Кредит по-соседски

105
Российские банки не выдают целевые ссуды на покупку жилья в ближнем зарубежье. Но можно оформить «обходной» заем или обратиться к кредиторам по месту расположения жилплощади.
Гражданам России, желающим приобрести недвижимость в ближнем зарубежье, вряд ли удастся найти банк на территории своей страны, который согласится выдать ссуду под залог «иностранного» жилья. «Не слышал ни о подобных массовых программах, ни о единичных сделках», – говорит заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. «Думаю, это связано с тем, что у российских кредитных организаций не хватает знаний в области ипотечного законодательства стран ближнего зарубежья, а также нет опыта взысканий предмета залога в случае невозврата», – добавляет председатель совета директоров Москоммерцбанка Андрей Савельев.

Однако выход все же есть. Чтобы обзавестись недвижимостью в соседней стране, можно воспользоваться альтернативной схемой: под залог московской квартиры или дома в Подмосковье заемщик получает нецелевой кредит и уже на эти деньги покупает жилье в другом государстве. «В нашем банке долларовый кредит на любые цели под залог недвижимости на 15 лет можно взять под 12%. Ставка окажется выше на один процентный пункт, чем по ипотечным схемам», – говорит директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка (РИБ) Алексей Дорош. Разница в один пункт для ипотечных сделок, безусловно, ощутима. Скажем, при ипотечной программе в РИБе на сумму $750 тыс. с первоначальным взносом в 10% и сроком 15 лет заемщик в финале выплатит около $1,53 млн. Нецелевой кредит на ту же сумму, взятый под 12%, в итоге выльется в $1,62 млн. То есть клиент переплатит лишние $90 тыс. «Но при этом мы не требуем никаких подтверждающих документов о целевом использовании ссуды», – уточняет Алексей Дорош. $750 тыс. в данном случае – максимальная сумма нецелевого кредита, причем она должна составлять не более 70% от стоимости жилья. Вместе с тем этих денег хватит, чтобы, например, приобрести пять двухкомнатных квартир в центре Ялты ($128 тыс. за каждую).

В некоторых случаях, используя более сложную схему, заемщик может убить двух зайцев: не только приобрести квартиру за рубежом в кредит, но и сэкономить на процентах. «Например, в Прибалтике оформить ипотеку иностранцу будет невозможно, если на момент обращения за ссудой он не владеет там недвижимостью, – рассказывает Игорь Жигунов. – Под залог московской квартиры наши сограждане берут нецелевой кредит в российском банке. На эти средства они приобретают жилье в Прибалтике, а затем под залог зарубежной недвижимости оформляют ипотечную ссуду в местной кредитной организации под низкую ставку – 4–6% годовых и погашают дорогой российский заем».

Ищите местных поручителей. Нет универсальных рекомендаций, в какой банк – российский или иностранный – лучше обращаться потребителю, желающему купить квартиру в ближнем зарубежье. Слишком много факторов здесь нужно учитывать. Один из самых главных, уверяет Алексей Дорош, – гражданство заемщика: «Если у вас двойное гражданство, выгоднее получить заем по месту нахождения объекта недвижимости. А когда ссуду берет нерезидент, лучше кредитоваться в России». Так проще подтвердить доход, пройти проверку на платежеспособность и получить приемлемую ставку по кредиту.

Россиян, которые пытаются оформить ипотеку на территории той страны, где приобретают квадратные метры, ждут сложности уже на этапе рассмотрения заявки: «Не все банки работают с нерезидентами. Но если кредитная организация принимает решение в пользу такого заемщика, она обычно требует поручительство гражданина, зарегистрированного и проживающего на территории Украины», – говорит начальник отдела розничных кредитных продуктов Укргазбанка Дмитрий Замотаев. «Для банка наличие поручителя станет определяющим фактором в вопросе принятия положительного решения о выдаче ссуды», – соглашается заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Укрсоцбанка Владислав Королев.

Ссуда с видом на жительство. В целом, отмечают собеседники «Ф.», зарубежные банки не слишком охотно кредитуют граждан других стран. Хотя теоретически, если заемщик соответствует необходимым критериям, а источники его дохода прозрачны, рассчитывать на заем все-таки можно. «Обычно в банках достаточно жесткие требования к иностранным заемщикам, кредитные организации стараются кредитовать только резидентов. Ставки могут быть ниже, чем в России, но получить ссуду зачастую проблематично», – комментирует Алексей Дорош.

Одной из самых либеральных «соседских» стран в этом отношении считается Украина. По словам Дмитрия Замотаева, иногда иностранным клиентатам даже разрешают предоставить в качестве залога российскую недвижимость.

«Для себя я определил три группы заемщиков-иностранцев, которые берут ипотеку в нашей стране. Первая группа – это те, кто имеет на Украине родственников, вторая – люди, приобретающие квартиры в курортных городах, третьи – ведут бизнес на территории нашей страны и приобретают жилье с целью избавить себя от расходов на гостиницу», – говорит Владислав Королев. Проще всего получить ссуду в украинском банке представителям первой и третьей группы. «У одних здесь корни (и, соответственно, поручители), другие прозрачны для банков, поскольку их бизнес легко проверить. Самая сложная – вторая группа», – добавляет эксперт.

Казахстанские банкиры более осторожны. «Наши банки выдают ипотечные кредиты гражданам ближних государств только при условии, что у тех есть вид на жительство, – говорит проектный менеджер департамента продуктовых менеджеров Темiрбанка Татьяна Кенжибаева. – Получить кредит в Казахстане без него невозможно».

Белорусские банки еще более категоричны. «Согласно стандартным требованиям, заемщик нашего банка – ипотечный ли он берет кредит или какой-либо другой – обязательно должен являться гражданином Белоруссии», – рассказывает директор департамента по работе с частными клиентами Приорбанка Дмитрий Фролов. По его словам, кредитная организация крайне осторожно относится даже к резидентам страны, работающим за рубежом. «Мы очень тщательно проверяем их источники доходов и платежеспособность», – говорит банкир.

Некогда Приорбанк (входит в группу Raiffeisenbank) работал с нерезидентами, но после случая с россиянином, который взял кредит, отказался платить и вернулся на родину, – прекратил эту практику. «Мы вынуждены были искать заемщика, ездить по российским судам», – вспоминает Дмитрий Фролов. Он отмечает, что некоторые белорусские банки работают с гражданами других стран, имеющими вид на жительство, но эта практика не носит массовый характер и является, скорее, исключением.

Местные порядки. Лояльные украинские банкиры уверяют, что ставки кредитования для нерезидентов не будут отличаться от тех, что предлагаются гражданам страны. Если взять top-10 крупнейших украинских банков, то долларовую ипотечную ссуду на покупку жилья на «вторичке» предоставят под 12–13,5% годовых (в России ипотеку в долларах можно оформить под 9–10%).

Первоначальный взнос, скорее всего, российскому заемщику придется внести солидный – не менее 30% от стоимости жилья. Отметим: многие финучреждения Украины для резидентов уже не требуют выплаты аванса, а если первоначальный взнос необходим, он составляет 10–20%.

До заключения договора заемщик должен будет получить в налоговой инспекции идентификационный код (аналог российского ИНН), без которого заключение договора и нотариальное заверение документов невозможны. По словам украинских кредиторов, процедура эта несложная и не требует существенных финансовых затрат. Страховка так же должна быть оформлена в стране, где потребитель получает ссуду. Схема аналогична российской: страховщик – дружественная для кредитора компания. «В нашем банке по ипотечным кредитам требуется застраховать только имущество, что обойдется примерно в 0,3% от его стоимости, а максимальный набор договоров может включать в себя так же страхование жизни, потерю трудоспособности и титула», – рассказывает Владислав Королев. «В Казахстане для нерезидента условия по ипотечному займу окажутся более жесткими, – признается Татьяна Кенжибаева. – Скажем, период кредитования не будет превышать срок вида на жительство». В среднем, по ее словам, ставки по кредиту в Казахстане составляют около 14% как для тенге, так и для долларов. «Даже учитывая, что в России придется брать нецелевой кредит под залог имеющегося жилья, условия здесь будут более выгодны, – уверяет Алексей Дорош. – При этом заемщику не придется по настоянию банка переводить документы о доходах на местный язык». В России, отмечает банкир, при получении кредита можно обойтись и без справки о доходах, в иностранных банках «этот номер не пройдет».

СРАВНЕНИЕ: Холодный расчет

Допустим, вы собираетесь купить квартиру за $175 тыс. в Ялте общей площадью 120 кв. метров в пяти минутах ходьбы от моря.

Кредит на Украине можно взять под 12,5% годовых (условия Укрсоцбанка), оплатив предварительный взнос в размере 30% от стоимости (требование к нерезидентам). В этом случае сумма займа составит $122,5 тыс. Если оформить ссуду на 15 лет, ежемесячный платеж при аннуитетной схеме будет равняться $1525 тыс. Через 15 лет заемщик выплатит $275 тыс. Однако нужно еще учесть расходы на страховку (0,3% в год от остатка задолженности) – $5,6 тыс., услуги нотариуса – примерно $200, выплаты в пользу государства (2% от стоимости жилья) – $3,5 тыс., разовая комиссия банка (1% от суммы займа) – $1,8 тыс. То есть дополнительно заемщик выплатит $11 тыс. Общая переплата по кредиту – $163,5 тыс.

Если взять нецелевую ссуду такого же размера в российской кредитной организации под 12% годовых (условия Русского ипотечного банка), то ежемесячно банку нужно будет отдавать $1480. В итоге за 15 лет клиент выплатит $266 тыс. Страховка в данном случае обойдется гораздо дороже, чем на Украине – 1,5% ежегодно от остатка по кредиту, то есть в общей сложности $18,3 тыс. Услуги нотариуса будут стоить $840, оценка залога – около $150, $1,2 тыс. – единоразовая комиссия за выдачу кредита (1% от размера ссуды). $600 придется отдать за обналичивание средств (0,5% от суммы кредита). Дополнительные расходы – $21 тыс., то есть в два раза больше, чем в «украинском» случае. Но общая переплата почти такая же – $164,5 тыс. Если исходить из приведенных примеров, для потребителя в финансовом смысле по большому счету нет разницы, где оформлять ссуду. В таком случае, безусловно, имеет смысл обратиться в российскую кредитную организацию, где процесс оформления займа наверняка пройдет менее «болезненно» и более оперативно.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль