Как продавцы становятся строителями

87
Недвижимость. В условиях отсутствия в регионах приличной недвижимости розничные сети все чаще вынуждены заниматься несвойственным им видом деятельности – девелопментом.
Рынки крупнейших городов России постепенно насыщаются, и торговцы идут в регионы, где современные торговые форматы представлены либо очень слабо, либо вовсе отсутствуют, в то время как доходы населения стремительно растут.

Путей покорения региональных просторов несколько. Первый способ, самый мало обременительный для торгового оператора в смысле финансовых и трудовых затрат – заключение франчайзинговых соглашений с представителями малого бизнеса в конкретном регионе. Однако сказать, что компания при этом полноценно входит на локальный рынок, можно едва ли. «Магазины просто работают под баннером сети и платят роялти в определенном количестве. По сути это скорее экспертиза формата сети в регионе, возможность промониторить ее деятельность, нежели региональное присутствие компании», – полагает аналитик «Тройки Диалог» Михаил Терентьев.

Для самостоятельного присутствия на рынке необходимы подходящие площади. Именно их недостаток сдерживает темпы региональной экспансии.

Арендовать или купить?На время и навсегда. Аренда оптимальна для операторов, занимающих небольшие торговые объекты (менее 1000 кв. метров) и не имеющих значительных свободных средств. Однако даже ряд крупных игроков, которые могли бы приобрести торговые площади, вынуждены обратиться к аренде. «Все упирается в недостаток качественной, «форматной» недвижимости. Именно собственник торгового объекта сейчас диктует условия, и мы часто вынуждены соглашаться именно на аренду, хотя с большим удовольствием выступили бы в качестве соинвесторов», – признается Леонид Тюкавкин, вице-президент по бизнес-процессам торговой сети «Техносила».

Ситуацию усложняет конкуренция розничных сетей, которые, желая занять вожделенные торговые площади, вынуждены соревноваться в степени уступок арендодателю. «Практически за каждый объект недвижимости ведется борьба между крупнейшими федеральными сетями. Собственник, как правило, сам раскрывает карты и признается, что ведет переговоры одновременно с несколькими компаниями», – рассказывает Сергей Журавлев, директор отдела арендных отношений и недвижимости сети магазинов бытовой техники Domo.

Однако грамотных собственников все больше интересует не только величина арендной платы, но и качество потенциальных арендаторов, способных стать надежным «якорем», привлекающим покупателей. В ряде же крупных региональных центров даже наметился избыток предложения качественной недвижимости. «Конкуренция между торговыми центрами в таких городах, как Казань, Екатеринбург, Челябинск, Новосибирск, Самара если еще не началась, то начнется в ближайшем будущем. Там уже были прецеденты съезда арендаторов», – комментирует директор департамента консалтинга и девелопмента компании «Миэль-недвижимость» Айдар Галеев. С ним соглашается Леонид Тюкавкин: «Идет очень активное строительство, и через полтора-два года уже не мы будем бегать за собственниками, а они за нами».

Наиболее интересно для операторов приобретение новых помещений в зданиях современных торговых центров. Во-первых, это неплохая инвестиция, особенно если вкладывать на начальном этапе. Однако, как сообщили «Ф.» несколько участников рынка, девелоперы все с меньшей охотой привлекают потенциальных арендодателей на соинвестирование, предпочитая зарабатывать на сдаче площадей в аренду.

Во-вторых, многие торговые операторы имеют специфические требования по отделке и оборудованию помещений. В этом случае возможный разрыв договора аренды приводит к потере собственных вложений, и поэтому владение недвижимостью предпочтительно. «Вопрос о приобретении площадей мы рассматриваем в основном в отношении «флагманских» торговых центров, расположенных в крупных городах. Покупка торговой площади позволяет меньше зависеть от собственника центра, переоборудовать площади в соответствии с техническими требованиями собственного формата», – объясняет Сергей Журавлев.

Поглотить или построить? Покупка локальных игроков дороже строительства собственной сети магазинов с нуля, зато выйти на рынок можно гораздо быстрее. Однако порой именно «неадекватная самооценка» местного бизнеса становится камнем преткновения. «Недавно мы с заказчиком оценили один объект в ЦФО в $6–7,5 млн, а продавец потребовал за него $20 млн, никак не обосновывая. Мы решили, что он узнал, кто его хочет купить, и завысил цену по принципу «а вдруг дадут», – рассказал «Ф.» директор по развитию консалтинговой компании «СигмаКонсалт» Роман Шайдаров.

Компания «Техносила» вообще исключила для себя возможность покупки локальных сетей. В первую очередь потому, что не видит на рынке игроков, подходящих по формату (площадью от 2000 кв. метров). Во-вторых, считает это слишком дорогим способом выхода в регионы. «Любая сеть нас интересует именно с точки зрения торговой площади. А они очень хотят продаться – предложения поступают еженедельно, – но именно вместе со своими бизнес-процессами и технологиями, которые нам неинтересны. В итоге заламывают цену, которая в 2–3 раза выше, чем при самостоятельном открытии магазинов с нуля», – признается Леонид Тюкавкин.

Первыми вкладывать деньги в собственные строительные проекты стали западные торговые сети – «Икеа», «Ашан», «Рамстор», Metro Cash&Carry. Поначалу они были вынуждены строить торговые центры в силу отсутствия помещений требуемого формата на рынке, а затем уже начали неплохо зарабатывать на недвижимости. «По различным оценкам доход «Икеи» от девелоперской деятельности сейчас не меньше, чем собственно от ритейла», – считает аналитик «Ренессанс Капитала» Алексей Языков. Как минимум девелопмент позволяет экономить. «Строительство собственных площадей для нас наиболее предпочтительно, так как обходится в полтора раза дешевле, чем приобретение готовых объектов», – признается директор департамента развития бизнеса сети «Эльдорадо» Сергей Хабаров.

«Мы ищем только земельные участки, а не торговые площади. И всегда строим торговые помещения самостоятельно, так как готовых торговых объектов для размещения гипермаркетов площадью 12 000 кв. метров на рынке нет», – делится директор по развитию и строительству компании «Лента» Алексей Бобров. Похожая стратегия у сети «Магнит». «Мы собираемся покупать земельные участки и на них строить крупные торговые объекты, в которых определенное количество площадей будет сдаваться в аренду», – рассказывает директор по связям с инвесторами Олег Гончаров.

Часть торговых операторов настолько увлекается девелопментом, что выделяет его в полноценное и независимое направление бизнеса. «Мы строим как для собственных нужд, так и на продажу или под аренду», – сообщил «Ф.» директор по коммуникациям X5 Retail Group Геннадий Фролов.

В условиях отсутствия подходящих зданий многие сети размером поменьше сейчас стали прицениваться к земле в регионах. Эту тенденцию, в частности, отмечает Роман Шайдаров.

АРГУМЕНТЫ: Ресурсы против собственности

Почему участие в девелоперских проектах противоестественно для торговых компаний?

«Розничные сети в большинстве случаев не покупают земельные участки и не занимаются строительством. Ведь это торговые сети, а не профессиональные управленцы недвижимостью. Скорее это могут себе позволить крупные компании с наличием большого объема свободных финансовых ресурсов», – таково мнение представителей компаний, специализирующихся на управлении коммерческой недвижимостью.

Именно поэтому некоторые компании отказываются от девелоперской деятельности. «Строительство торговых центров требует значительных материальных и временных ресурсов. Для нашей компании, которая интенсивно развивает розничную сеть, оборачиваемость капитала находится на одном из первых мест, и, хотя у нас есть девелоперский опыт (компания владела двумя торговыми центрами в Казани до продажи их «Тройке Диалог»), сегодня мы предпочитаем покупку и аренду площадей», – рассказывает Сергей Журавлев.

Желание продать недвижимость может появиться и у других розничных сетей довольно скоро, о чем свидетельствует европейский опыт. Там все больше крупных операторов предпочитают высвобождать деньги для операционной деятельности через схему sale and lease back (продажа собственной площади с обратной арендой).

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль