения должен составлять около 6,5 млн кв. метров жилья.

Нет места. Однако, как уверяют эксперты, строится и выставляется на вторичный рынок гораздо меньше, хотя никто и не называет конкретных цифр. Косвенно оценить объемы предложения в новостройках можно по количеству выданных разрешений на строительство. Как известно, продажи квартир на первичном рынке начинаются задолго до ввода домов в эксплуатацию, поэтому такой показатель, как ежегодные объемы строительства, для оценки мало подходит. В Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы «Ф.» заявили, что сейчас в столице на разных стадиях строительства возводится около 10 млн кв. метров жилья. Но только половина от этого объема выйдет на рынок, так как 50% объектов реализуются в рамках городских социальных программ. То, что в Москве жилья строится намного меньше, чем нужно, давно известно. Как и причины такой ситуации – территорий для строительства не хватает. При этом даже у самых «запасливых» девелоперов участков в городе не так много. В частности, у «Пика», имеющего, по словам представителя группы Натальи Коноваловой, земельный запас, позволяющий возвести 15 млн кв. метров жилья, только 2,5 млн кв. м находится в Москве, остальное в регионах.

Утешительный прогноз. Нынешняя ситуация с ростом цен не столь трагична. Более того, специалисты уверяют, что увеличение стоимости московских квартир как на первичном, так и на вторичном рынке уже замедлилось. По мнению Дмитрия Таганова, выросший в начале года спрос уже реализован, предпосылок для массового притока новых покупателей нет. Татьяна Решняк отмечает и то, что, например, на первичном рынке в марте–апреле в продаже начнут появляться новые объекты. Все это вместе взятое позволяет аналитикам говорить о том, что уже в марте динамика роста цен существенно замедлится и в дальнейшем ситуация ухудшаться не будет. В целом за 2008 год стоимость квартир повысится незначительно – разумеется, если не возникнет форс-мажорных обстоятельств.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль