Старо-новая ипотека

63
Ссуды. Рефинансирование кредита выгодно, даже если разница в ставках составляет 1–2 пункта. Однако иногда стоит переплатить, но избавить себя от волокиты с оформлением.
Рефинансирование ипотечного займа целесообразно как минимум в двух случаях: когда вы хотите сэкономить на процентах или существенно снизить размер ежемесячного платежа и тем самым уменьшить нагрузку на семейный бюджет.

«Однако перед тем, как решиться на эту затею, нужно осознать: вам придется проходить практически все этапы оформления кредита заново», – отмечает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. Нужно будет не только собирать документы, но и заново производить оценку жилплощади. Кроме того, отмечает руководитель отдела розничного кредитования банка «Северный морской путь» Екатерина Валеева, финучреждение может потребовать от заемщика поручителей: до того момента, пока залог не переоформлен на нового кредитора, ему необходимо какое-то обеспечение.

Прохождение заново всех этапов получения ипотечной ссуды – это не только вопрос времени, но и денег. «Для рефинансирования клиенту необходимо выполнить ряд условий обоих кредиторов, – комментирует начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. – Это могут быть и сборы банка за переоформление займа, и расходы на регистрацию нового залога». В целом сопутствующие платежи при перекредитовании могут достигать 3–5% от суммы ссуды.

Сложно дать универсальные рекомендации, при какой разнице в ставках по старой и новой ссуде имеет смысл воспользоваться рефинансированием. Нужно учитывать не только проценты, но и другие факторы – в частности, оставшийся срок займа, размер текущей задолженности. Все индивидуально. Но есть общие закономерности: чем больше остаток задолженности и срок, тем выгодней окажется перекредитование.

Допустим, два года назад заемщик взял $100 тыс. под 14% годовых на 20 лет. Ежемесячно в счет погашения ссуды клиент выплачивал $1240. Сегодня сумма основного долга составляет $90 тыс. Если сейчас заемщик захочет перекредитоваться под 10,5% годовых, например в Абсолют-банке, то каждый месяц ему нужно будет отдавать не $1240, а $900. За год удастся сэкономить порядка $4 тыс., а за оставшиеся 17 лет – более $69 тыс. Правда, необходимо учитывать сопутствующие платежи: оценка недвижимости – около $150–200, комиссии за выдачу кредита в данном банке – 1% от суммы (но не более $1,5 тыс.), услуги нотариуса – $500, регистрация договора – от $60 до 300. В результате расходы составят $1,6–1,9 тыс. В данном случае это «копеечные» затраты: в итоге вы выиграете около $67 тыс.

Вместе с тем если кредитная организация, в которой вы решили рефинансировать заем, работает с другой страховой компанией (не с той, что прежний кредитор), придется заново оформлять полис. Его стоимость в нашем случае – это около 1% от суммы ссуды. Кроме того, финучреждения могут взимать комиссию за досрочное погашение кредитов. В большинстве банков она предусмотрена в том случае, если заемщик возвращает деньги в течение полугода с момента выдачи ссуды. Однако, скажем в «КИТ Финансе», мораторий на преждевременный возврат составляет 5 лет, и если клиент все-таки настаивает на досрочном погашении, взимается комиссия в размере 5% от суммы остатка.

Когда разница в ставках и срок кредитования не очень большие, выгода для клиента будет не столь велика. Предположим, что заем в $100 тыс., который вы взяли в 2005 году на пять лет под 14% годовых, вы собираетесь рефинансировать под 12%. Остаток по задолженности равен $60 тыс. Ежемесячный платеж до переоформления составлял $2,3 тыс., а после – уменьшится до $2 тыс. За год удастся сэкономить примерно $3,6 тыс., за три года – $11,8 тыс. Допустим, сопутствующие платежи, описанные в первом примере, «съедят» $1,3–1,6 тыc. Если добавить сюда оформление новой страховки (1% от суммы или $600) и плату за досрочное погашение (5% или $3 тыс.), общие расходы составят около $5 тыс. То есть реальный выигрыш за оставшиеся три года составит примерно $6,5 тыс.

Если клиент собирается увеличить срок займа, говорить об экономии не приходится. Правда, иногда это единственная возможность сохранить квартиру – например, если семейный доход существенно снизился и осуществлять выплаты в прежнем размере просто невозможно. Допустим, три года назад вы приобрели недвижимость за $280 тыс., заплатив $80 тыс. из собственных средств. $200 тыс. выдал банк под 15% годовых на 10 лет. В счет погашения кредита нужно отдавать примерно $3,3 тыс. каждый месяц. Рефинансируя ссуду под 10% годовых сегодня и увеличив общий срок займа до 20 лет, вы снизите размер ежемесячного платежа до $1,6 тыс. Но за снижение нагрузки на бюджет придется переплатить. Если бы вы не стали перекредитовываться, общие выплаты по ссуде за 10 лет составили бы примерно $390 тыс. «Лишние» 10 лет увеличат расходы на $55 тыс., с учетом, что ставка уменьшилась на 5 пунктов.

Экономия или снижение финансовой нагрузки – не единственные причины задуматься о перекредитовании. Так, при рефинансировании можно увеличить сумму ссуды. «Если пять лет назад вы купили двухкомнатную квартиру на этапе строительства в кредит за $40 тыс., то теперь под залог недвижимости вполне можно получить $180 тыс., – комментирует замдиректора департамента розничных банковских продуктов Абсолют-банка Наталия Хахалина. – Хватит не только на погашение прежней ссуды, но и на ремонт, и на новый автомобиль».

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль