За кольцом

84
Выбор. Альтернатива городскому жилью – коттедж или таунхаус в ближайшем Подмосковье. Цены квадратного метра в таких домах и московских квартирах сопоставимы.
Покупатели загородной недвижимости – люди, которые хотят жить на природе. Поэтому для большинства из них важна экологическая обстановка в выбранном районе. «Сегодня клиенты перед покупкой проводят большую аналитическую работу, – рассказывает директор по развитию группы «Жилторг» Иван Гурьев. – Нередко они самостоятельно изучают экологические карты Подмосковья, причем учитывают не только бросающиеся в глаза очевидные факторы – например, уровень выброса вредных веществ в почву и воздух, но и такие нюансы, как удаленность от промзон, могильников, заброшенных совхозов, любых производств».

Когда загородные поселки только начали появляться, а рынок таунхаусов (коттеджей на несколько квартир с отдельным входом в каждую) и вовсе не был еще развит, застройщики старались поместить на их территории как можно больше объектов инфраструктуры. Это было вызвано несколькими факторами. Во-первых, вокруг поселков, как правило, находились лишь небольшие деревни и дачные кооперативы, где невозможно было найти ни клуба, ни хорошего магазина. Во-вторых, тогда покупателями коттеджей для постоянного проживания в охраняемых поселках являлись люди состоятельные, жаждущие максимального комфорта и обособленности от окружающих. С тех пор ситуация изменилась. «Такие инфраструктурные излишества, как боулинг-клуб, в поселке на десять домов теперь почти не строят, – говорит Иван Гурьев. – Ведь они ложатся бременем дополнительных затрат не только на застройщика, но и на самих жильцов: содержать все это в конце концов приходится им. Поэтому сегодня в поселках есть только самое необходимое: аптека, небольшой магазин, бытовая служба, быть может, маленькое кафе. Остальное должно находиться в непосредственной близости, но за территорией».

Уже развиваются инфраструктурные комплексы на Новорижском шоссе – самом востребованном у потенциальных покупателей загородного жилья. В комплексах «Павлово Подворье» и «Нова Рига» есть все, что потребуется городскому жителю.

Поскольку большинство покупателей загородной недвижимости не обладают возможностями богатого выбора в пределах имеющейся у них суммы, чаще всего определяющим фактором при покупке жилья является его стоимость. А вот клиенты, нацеленные на элитный сегмент, напротив, уделяют основное внимание качественным характеристикам дома и поселка. «За жилье в престижном месте, с интересными и оригинальными архитектурными решениями современные состоятельные люди готовы отдать практически любые деньги», – говорит исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая.

Таунхаусы. Небольшие аккуратные домики, выстроенные в одну линию, – привычное зрелище для европейских окраин. Там таунхаусы являются экономичным жильем. Исключения бывают, но редко. Как бизнес-класс могут позиционироваться лишь очень качественные дома, расположенные в престижных районах.

В России риэлторы никак не могут договориться, к какому сегменту отнести коттеджи на несколько семей. С одной стороны, в нише загородного жилья это наиболее доступные объекты. И самые скромные: лишены эксклюзивности, так как застройка типовая, всегда есть соседи, прилегающие участки небольшие. Эти признаки позволяют считать таунхаусы жильем эконом-класса. Но с другой стороны, они в большинстве случаев намного качественнее городских квартир, а цена их выше за счет большой площади, содержание и ремонт помещения обходится дороже стандартных коммунальных платежей. Таким образом, человек со средним доходом едва ли может позволить себе такую покупку, даже с помощью ипотеки. Тогда для кого такой «эконом»?

«Так же, как и коттеджные, поселки таунхаусов можно разделять на ценовые сегменты «эконом», «бизнес» и «премиум». Однако если при определении класса жилья не дифференцировать загородную недвижимость по типам, то практически все они попадут в категорию «бизнес», – объясняет Мария Литинецкая.

Дело в том, что, раскладывая любую недвижимость по ценовым уровням, застройщики, риэлторы, аналитики учитывают не только стоимость объекта как такового, но и многие другие характеристики. Например, в поселке таунхаусов «Барвиха Village» стоимость домовладений вполне попадает под критерии проекта бизнес-класса, однако площади домовладений и участков, уровень концепции, месторасположение позволяют считать этот проект премиальным.

«Большая часть поселков сегодня относится к бизнес-классу, – считает директор по развитию Rodex Group Валерий Мищенко. – Особенно в ближайшем Подмосковье». Строить дешевые дома в пределах 30 км от МКАД невыгодно из-за высокой стоимости земли.

«Изначально таунхаусы позиционировались как жилье бизнес-класса, однако популярность данного формата недвижимости привела к тому, что они стали появляться как в элитных поселках, так и в поселках класса «эконом», – резюмирует директор загородного департамента компании «Новое качество» Лариса Кузьминова. – Более того, на рынок стали выходить организованные поселки, состоящие исключительно из таунхаусов. Таким образом, можно говорить о развитии отдельного формата жилья, которое постепенно делится на классы в зависимости от местоположения, используемых в строительстве материалов, инфраструктуры поселка и систем безопасности».

В элитном сегменте такие предложения приобретают сегодня оригинальный формат. Например, на первом этаже в доме могут располагаться коммерческие помещения – удобно вести свой бизнес (в том числе партнерский – с соседями), не выходя из дома. А в самом ближайшем Подмосковье становятся все более популярными микрорайоны из таунхаусов – они приобретают статус городского жилья.

Поскольку большинство покупателей таких домов в ближайшем Подмосковье работают в столице и каждый день вынуждены там бывать, особенной популярностью у них пользуются скоростные и относительно свободные шоссе. Лидеры – Новорижское, Рублево-Успенское, Калужское и Ярославское направления.

«На загородном рынке Подмосковья сегодня в активной продаже 53 поселка таунхаусов, включая дуплексы (двухквартирные дома – «Ф.»), а также смешанные поселки, – отмечает старший аналитик по загородной недвижимости «Инком-недвижимости» Роман Попов. – 80% из них находится в 20-километровой зоне от МКАД».

Коттеджи. Индивидуальный дом обойдется дороже. Квадратный метр в коттедже стоит сегодня минимум $3,5 тыс. «Разброс цен очень высок, – добавляет Валерий Мищенко. – Если брать в расчет Рублево-Успенское шоссе, то верхнюю планку стоимости домов можно поднять до $50 млн». Это естественно – себестоимость такого строительства выше. «Уже достаточно давно и уверенно на этом рынке укрепляет свои позиции эконом-класс, – говорит Мария Литинецкая. – По состоянию на начало второго полугодия 2007 года доля поселков этого сегмента, находящихся в стадии активных продаж, составляла около 30% в общей структуре предложения. На премиум-класс приходилось 19%. Но, несмотря на это, нельзя сказать, что загородная недвижимость становится более доступной, так как в новых проектах уровня «эконом» стоимость дома не становится ниже».

Покупая коттедж, клиент, как правило, формирует комплексный запрос: его интересуют не отдельные характеристики, ему необходимо наиболее оптимальное сочетание всевозможных достоинств проекта. И он готов за это доплачивать. Так, наличие рядом с поселком хорошего леса и большой воды повышает стоимость на 30%. Однако покупатели очень внимательны и придирчивы. Еще можно встретить объявления вроде «Поселок на Новой Риге, на берегу Большой Истры». Внимательный клиент сразу поймет, что расположен этот поселок на Волоколамском шоссе, не на Новорижском, что в корне меняет дело. Сегодня люди на такие обманки уже не попадаются».

«Наибольшим спросом у покупателей коттеджей продолжают пользоваться Рублевка и Новорижское направление, – говорит начальник отдела жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров. – Но одной из тенденций прошлого года стало смещение интереса покупателей к Киевскому и Калужскому шоссе. Также отмечается рост спроса и на Дмитровское направление».

ЦЕНЫ: Где метры дешевле

Из-за большой площади стоимость коттеджа и таунхауса превосходит цену стандартной московской квартиры.

Однако квадратный метр стоит зачастую даже дешевле городского, несмотря на то, что уровень такого жилья выше. Так, цена спроса на квадратный метр в таунхаусах колеблется от $1,6 тыс. до $1,7 тыс. Диапазон предложений – $1,5–3 тыс. Учитывая, что самая востребованная площадь квартиры в коттедже на несколько семей составляет примерно 250 кв. метров, стоимость жилья не будет превышать $750 тыс.

Цена индивидуального дома в организованном поселке на первичном рынке составляет от $125 тыс. до $16,3 млн. Цена складывается из стоимости земли (направление, близость от города, природно-видовые и ландшафтные особенности участка) и подряда (материал дома, архитектурно-планировочные решения, уровень развития инфраструктуры, характер коммуникаций, имя застройщика и прочее).

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль