Цены на недвижимость будут падать до глубокой осени

78
Обзор. Снижение цен на рынке недвижимости Москвы и области продолжается. Основной спад придется на летние месяцы, и лишь поздняя осень, возможно, немного остановит падение.
Прогноз ситуации на рынке недвижимости на ближайшие полгода носит негативный для риэлторов и инвесторов характер. А вот тем, кто желает улучшить жилищные условия, май принес хорошие новости: перелома, на который слабо надеялись продавцы в марте-апреле, не произошло – рынок по-прежнему не растет. Май – традиционный месяц спада деловой активности, в том числе на рынке недвижимости. Летом падение цен не только продолжится, но и ускорится, и только последние месяцы осени (впрочем, в данном прогнозе не все эксперты единодушны), возможно, наступит период краткосрочной стабилизации, когда цены не будут расти, но и падать, наконец, перестанут. Директор по маркетингу компании «Агент 002» Ольга Побединская считает, что к концу 2007 года снижение стоимости столичного квадратного метра составит минимум 7%, максимальный же показатель, по ее мнению, – 15%. Это один из самых оптимистичных риэлторских прогнозов. Еще месяц назад некоторые эксперты обещали к декабрю снижение на 20–25% – только такие цены сделают жилье по-настоящему привлекательным, хотя и не в полной мере доступным.

По данным агентства «Анализ рынка недвижимости» (АРН), за май общее уменьшение цены предложения одного квадратного метра на вторичном рынке типового жилья Москвы составило 1,4%. Особенно сильно дешевели квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, – они потеряли в цене 1,5% по сравнению с апрелем. В кирпичных дома стоимость квадратного метра упала на 0,5%. Зато жилье бизнес-класса «подросло» на 1,8% на вторичном рынке и на 1,7% в типовых новостройках. Медленнее всего цены падали на квартиры, расположенные в ЦАО (всего –0,2%), а самый серьезный урон понесли инвесторы, чьи недвижимые активы находятся в ЗАО (–2,4%). Средняя цена московского квадратного метра на вторичном рынке в мае, по данным АРН, составила $4637 (а в апреле было $4701).

Поскольку пул инвестиционных квартир постепенно уменьшается, спросом у конечных потребителей начинают пользоваться новостройки. «Традиционно высок спрос на бизнес-класс и «элиту», – добавляет Ольга Побединская. – Положение в этих сегментах рынка более стабильно и прогнозируемо, поэтому покупатели не опасаются приобретать такую недвижимость. Эконом-класс сегодня не очень популярен из-за опасений, что при падении цен на жилье именно этот сегмент «просядет» сильнее всего».

Несмотря на то что относительно дешевые квартиры в старых панельных домах остаются по-прежнему самыми доступными, спрос на них падает – покупатели не готовы платить за некачест­венное жилье, особенно теперь, когда цены снижаются. Собственно, за прошедший период 2007 года, стоимость квартир снизилась довольно существенно. Еще полгода назад однокомнатные квартиры и малогабаритные «двушки» предлагались к продаже за $120–150 тыс., ниже не стоило даже искать: в общем ажиотаже цена предложения менялась в сторону увеличения по три-четыре раза на дню, а торг мог себе позволить только продавец, но никак не покупатель. Сегодня цена, указанная в объявлениях солидных агентств, часто не превышает $65–80 тыс. Разумеется, это ставки продаж на самое плохое жилье: без ремонта, в отдаленных районах, в домах без перспектив сноса в ближайшее время. Стоимость квартиры в относительно качественной высотной панели 90-х годов постройки спустилась со $150 тыс. до $110 тыс.

Тенденцию снижения цен на дорогое жилье в престижных районах отмечает директор по развитию Rodex Group Валерий Мищенко. По его мнению, это обусловлено изначальным завышением стои­мости таких квартир. «Однако нельзя сказать, что стагнация продлится целый год, в конце лета цены могут начать расти, – добавляет Валерий Мищенко. – Сейчас рынок находится в застое после бурного 2006 года, ему требуется некоторое время для стабилизации».

Эксперты также отличают и усилившуюся сегментацию рынка. «Именно этим объявляется нынешнее падение цен, – говорит вице-президент группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов. – Совершенно ясно, что элитная недвижимость должна отличаться по цене от квартир бизнес-класса, а качественное жилье должно быть дороже некачественного. Квартиры в старой «панели» продолжат дешеветь». Разрыв между наиболее дорогим и наиболее дешевым сегментом, по мнению аналитиков, уже почти достиг разумных значений и продолжает увеличиваться. «В мае, впервые за долгое время, произошло снижение цен в наиболее престижных районах города, в секторе дорогого типового жилья, – говорит аналитик Андрей Бекетов. – Если эта тенденция продолжится, то, возможно, снижение цен примет системный характер. Однако пока об этом не позволяет говорить ситуация в сегменте жилья бизнес-класса».

Как в начале года эксперты и риэлторы ждали февраля, а затем марта, надеясь на всплеск спроса и увеличение количества сделок, так теперь они ждут осени. Неисправимый оптимизм простирается даже до обещания роста цен. «Сентябрь будет одним из показательных месяцев, когда активность на рынке должна возрасти, – считает Вячеслав Тимербулатов. – Можно будет дать более точные прогнозы относительно дальнейшего развития рынка. Однако совершенно ясно, что такой прибыли, как в прошлом году, в этом уже не получить. Но мы все равно уверены: годовой прирост цен на рынке московской недвижимости не будет ниже 15%».

Учитывая сложившуюся ситуацию, можно и на июнь делать прогноз о снижении цен минимум на 1%. Вместе с падением цен растет доля ипотечных кредитов – по мнению многих экспертов, сейчас самое время обращаться в банк. Из-за увеличения спроса на жилье в связи с развитием ипотеки цена квадратного метра может увеличиться вместе с дос­тупностью жилья.

Динамика цен на вторичном рынке в мае

Тип дома ЦАО САО СВАО ВАО ЮВАО ЮАО ЮЗАО ЗАО СЗАО Средняя цена квадратного метра, $ Изменение цены, в % за месяц Изменение цены, в % за 12 месяцев
9-этажные П/Б 5516 4095 4015 3757 3742 3955 4208 4341 4169 4032 –1,7 21,0
12-этажные П/Б 5512 4080 4100 3997 3753 3791 4334 4432 4212 4131 –1,8 21,4
14-этажные П/Б 5728 4192 4191 3873 3842 3962 4183 4214 4226 4116 –1,3 22,4
16-этажные П/Б 5870 3903 4273 4093 3900 4032 4510 4546 4346 4300 –1,4 22,5
17-этажные П/Б 5762 4113 4371 3905 3904 3925 4757 4712 4082 4297 –1,1 23,6
22-этажные П/Б 5971 4243 4713 3938 3849 4044 4718 4657 4185 4422 –0,7 26,2
5-этажные К/М 6291 4462 4189 4063 3774 4556 4726 4440 4227 4772 –1,7 27,8
6-8-этажные К/М 7083 5250 4886 4596 4194 4953 6184 6879 4487 6152 0,2 36,2
9-этажные К/М 6878 4911 4709 4237 4048 4469 5713 5994 4542 5282 –1,0 25,3
10-12-этажные К/М 7567 5094 4684 4554 4108 4432 5742 7082 4565 6075 2,6 31,9
15-ти и > этажные К/М 6411 4350 4275 4284 4019 4077 5004 5119 4506 4688 –1,6 25,5
Средняя цена по округу 6644 4393 4228 3997 3834 4048 4641 4951 4239
Изменение средней цены, в % за месяц –0,2 –1,4 –1,4 –1,4 –1,5 –1,8 –0,8 –2,4 –0,5
Изменение средней цены, в % за 12 месяцев 38,6 25,3 23,2 21,2 22,8 23,4 24,5 27,1 24,8

п/б – панельно-блочные дома, к/м – кирпично-монолитные дома. Источник: АРН
Рост/падение за месяц, средняя цена за квадратный метр.
Источник: АРН

Цифры мая*

$4637 средняя цена квадратного метра

1,4% среднее снижение цен

1,5% среднее снижение цен в панельных домах

0,5% среднее снижение цен в кирпичных домах

1,8% максимальное снижение цен: в 12-этажных панельных домах

2,6% максимальный рост: в 10-12-этажных кирпичных домах

2,4% максимальное снижение: ЗАО

0,2% минимальное снижение: ЦАО

*На вторичном рынке.
Источник: АРН

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль