Почему не хватает хороших офисов

72
Большая часть офисных площадей по-прежнему относится к классу «С». Однако причина не в желании компаний сэкономить, а в остром дефиците качественных помещений.
Объемы офисного строительства растут, но недостаток помещений класса «A» очевиден. О масштабах дефицита красноречиво говорят цифры: в 2006 году было построено около 900? тыс. кв. метров новых офисов, причем 720 тыс. из них пришлось на классы «А» и «В» (всего их около 5 млн кв. метров), и тем не менее спрос все еще существенно превышает предложение. По данным, которые приводит «СКМ-груп», показатель свободных офисов сегмента «А» в среднем составляет 2,3%, а зданий уровня «В» – 4%. С учетом площадей, находящихся на стадии реконструкции и развития, к 2010 году объем столичного рынка офисов всех классов достигнет 35 млн кв. метров, что близко к порогу насыщения. Сегодня большая часть офисных площадей – помещения класса «С»: по разным оценкам они занимают от 7,5 до 8 млн кв. метров.

«Заявленные объемы строительства офисов класса «А» на 2007 год – около 880 тыс. кв. метров, – говорит директор департамента консалтинга и исследований Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «Миэль» Айдар Галеев. – Реально будет введено не более 550–600 тыс. Сегодня уровень вакантных площадей едва ли превышает 1,5–2% – это очень низкий показатель».

По мнению специалистов DeltaRealty, одним из ключевых факторов роста количества сделок на рынке офисной недвижимости является благоприятная ситуация в России, связанная с увеличением себестоимости строительства, продуманной политикой и рыночными реформами, проведенными правительством. На рынок вышли новые игроки, в том числе ведущие западные компании-инвесторы, в прошлом году на долю офисных помещений пришлось уже 34% от общей доли вложений в сектор коммерческой недвижимости. «Спрос на качественные офисные объекты растет, требования арендаторов к помещениям становятся все строже, – замечает вице-президент по стратегическому развитию Blackwood Михаил Гец. – Тем не менее сегмент помещений класса «А», как правило, состоит из офисов представительского класса, и спрос на них формирует примерно один и тот же пул арендаторов».

Как отмечают специалисты, с начала 2007 года спрос на офисы класса «А» немного снизился, зато возрос интерес к категории «В». Это связано в первую очередь с недостаточным количеством помещений высшей категории и, как следствие, ростом арендных ставок. А также с тем, что сегмент офисов категории «B» становится все более насыщенным и дифференцированным как по качественным характеристикам объектов, так и по их географическому расположению.

Признак породы. Поскольку по-настоящему качественных офисных помещений мало, легко можно выделить их основные характеристики. Так, несмотря на тенденцию децентрализации рынка коммерческой недвижимости и создание новых деловых центров на окраинах города, самыми престижными все еще остаются помещения, расположенные в центре Москвы. Особенно это актуально для представительских офисов. «Помимо качественных инженерных систем и коммуникаций, обеспеченности парковой зоной и рациональных планировок, предъявляются существенные требования к архитектуре, видовым характеристикам и общему имиджу окружающего района, – добавляет Михаил Гец. – К сожалению, объектов, соответствующих всем этим требованиям, в центре совсем немного, свободных площадей в них почти нет, а арендные ставки намного выше средних по рынку». От расположения зависит очень многое. Собственно, престижными считаются Запад и Юго-Запад, однако элитными тамошние офисы назвать нельзя, хотя они и относятся к классу «А» по другим характеристикам. Считается таковым и комплекс «Крылатские Холмы», но по арендным ставкам видно, что это не элита. Востребованы районы возле станций метро «Белорусская», «Таганская». Собственно, расположение офисного здания – один из основных факторов, сказывающихся на цене. Помимо этого важно учитывать площадь, качество строительных, инженерных и планировочных решений, наличие парковки и сформированного пула арендаторов. Базовые арендные ставки на офисы категории «А» колеблются в диапазоне $0,5–0,9 тыс. за кв. метр в год. Однако помещения не просто качественные, но и элитные (назовем их самыми качественными) будут стоить дороже – $1,1–1,4 тыс. за кв. метр в год. За первый квартал 2006 года цена кв. метра офисных помещений класса «А» выросла на 35–40%, а арендные ставки – всего на 10%, этот разрыв привел к тому, что сроки окупаемости готовых площадей выросли с пяти-шести до восьми-девяти лет.

В 2007 году западные компании-консультанты, начавшие активную работу на российском рынке коммерческой недвижимости, ужесточили требования к классификации офисных помещений. Они подготовили новую классификацию, более соответствующую стандартам развитых стран. В ней сформулированы критерии, позволяющие разделить все имеющиеся качественные площади на три класса: «А», «В+» и «В-». По большому счету, помещения, которые ныне относятся к классу «С», вообще выпадут из классификации, станут «неформатными», соответственно, усилятся требования к другим офисам. В итоге более половины помещений, относящихся сегодня к классу «А», переместятся на нижние строчки «В+», а некоторые – и на «В-» Основная часть требования касается размера помещений и инженерных коммуникаций.

В «СКМ-груп» отмечают, что по итогам изменения классификации из 5,5 млн кв. метров московской офисной недвижимости к высшей категории можно будет отнести не 1,3 млн, как ранее, а всего лишь 650 тыс. Среди главных требований к офису класса «А» – центральная система управления зданием, совершенная система отопления и кондиционирования, эффективная планировка с коэффициентом потери площадей не более 12%. Новым требованием является наличие только одного собственника у здания. Вообще же, существует 20 обязательных и 7 факультативных параметров офиса высочайшего уровня – только при соблюдении 19 обязательных и 4 факультативных параметров здание может быть отнесено к категории «А».

«Необходимо помнить: элитность офиса подразумевает эксклюзивность, – замечает Айдар Галеев. – Эксклюзивным может быть расположение (например, рядом с Кремлем), архитектура и брэнд (скажем, «Москва-Сити»), ориентация на исключительных клиентов (площади в особняках)».

Тенденции и прогнозы. Многие арендаторы обратили внимание на качественные помещения за пределами Третьего транспортного кольца из-за дефицита таковых в центре и высоких ставок, однако эти здания считаются все же не такими престижными, несмотря на все свои достоинства. Но в ближайшем будущем из-за нехватки площадей под новую застройку и ограниченных ресурсов реконструкции элитные офисы появятся и на периферии Москвы – иного выхода просто не будет.

Снижения стоимости аренды, по мнению специалистов, ожидать не стоит, рост составит 8–10% в год. «Изменяется сам процесс строительства, проектируемые объекты становятся все более масштабными, – говорит партнер компании Knight Frank Андрей Петров. – Ужесточаются и требования к помещениям, что отчасти связано с приходом на российский рынок крупных западных застройщиков, внедряющих высокие технологические и управленческие стандарты. Стоимость выкупа технических условий увеличивается в среднем на 30% в год». Кроме того, ограничивается количество участков, пригодных для качественной офисной застройки, что приводит к удорожанию доли города. В результате циклы строительства смещаются и объекты сдаются с задержкой. Профессионалов для решения этих проблем все еще очень часто приходится привлекать с Запада, а это – очередная ступень удорожания проекта в целом.

Со временем интерес будет проявлен к большим бизнес-паркам, с гостиницами и апартаментами, торговыми центрами (причем часть из них расположится за пределами МКАД). Например, о?возведении такого комплекса до 2010 года заявили IKEA, группа «Ист Лайн» (оператор аэропорта Домодедово), Экспобанк в партнерстве с Blackwood.

Средняя ежемесячная арендная плата в Москве за офисы класса «А» в I квартале 2007 года

Район $
Центр в пределах Бульварного кольца 830
Запад Центра в пределах Садового кольца 800
Север Центра в пределах Садового кольца 815
Восток Центра в пределах Садового кольца 790
Замоскворечье – Якиманка 825
Запад – Юго-Запад 745
Север – Северо-Запад 720
Восток 630
Юг 640

Источник: DeltaRealty

Наиболее крупные объекты, ввод которых заявлен на 2007–2010 годы

Компания Объект Расположение Общая площадь, кв. м Срок сдачи в эксплуатацию, год Объем инвестиций, млн $
Доминион-М Офисный комплекс Улица Шарикоподшипниковская 21,95 тыс. 2010 28,8
Horus Capital Комбинат «Добрынинский» преобразуют в офисный комплекс Улица Коровий Вал 50 тыс. 2008 100
Coalco Офисный центр Улица Ходынская 100 тыс. 2009–2010
IKEA Бизнес-парк «Химки» Химки 100 тыс. Первая очередь – март 2007 150
Экспобанк, Blackwood Офисно-гостиничный комплекс Шоссе Энтузиастов 46,71 тыс. 2008 55–60
Монтаж-инвест Административно-офисный комплекс в рамках программы «Новое кольцо Москвы» Преображенская площадь 124 тыс. 2009 8,6
Программа правительства Москвы по реорганизации промышленных зон Квартал «Новоспасский двор» Дербеневская набережная 100 тыс. Первая фаза окончена, вторая – 2007 120

Источник: DeltaRealty

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль