Точка падения

51
Главной проблемой московского рынка жилья в уходящем году было падение качества возводимых объектов. Из-за запрета на точечную застройку ситуация только ухудшится.
Первые три квартала 2007 года московский рынок недвижимости пребывал в состоянии покоя – цены колебались незначительно, количество жилья, выставленного на продажу, практически не менялось. В октябре произошел всплеск активности – по данным «Инкома», количество предложения жилья увеличилось по сравнению с сентябрем 2007-го на 2%, достигнув 38,7 тыс. объектов. Правда, уже в ноябре этот показатель уменьшился на 5% – до 36,8 тыс. Но это все равно на 7% больше, чем было в ноябре 2006-го.

Увеличившееся предложение носит вполне определенный характер. «В Москве по-прежнему не хватает дешевого жилья, – рассуждает директор по развитию компании «Жилторг» Иван Гурьев. – Рентабельным для застройщиков могло бы быть возведение панельных домов нового поколения, но такое домостроение уходит в прошлое, а поддержки этого сегмента со стороны государства нет». «Растущие темпы строительства не покрывают потребностей граждан в жилье, – добавляет заместитель гендиректора NRG Алена Каприелова – Большая часть возводимых домов относятся к бизнес-классу, намного меньше проектов реализуется в сегменте «эконом», где основная часть квартир идет под прямые продажи, а очередникам и жителям снесенных пятиэтажек остаются крохи».

Впрочем, в Москве не хватает не только дешевого, но и жилья повышенной комфортности. А вот предложение в секторе бизнес-класса избыточно: по предлагаемым ценам покупать квартиры сегодня готовы немногие. Ситуация осложняется катастрофическим снижением качества возводимых объектов.

«Сегодня найти хороший дом – дело непростое, строят очень плохо, – уверяет один из источников «Ф.», пожелавший остаться неназванным. – Особенно «расслабились» крупные застройщики. Встречаются прямо-таки фантастические недоработки: могут, например, забыть положить в несущую конструкцию арматуру». Причем ситуация может усугубиться. Как пояснил директор по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергей Лушкин, «из-за запрета на точечную застройку в Москве фирмы, чья работа ориентирована на возведение таких объектов, будут вынуждены пересмотреть направление своей деятельности и перенаправить строительные мощности на комплексное освоение территорий: реорганизацию промышленных зон и реконструкцию жилых кварталов». Это по силам только крупным девелоперам, мелкие будут вынуждены уйти в регионы, и в результате через несколько лет в столице останутся только «мега-строители». Монополизировав рынок, они смогут снизить общие показатели качества и повысить стоимость возводимых объектов.

По словам руководителя аналитического отдела корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, по итогам этого года рост средних цен на недвижимость, номинированных в долларах, составит 10%. Однако реальный рост (расчеты по сделкам производятся по курсу ЦБ) из-за падения курса доллара составит всего 3,3%. Тем не менее риэлторам выгодно говорить о более высоком росте. Еще один миф, который они поддерживают – что стоимость жилья постоянно растет. Между тем это справедливо лишь для дорогой и самой дешевой недвижимости, которые пользуются спросом. Наиболее активно росли в цене (на 3–4% в рублях в год) дешевые однокомнатные квартиры в старых панельных домах и элитные квартиры. Жилье большой площади в ветхом фонде, напротив, спросом не пользовалось и цены на него падали (на 5–6%). Незначительно дорожали квартиры бизнес-класса (1–2% за год) из-за избытка предложения. На фоне низкого спроса рынок повернулся «лицом» к покупателю – именно он теперь диктует ценовую политику, добиваясь скидки до 10–15% от первоначально заявленной стоимости.

Высокие цены в Москве и упорство девелоперов, которые за счет накопленных в 2006 году средств готовы пока удерживать цены на новостройки на неприемлемом для большинства покупателей уровне, породили тенденцию активного оттока клиентов за МКАД. Дорожающая день ото дня московская земля, растущие затраты на строительство и согласования заставляют застройщиков, работающих на столичном рынке, возводить все больше объектов бизнес-класса. Как уже отмечал «Ф.», Москва постепенно становится городом «бизнес-застройки», домов сегмента «эконом» строится все меньше – в 2007 году доля их не превышала 12% от общего числа нового жилья. Основная часть новостроек переместилась за МКАД. Там средняя стоимость квадратного метра на 20–30% ниже московской – и за дешевыми квартирами потянулась очень существенная часть платежеспособного населения. По оценкам аналитиков, рынок малоэтажной застройки класса «эконом» за МКАД также далек от насыщения – спрос удовлетворен лишь на 20%. «К счастью, ситуация уже начинает меняться, – говорит исполняющая обязанности генерального директора агентства «Доки» Татьяна Леонова. – Об этом говорят громко заявленные проекты, в которых, по словам девелоперов, квадратный метр будет стоить от $1 тыс.» Крупные застройщики подтвердили свои намерения развивать идею новых поселков-спутников, таких как «А101», «Рублево-Архангельское», «Новое Домодедово» – в каждом из них будет от 5 до 18 млн квадратных метров малоэтажного жилья.

Существенное влияние на рынок недвижимости в 2007 году оказывало развитие ипотечных программ. «Доля квартир, приобретенных в объектах компании «Квартал» с помощью ипотеки, увеличилась более чем в два раза по сравнению с прошлым годом и составила 20%, – говорит Сергей Лушкин. – Если ранее ипотечные кредиты у нас выдавались, в основном, на квартиры бизнес-класса, то в 2007 году значительно увеличилась доля дорогого элитного жилья, приобретенного на заемные средства. Кроме того, банки стали активней кредитовать объекты, находящиеся на ранней стадии строительства».

Прогноз

Григорий Карповский, президент ФК «Еврокоммерц»:
– В новом году развитие рынка небанковских финансовых услуг будет зависеть от того, насколько длительно и интенсивно кажется влияние не завершившегося пока мирового кризиса ликвидности. Если его по­следствия сойдут на нет, то по итогам 2008-го объем российского рынка факторинга может составить $40–45 млрд. Если же влияние кризиса окажется существенным и продлится до конца года, объем рынка составит не более $35 млрд.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль