Как продавцы становятся строителями

70
Недвижимость. В условиях отсутствия в регионах приличной недвижимости розничные сети все чаще вынуждены заниматься несвойственным им видом деятельности – девелопментом.
Рынки крупнейших городов России постепенно насыщаются, и торговцы идут в регионы, где современные торговые форматы представлены либо очень слабо, либо вовсе отсутствуют, в то время как доходы населения стремительно растут.

Путей покорения региональных просторов несколько. Первый способ, самый мало обременительный для торгового оператора в смысле финансовых и трудовых затрат – заключение франчайзинговых соглашений с представителями малого бизнеса в конкретном регионе. Однако сказать, что компания при этом полноценно входит на локальный рынок, можно едва ли. «Магазины просто работают под баннером сети и платят роялти в определенном количестве. По сути это скорее экспертиза формата сети в регионе, возможность промониторить ее деятельность, нежели региональное присутствие компании», – полагает аналитик «Тройки Диалог» Михаил Терентьев.

Для самостоятельного присутствия на рынке необходимы подходящие площади. Именно их недостаток сдерживает темпы региональной экспансии.

Арендовать или купить?На время и навсегда. Аренда оптимальна для операторов, занимающих небольшие торговые объекты (менее 1000 кв. метров) и не имеющих значительных свободных средств. Однако даже ряд крупных игроков, которые могли бы приобрести торговые площади, вынуждены обратиться к аренде. «Все упирается в недостаток качественной, «форматной» недвижимости. Именно собственник торгового объекта сейчас диктует условия, и мы часто вынуждены соглашаться именно на аренду, хотя с большим удовольствием выступили бы в качестве соинвесторов», – признается Леонид Тюкавкин, вице-президент по бизнес-процессам торговой сети «Техносила».

Ситуацию усложняет конкуренция розничных сетей, которые, желая занять вожделенные торговые площади, вынуждены соревноваться в степени уступок арендодателю. «Практически за каждый объект недвижимости ведется борьба между крупнейшими федеральными сетями. Собственник, как правило, сам раскрывает карты и признается, что ведет переговоры одновременно с несколькими компаниями», – рассказывает Сергей Журавлев, директор отдела арендных отношений и недвижимости сети магазинов бытовой техники Domo.

Однако грамотных собственников все больше интересует не только величина арендной платы, но и качество потенциальных арендаторов, способных стать надежным «якорем», привлекающим покупателей. В ряде же крупных региональных центров даже наметился избыток предложения качественной недвижимости. «Конкуренция между торговыми центрами в таких городах, как Казань, Екатеринбург, Челябинск, Новосибирск, Самара если еще не началась, то начнется в ближайшем будущем. Там уже были прецеденты съезда арендаторов», – комментирует директор департамента консалтинга и девелопмента компании «Миэль-недвижимость» Айдар Галеев. С ним соглашается Леонид Тюкавкин: «Идет очень активное строительство, и через полтора-два года уже не мы будем бегать за собственниками, а они за нами».

Наиболее интересно для операторов приобретение новых помещений в зданиях современных торговых центров. Во-первых, это неплохая инвестиция, особенно если вкладывать на начальном этапе. Однако, как сообщили «Ф.» несколько участников рынка, девелоперы все с меньшей охотой привлекают потенциальных арендодателей на соинвестирование, предпочитая зарабатывать на сдаче площадей в аренду.

Во-вторых, многие торговые операторы имеют специфические требования по отделке и оборудованию помещений. В этом случае возможный разрыв договора аренды приводит к потере собственных вложений, и поэтому владение недвижимостью предпочтительно. «Вопрос о приобретении площадей мы рассматриваем в основном в отношении «флагманских» торговых центров, расположенных в крупных городах. Покупка торговой площади позволяет меньше зависеть от собственника центра, переоборудовать площади в соответствии с техническими требованиями собственного формата», – объясняет Сергей Журавлев.

Поглотить или построить? Покупка локальных игроков дороже строительства собственной сети магазинов с нуля, зато выйти на рынок можно гораздо быстрее. Однако порой именно «неадекватная самооценка» местного бизнеса становится камнем преткновения. «Недавно мы с заказчиком оценили один объект в ЦФО в $6–7,5 млн, а продавец потребовал за него $20 млн, никак не обосновывая. Мы решили, что он узнал, кто его хочет купить, и завысил цену по принципу «а вдруг дадут», – рассказал «Ф.» директор по развитию консалтинговой компании «СигмаКонсалт» Роман Шайдаров.

Компания «Техносила» вообще исключила для себя возможность покупки локальных сетей. В первую очередь потому, что не видит на рынке игроков, подходящих по формату (площадью от 2000 кв. метров). Во-вторых, считает это слишком дорогим способом выхода в регионы. «Любая сеть нас интересует именно с точки зрения торговой площади. А они очень хотят продаться – предложения поступают еженедельно, – но именно вместе со своими бизнес-процессами и технологиями, которые нам неинтересны. В итоге заламывают цену, которая в 2–3 раза выше, чем при самостоятельном открытии магазинов с нуля», – признается Леонид Тюкавкин.

Первыми вкладывать деньги в собственные строительные проекты стали западные торговые сети – «Икеа», «Ашан», «Рамстор», Metro Cash&Carry. Поначалу они были вынуждены строить торговые центры в силу отсутствия помещений требуемого формата на рынке, а затем уже начали неплохо зарабатывать на недвижимости. «По различным оценкам доход «Икеи» от девелоперской деятельности сейчас не меньше, чем собственно от ритейла», – считает аналитик «Ренессанс Капитала» Алексей Языков. Как минимум девелопмент позволяет экономить. «Строительство собственных площадей для нас наиболее предпочтительно, так как обходится в полтора раза дешевле, чем приобретение готовых объектов», – признается директор департамента развития бизнеса сети «Эльдорадо» Сергей Хабаров.

«Мы ищем только земельные участки, а не торговые площади. И всегда строим торговые помещения самостоятельно, так как готовых торговых объектов для размещения гипермаркетов площадью 12 000 кв. метров на рынке нет», – делится директор по развитию и строительству компании «Лента» Алексей Бобров. Похожая стратегия у сети «Магнит». «Мы собираемся покупать земельные участки и на них строить крупные торговые объекты, в которых определенное количество площадей будет сдаваться в аренду», – рассказывает директор по связям с инвесторами Олег Гончаров.

Часть торговых операторов настолько увлекается девелопментом, что выделяет его в полноценное и независимое направление бизнеса. «Мы строим как для собственных нужд, так и на продажу или под аренду», – сообщил «Ф.» директор по коммуникациям X5 Retail Group Геннадий Фролов.

В условиях отсутствия подходящих зданий многие сети размером поменьше сейчас стали прицениваться к земле в регионах. Эту тенденцию, в частности, отмечает Роман Шайдаров.

АРГУМЕНТЫ: Ресурсы против собственности

Почему участие в девелоперских проектах противоестественно для торговых компаний?

«Розничные сети в большинстве случаев не покупают земельные участки и не занимаются строительством. Ведь это торговые сети, а не профессиональные управленцы недвижимостью. Скорее это могут себе позволить крупные компании с наличием большого объема свободных финансовых ресурсов», – таково мнение представителей компаний, специализирующихся на управлении коммерческой недвижимостью.

Именно поэтому некоторые компании отказываются от девелоперской деятельности. «Строительство торговых центров требует значительных материальных и временных ресурсов. Для нашей компании, которая интенсивно развивает розничную сеть, оборачиваемость капитала находится на одном из первых мест, и, хотя у нас есть девелоперский опыт (компания владела двумя торговыми центрами в Казани до продажи их «Тройке Диалог»), сегодня мы предпочитаем покупку и аренду площадей», – рассказывает Сергей Журавлев.

Желание продать недвижимость может появиться и у других розничных сетей довольно скоро, о чем свидетельствует европейский опыт. Там все больше крупных операторов предпочитают высвобождать деньги для операционной деятельности через схему sale and lease back (продажа собственной площади с обратной арендой).

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль