Тихое начало

57
Обзор. Январь 2007 года выдался традиционно спокойным: активность покупателей и продавцов была низкой. А колебания цен незначительными.
«В январе мы имели дело с отложенным спросом: очень многие покупатели и продавцы переносят совершение сделок на второй и третий месяцы года», – говорит начальник отдела продаж «Конти» Роман Костин. С ним соглашается и первый вице-президент корпорации «Бест-недвижимость» Михаил Гороховский, который прогнозирует всплеск интереса к жилью в конце февраля и весной: «Так происходит из года в год – в январе все отдыхают, а в феврале–марте люди получают дивиденды, бонусы и премии за прошлый год».

На уменьшение количества заключенных сделок в январе повлияла и наметившаяся еще в конце прошлого года стагнация: поскольку цены перестали расти сумасшедшими темпами, у людей отпала необходимость срочно покупать.

По данным центра «Анализ рынка недвижимости» (АРН), 2007 год начался с незначительного (0,2% за январь) падения стоимости 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья. При этом квартиры в панельных домах потеряли в цене 0,3%, а в кирпичных стоимость предложения, напротив, выросла на 0,1%. Вместе с тем наиболее заметное снижение цены квартир было зафиксировано как раз в кирпичных 10–12-этажках (1,4%). Лидером роста стали кирпично-монолитные строения – 15-этажные (1,2%). Дорожали площади в домах бизнес-класса и типовых новостройках – на 1,8 и 0,7% соответственно.

Несмотря на суммарное падение цены предложения на рынке недвижимости, понижение стоимости жилья не стало тенденцией. Как и в течение нескольких последних месяцев, на рынке находились и дешевеющие, и дорожающие объекты, то есть движение цен было разнонаправленным, не позволяющим сделать однозначный вывод. В течение 2006 года стоимость жилья в Москве и Подмосковье росла очень интенсивно, это привело к переоценке квартир в дешевых панельных домах, которые по такой цене спросом не пользуются. В то же время в сегменте элитной недвижимости и качественного бизнес-класса наблюдается стойкое, хоть и не очень значительное повышение стоимости, так как многие из этих объектов не достигли пика своей стоимости.

«Январь охарактеризовался увеличением количества обращений продавцов, то есть предложение выросло, – рассказывает директор по маркетингу компании «Агент 002» Ольга Побединская. – Активнее пошли и альтернативные сделки, такие как разъезд, обмен». В начале года на рынке всегда появляется много продавцов, желающих как можно быстрее совершить сделку, самые нетерпеливые из них готовы снизить цену на 5%, однако это не оказывает существенного влияния на ситуацию – в первую очередь потому, что в это время потенциальные покупатели отдыхают.

В январе продолжили дешеветь даже самые ликвидные объекты: одно- и двухкомнатные квартиры (на 0,2 и 0,7% соответственно) – эта тенденция была замечена еще в декабре 2006 года, когда падение составило 1,3 и 0,6%. «Арендные ставки на квартиры, в том числе «однушки» и «двушки», выросли, – отмечает Ольга Побединская. – Это означает, что желающие не могут их приобрести и вынуждены снимать. Отсутствие платежеспособного спроса – проблема, с которой российский рынок недвижимости шагнул в новый 2007 год». Михаил Гороховский, напротив, отмечает общее падение арендных ставок. По его мнению, это приведет к еще более интенсивному выплеску инвестиционного жилья на рынок: «Те, кто ранее предпочитал сдавать квартиры внаем, предпочтут их продать. Инвесторы ведь сбрасывают активы не на пике их роста, а тогда, когда есть риск падения». Однако специалисты информационно-аналитического агентства Rway уверены: пока возможность существенного снижения цены предложения на вторичном рынке маловероятна – в этом не заинтересованы не только профессиональные участники рынка, но и рядовые инвесторы и владельцы.

Второй пошел. В начале февраля 2007 года АРН отмечает несущественное повышение цен на жилье: за период с 29 января по 2 февраля средняя цена предложения за 1 кв. метр увеличилась на 0,3%. Максимальный прирост цен был отмечен в Западном округе столицы – он составил 1,2%, максимальное же падение – в Северо-Восточном (на 0,5%). Лидерами роста вопреки январским прогнозам многих аналитиков стали 5-этажные панельные дома (+0,7%), в аутсайдерах оказались 12-этажные панели (–0,1%). Объем рынка увеличился за неделю на 3,6% – это говорит о том, что традиционное январское снижение активности закончилось. По мнению аналитической службы «МИАН-агентство недвижимости», к концу второго месяца оформятся все основные тенденции года и можно будет делать более точные прогнозы. Сейчас же колебания на рынке бессистемны и не позволяют отметить сколько-нибудь явных тенденций.

«Не наблюдается как такового падения в новостройках, мы видим лишь стагнацию, – считает Ольга Побединская. – Да, в декабре–январе были праздничные скидки, активные рекламные кампании застройщиков, и на этом основании можно предположить, что квартиры продаются не лучшим образом. Но именно падения цены предложения пока нет». Однако небольшое снижение на вторичном рынке, возможно, уже в конце февраля –начале марта повлечет за собой падение цен и на квартиры в новостройках. Этому может помешать решение мэра Москвы Юрия Лужкова о том, что застройщики обязаны продавать часть жилья москвичам (лицам, официально прожившим в столице более 10 лет) по льготным ценам. Это не рыночная мера, она может возыметь обратный эффект: строители пожелают компенсировать недостаток прибыли и заложат разницу между льготной и реальной ценой в стоимость продаваемых квадратных метров. Кроме того, чиновники давно говорят о нехватке в Москве парковок и необходимости расширения дорожных трасс: все это на волне дефицита земли также может вызвать очередной рост цен.

Больше всего сделок в январе – начале февраля было совершено при покупке комфортабельных квартир небольшой площади. Это высококачественные квартиры эконом-класса или относительно дешевый бизнес-класс.

Платежеспособный спрос все еще стремится в Подмосковье: там больше нового жилья по ценам, значительно более низким, чем в столице. Эксперты считают, что московские цены, по-прежнему не являясь доступными, будут продолжать подталкивать потенциальных покупателей недвижимости в область, особенно ближайшую.

Взгляд в будущее. 2007 год скорее всего не принесет игрокам рынка сюрпризов: продолжится незначительное колебание цен в ту или иную сторону. «Ценовой прирост в размере 15–20% обеспечит жилье бизнес-класса и качественные квартиры в «экономе», – считает Роман Костин. – Вообще будет стабильно дорожать все, что не было переоценено в 2006 году».

По мнению директора по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергея Лушкина, в текущем году особенным спросом будут пользоваться квартиры повышенной комфортности. На такое жилье в Юго-Западном и Западном округах уже к весне цены вырастут до $6–6,5 тыс. за 1 кв. метр.

Динамика цен на недвижимость на вторичном рынке Москвы в январе, $ за 1 кв. м

Тип домаЦАОСАОСВАОВАОЮВАОЮАОЮЗАОЗАОСЗАОСредняя цена 1 кв. метраИзменение цены, % за месяцИзменение цены, % за 12 месяцев
5-этажные П/Б**5354 4296 4168 3943 3868 4032 4388 4336 4299 4207 –0,2 76,5
9-этажные П/Б5407 4234 4144 3934 3835 4096 4314 4519 4425 4185 –0,4 77,1
12-этажные П/Б5564 4282 4282 4147 3899 4026 4499 4548 4390 4298 –0,1 80,7
14-этажные П/Б5625 4282 4304 3959 3924 4095 4286 4485 4301 4235 –0,3 77,3
16-этажные П/Б5767 4010 4406 4139 3895 4119 4643 4652 4411 4411 –0,4 76,1
17-этажные П/Б5657 4277 4489 3862 4025 4038 4821 4850 4134 4380 –0,2 80,3
22 этажные П/Б5263 4365 4733 4003 3941 4079 4907 4864 4247 4441 –0,9 78,0
5-этажные К/М***6204 4563 4301 4069 3940 4556 4950 4556 4320 4856 –0,8 75,3
6–8-этажные К/М6954 5190 4949 4356 4348 5047 6141 6354 4592 6013 0,7 74,7
9-этажные К/М6722 5027 4730 4397 4031 4702 5896 5971 4671 5401 –0,5 73,5
10–12-этажные К/М7351 5139 5050 4622 4046 4729 6219 7038 4700 6115 –1,4 67,1
15 и > этаж. К/М6265 4465 4533 4227 4132 4233 5277 5778 4801 4870 1,2 80,8
Средняя цена по округу6484 4502 4361 4061 3939 4181 4734 5003 4338
Изменение средней цены, % за месяц1,1 0,7 –0,6 –1,0 –0,2 –0,3 –0,6 –0,3 –0,1
Изменение средней цены, % за 12 месяцев76,8 76,6 77,3 73,5 81,4 78,0 80,7 72,9 82,8

** П/Б – панельно-бетонные дома. *** К/М – кирпично-монолитные дома. Источник: АРН

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль