Судьба оценки

148
Регулирование. На летних каникулах чиновники МЭРТ преподнесли сюрприз занимающимся оценкой компаниям, приняв новые стандарты, существенно ужесточившие правила игры.
В июле 2007 года президент подписал новую редакцию федерального закона № 157-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Уже в августе Минэкономразвития утвердило новые Федеральные стандарты оценки – ФСО № 1, ФСО № 2 и ФСО № 3 (см. схему). Для всех участников рынка они станут обязательными с 1 января 2008 года. Пока их применяют только оценщики-физлица, вступившие в саморегулируемые организации (СРО).

О необходимости принятия новых стандартов в оценочном сообществе говорили давно. Действующие правила, утвержденные еще в 2001 году, можно было назвать стандартами с сильной натяжкой. Они грешили отсутствием ясности и неполнотой требований к проведению оценки, составлению и содержанию отчета об оценке. Важные для оценщиков вопросы в них просто были опущены. О приближении к Международным стандартам оценки (МСО) не было и речи.

Но у таких «неполных» стандартов было одно положительное качество – простота исполнения. Они не мешали развитию российского оценочного рынка. Каждый искал свой путь самостоятельно, лучшие ориентировались на мировой опыт. В то же время остро ощущалась потребность в четкой стандартизации оценочной деятельности. Восполнить ее были призваны новые Федеральные стандарты оценки. Но они уже вызвали значительные дискуссии. «Выпущенные стандарты сложно назвать качественно проработанным продуктом, – говорит Андрей Марчук, заместитель директора департамента оценки ФБК. – Они не учитывают такие нюансы работы, как массовая оценка, оценка для целей отчетности».

Только с дисконтом. Наиболее активные дискуссии вызвал раздел ФСО № 1 с требованиями к проведению оценки. Разработчики стандартов не смогли избежать размытых формулировок, а также положений, которые могут трактоваться неоднозначно. Например, требования к сбору и анализу информации, необходимой для проведения оценки. Согласно официальной формулировке «оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы». Остается неясным, какие именно данные и в какой степени должны проверяться, а также что подразумевается под «доступными методами». Наконец, нет ни слова об ответственности, которую несет оценщик, если «доступные методы» окажутся несовершенными и, следовательно, использованная в расчетах информация – недостоверной.

Дмитрий Сафонов, преподаватель РЭА им. Плеханова, обращает внимание на норму, согласно которой оценщик в своей работе не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Представьте ситуацию: клиент заказал оценку акций. На составление такого отчета требуется не менее месяца. А спустя две недели происходит событие, существенно влияющее на стоимость акций. Следуя ФСО № 1, оценщик не должен принимать во внимание изменившиеся условия, а исходить исключительно из фактов на дату оценки. «Клиент, получив такой отчет, не сможет его использовать, – негодует Дмитрий Сафонов. – Стоимость объекта будет существенно отличаться. На мой взгляд, для разрешения коллизии необходимо расширить временной диапазон в стандарте до даты написания отчета».

Стандарт № 1 четко регламентирует выбор оценщиком подхода к проведению оценки: доходного или сравнительного. Первый вариант применяется только при наличии достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы и расходы. Например, при прогнозировании будущего денежного потока оценщики могут использовать прогноз макроэкономических показателей на основе «Концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ», разработанной МЭРТ (темпы роста ВВП, инфляция, обменный курс), или прогнозные данные о развитии регионов и отраслей. Хотя, как видно на примере прогноза инфляции на текущий год, о «достоверности» такой информации говорить не слишком некорректно.

В прежних стандартах оценки выбор метода в рамках доходного подхода никак не регламентировался. ФСО №1 дает четкие требования, которым удовлетворяет лишь метод дисконтированного денежного потока (DCF). Иными словами, стандарт фактически запрещает оценщикам использовать распространенный и хорошо зарекомендовавший себя метод прямой капитализации, или такие синтетические модели оценки стоимости бизнеса, как модель Эдвардса-Белла-Ольсона (EBO). Одновременно в стандарте сказано, что «оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов».

Дискуссии вызвали требования по использованию сравнительного подхода. Согласно стандарту, оценщик должен обосновать как выбор, так и отказ единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. Соблюдение этого требования довольно затруднительно, особенно на рынках с высоким уровнем конкуренции.

Резали по живому. ФСО № 2 претерпел значительные изменения. В прежнем стандарте насчитывалось 10 видов стоимости объекта оценки. Стандарт № 2 оперирует лишь 4 видами стоимости – рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

«В результате такой вид стоимости, как страховая, в новые стандарты не попала, – говорит Дмитрий Сафонов. – Другой пример – объекты, которые не могут реализовываться на открытом рынке, скажем, военная техника. В обоих случаях возможно только использование специальной стоимости». Кстати, Международные стандарты оценки оперируют 12 основными видами стоимости, а также 6 дополнительными для бухгалтерского учета.

По мнению Ивана Григоровича, генерального директора компании «Руфаудит», и в ранее действовавших стандартах вопрос отличных от рыночной видов стоимости, определяемых в рамках затратного подхода, был раскрыт недостаточно. Но новый перечень еще уже. «Это не позволяет Оценщику конкретизировать свои расчеты, – рассказывает Иван Григорович, – а также сопоставлять определения видов стоимости в оценочной деятельности с видами стоимостей из других областей. Например, в страховании до сих пор используются такие термины, как восстановительная стоимость, действительная стоимость, а также страховая стоимость».

Клиент со стопкой. В ФСО № 3 сформулированы принципы-требования к составлению отчета об оценке:

– существенности – необходимо изложить в отчете всю информацию, существенную для проведения оценки;

– обоснованности – требуется использовать подтвержденные данные, существенные с точки зрения получения итоговой стоимости объекта оценки;

– проверяемости – описание процесса оценки в отчете должно позволить полностью воспроизвести расчет стоимости объекта оценки и привести к аналогичным результатам;

– достаточности – отчет не должен содержать не используемую для проведения оценки информацию, если она не является обязательной согласно стандартам и правилам оценочной деятельности.

В стандарте № 3 расширен перечень документов, которые оценщик обязан прилагать к отчету. Теперь в него включаются копии документов, устанавливающих характеристики объекта оценки, документы технической инвентаризации, заключения специальных экспертиз. Ранее это оставлялось на усмотрение оценщика. В отчете «должны присутствовать ссылки на источники информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток». Наконец, новые стандарты требуют приложения к отчету копий использованных материалов из интернета, для которых в будущем возможно изменение адреса страницы, а также материалов, опубликованных «не в периодическом печатном издании», распространяемом в России.

Зачастую информация об объектах-аналогах, используемая оценщиками, находится в интернете ограниченное время. Причем в дальнейшем возможно как ее снятие, так и изменение продавцом цены предложения (например, в случае с недвижимостью). В большинстве случае это потребует приложения распечатанных интернет-страниц. Если же в отчете об оценке содержится большое количество позиций, рассчитываемых в рамках сравнительного подхода, например, оборудования, число страниц может исчисляться сотнями и даже тысячами. Вдобавок ко всем, в настоящее время практически невозможно проверить достоверность приложенных к отчету материалов из интернета. «Представьте, что оценке подлежит не одно здание, а 100, – размышляет Андрей Марчук. – Так что, прикладывать к отчету копии 100 техпаспортов? Отчет превратится в стопку ненужной макулатуры».

Требования ФСО № 3 способны существенно увеличить объем отчета и удлинить сроки его подготовки. В Международных стандартах оценки эта проблема решается более рационально: все справки, документы, примечания, собранные в ходе выполнения оценочного задания, собираются оценщиком в рабочие папки и хранятся в архиве в течение пяти лет после завершения задания. В результате отчет не превращается в многостраничные тома. Например, стандартный отчет европейского оценщика недвижимости занимает не более 15 страниц.

Стандарт устанавливает расширенные требования к анализу рынка и использованию в отчете экспертно установленных корректировок. Если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, то ФСО № 3 требует провести анализ данного значения на соответствие рыночным условиям. Экспертное мнение оценщика, например, относительно размеров поправок при расчете ставки дисконтирования, взвешивания итоговых результатов, полученных в рамках различных методов или подходов, так или иначе используется практически в любом отчете об оценке. Ссылка на соответствующий анализ рынка не всегда возможна. Теперь экспертные мнения могут стать поводом для заключения о несоответствии отчета Федеральным стандартам оценки.

Заключение. Новые Федеральные стандарты оценки, принятые МЭРТ, призваны ликвидировать пробелы в законодательстве об оценочной деятельности в России. Но решая одни проблемы оценочного сообщества, они тут же порождают другие. Рынок так и не получил ясных, однозначных, разумных, а главное, выполнимых требований к оценочной деятельности. Участники рынка оказались между молотом и наковальней: достижение полного соответствия стандартам чрезвычайно затруднительно, порой просто невозможно, влечет за собой удорожание услуг и увеличение сроков проведения оценки, от чего страдают клиенты, а невыполнение стандартов чревато серьезными юридическими последствиями. И все-таки появление новых стандартов – лучше, чем ничего. Несомненно, работа над стандартами будет продолжена. Теперь мяч на стороне СРО оценщиков, получивших широкие полномочия в соответствии с новой редакцией закона «Об оценочной деятельности».

* Автор – финансовый директор «BKR Интерком-аудит».

НЮАНСЫ: Только люди

Новые стандарты исключают из состава оценщиков юридических лиц.

Цель изменений благая – повышение ответственности оценщиков путем включения персональной имущественной ответственности и формирования компенсационного фонда в СРО. Но на практике складывается иная ситуация: большинство средних и крупных заказчиков предпочитает иметь дело с юридическими лицами. «В результате возникает непрозрачная конструкция, – говорит Андрей Марчук из ФБК, – договор заключает юрлицо, а за результат отвечает его сотрудник-оценщик, как физлицо. Надо либо вернуть понятие юридического лица в оценочную деятельность, включая его ответственность за результат, либо целиком исключить из данного процесса по аналогии с нотариусами или арбитражными управляющими. Второй вариант крайне неудачен. В большинстве случаев оценка – это коллективная работа». Требования к отчету постоянно повышаются, вследствие чего любой оценочный проект выполняет коллектив специалистов с разной квалификацией и навыками.

Федеральные стандарты оценки

ФСО № 1

Посвящен общим понятиям оценки, требованиям к проведению оценки, в том числе к сбору и анализу информации, использованию подходов к оценке и согласованию результатов, полученных с использованием различных подходов.

ФСО № 2

Описывает цели проведения оценки и виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая стоимость.

ФСО № 3

Содержит требования к составлению отчета об оценке и его содержанию, к описанию в отчете используемой для проведения оценки информации и методологии оценки и расчетов.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль