В ожидании апреля

59
Обзор. Вопреки прогнозам аналитиков февраль не внес изменений в ситуацию на рынке недвижимости. По-прежнему наблюдалось лишь незначительное колебание цен.
Данные центра «Анализ рынка недвижимости» (АРН) свидетельствуют о незначительном (0,7%) росте цены квадратного метра на вторичном рынке типового жилья в феврале. Стоимость квартир в панельных и кирпичных домах увеличилась на 0,3%. Жилье в типовых новостройках подорожало на 0,2%, а вторичный сегмент бизнес-класса удивил падением цен на 2,2%. Максимальное снижение было зафиксировано в 10–12-этажных кирпичных домах (–1,7%), наиболее заметный рост – в 6–8-этажных кирпичных домах (+2,3%). При этом средняя стоимость квадратного метра в Москве составила в феврале $4744 (против $4709 в январе).

«Сегодня средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составляет около $5 тыс., в Подмосковье – около $3 тыс. Квартиры на первичном рынке стоят примерно на 20% дороже, – считает ведущий аналитик агентства недвижимости «Доки» Александр Скобкин. – Это объясняется большим предложением на первичном рынке жилья повышенной комфортности и улучшенной планировки из монолитно-кирпичных материалов».

Как отмечает директор по продажам Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов, февраль 2007 года был явно лучше, чем январь, но значительно хуже, чем второй месяц 2006 года. Сделки идут с меньшей интенсивностью, чем этого хотелось бы продавцам, поэтому уже с середины февраля многие из них начали вводить предпраздничные скидки. По словам экспертов, презенты будут действовать как минимум до середины марта. Однако сейчас рынок все еще находится в выжидательной позиции: клиенты не готовы покупать недвижимость по существующим ценам, а продавцы еще не решаются идти на серьезные уступки, снижая стоимость квартир и давая ощутимые льготы. Хотя уже и стало увеличиваться время рассрочки платежа, а размер первоначального взноса, напротив, уменьшается. Кроме того, увеличилось количество банков, предоставляющих ипотечное финансирование. «Пока очень трудно сказать, как будет развиваться ситуация в дальнейшем, но с определенной долей уверенности можно утверждать, что динамика цен в течение года будет незначительной, на уровне инфляции», – считает директор по развитию Rodex Group Валерий Мищенко.

По мнению аналитиков, цены достигли своего предела, и даже ожидавшийся в феврале рост цен, который обычно вызывают топ-менеджеры, приносящие свои годовые бонусы на рынок жилья, не вызвал сколько-нибудь заметного роста стоимости квадратных метров в столице и ближайшем Подмосковье.

Лидерами роста цен в феврале стали Центральный и Западный административные округа (+1,7%), в аутсайдерах остались Северо-Восточный и Южный (–0,1%). Многие игроки рынка отмечают, что интерес к вторичной недвижимости распространяется не совсем равномерно – большая часть сделок этого сегмента в феврале пришлась как раз на Центральный округ столицы. Возможно, это влияние тенденции, которую давно пережили рынки Европы и США – там люди со средним достатком оставляют в городе небольшую квартиру в центре, а на вырученные от продажи остальной недвижимости деньги покупают загородный дом. Кроме того, те самые топ-менеджеры небольших компаний и управленцы среднего звена из крупных структур, выхода на рынок которых ожидали продавцы, сосредоточились на приобретении именно таких квартир небольшой площади в пределах Третьего транспортного и даже Садового кольца. «Мы наблюдали активный рост спроса на квартиры, расположенные в районе Остоженки и Арбатских переулков, а также Пушкинской площади и Патриарших прудов. Речь идет не об элитном жилье, а о тех домах, которые подверглись глобальной реконструкции в середине 1980-х годов, – рассказывает Валерий Мищенко. – В них полностью поменяли коммуникации, обновили перекрытия. Сегодня они считаются недооцененными, и за первые два месяца текущего года квартиры в них подорожали с $7,7 тыс. до $8,2 тыс. за квадратный метр». Быстрее всего дешевели трехкомнатные квартиры (–1,4%), что также свидетельствует о платежеспособном спросе на наиболее ликвидные объекты – «однушки» и «двушки». «Традиционным спросом пользовались однокомнатные квартиры и малогабаритные двухкомнатные, – говорит генеральный директор компании «АТТА Ипотека» Александр Черняк. – Это жилье для одиноких людей – молодежь у нас все позже вступает в брак. Кроме того, те, кто стремительно движется по рынку, предпочитают небольшое жилье, которое проще впоследствии продать для улучшения условий».

В целом февральская динамика цен «пилообразна»: средняя стоимость квадратного метра каждый день то растет, то падает на несколько долларов, месячный прирост и спад оцениваются десятыми долями процента. «Февральская динамика цен является следствием прошлых тенденций: бурного роста и перегрева рынка, наступившей затем стабилизации, – считает Александр Скобкин. – По всей видимости, сегодняшние цены на жилье находятся на грани или даже за пределами платежеспособного спроса. Ежемесячное число сделок в Москве, по данным Федеральной регистрационной службы, в прошлом году сократилось в четыре раза – до 2 тыс. Таким образом, видимых оснований для дальнейшего бурного роста стоимости жилья не наблюдается». Рынок изменил направленность – ранее законы диктовали продавцы, теперь инициатива естественным образом перешла к покупателям. Однако ни те, ни другие пока не готовы к новым правилам игры – это отчасти объясняет застой на рынке.

Динамика предложения остается неизменной уже несколько месяцев. Традиционно лидирует «вторичка». Это объяснимо: москвич, даже имеющий доход выше среднего, не может себе позволить приобрести квартиру без ипотечного кредита. Ставки же на кредитование на первичном рынке очень велики. Кроме того, велики и риски. Ипотека на «вторичке» значительно более доступна, что подталкивает спрос. Сейчас мы имеем дело с так называемым затовариванием вторичного рынка, когда за год число одновременных предложений выросло с 20 до 40 тыс. квартир.

«В начале 2007 года прогноз годового роста по рынку составлял 15–20%, – говорит Александр Черняк. – Февраль этих ожиданий не оправдал – единственная надежда на весенние месяцы. Если всплеска цен не будет в марте–апреле, то традиционное осеннее подорожание не позволит рынку подойти к ожидаемым показателям».

О том, что рост цен на недвижимость в 2007 году всего лишь покроет инфляцию, сегодня говорят уже многие. Некоторые аналитики называют 10%, другие – 15–20%. Самая оптимистичная оценка – 25%. На фоне 100% в 2006 году это совсем неубедительно.

А вот на рынке загородной недвижимости эксперты предчувствуют относительно неплохой рост. Особенно это будет касаться таун-хаусов эконом-класса стоимостью 250–$300 тыс. за домовладение с участком и коммуникациями. «Сегодня это очень перспективный рынок, – говорит Алексей Остробородов. – Такие дома будут стоить не дороже обычных квартир, которые по показателям комфорта значительно уступают подобным объектам. Особенно интересны поселки, находящиеся в пределах 40–50 километров от Москвы». Сегодня таких предложений не хватает, но в самое ближайшее время их станет значительно больше. Привлекательны Киевское, Калужское шоссе. Там, например, возводят поселки с домами разного уровня «Нафта-Москва», «Масштаб» и многие другие компании. Особенно дорогостоящие объекты размещаются на Новорижском шоссе, что объясняется амбициозными планами правительства по строительству скоростной магистрали, связывающей это шоссе с центром Москвы, – закончить проект обещают уже в 2008 году. По прогнозам аналитиков, более 20% сделок будет совершаться с инвестиционной целью – люди выведут капиталы из сегмента городской недвижимости, где спекулятивные сделки перестали быть выгодными, переведя их в область. Это или те, кто будет входить в проект на этапе строительства, а потом продавать готовые объекты, выручая таким образом около 30%, или те, кто будет ждать прироста стоимости домов (на 15–16%). Еще более увеличивают привлекательность загородных объектов скорые изменения в законодательстве – в рамках проекта «Доступное жилье» под малоэтажное строительство упрощается получение земли. Этот законопроект с большой вероятностью примут перед президентскими выборами 2008 года.

В дальнейшем спрос продолжит смещаться в сегмент более качественного жилья: добротного эконом-класса и нижней планки сегмента «бизнес», также небольшой площади. Подобные прогнозы аналитики делают третий месяц, однако пока видно, что дешевое панельное жилье не начало дешеветь стремительными темпами: как бы оно не было переоценено, а все равно остается самым доступным. Однозначно мнение экспертов по поводу элитного жилья: из-за явной нехватки оно продолжит дорожать, причем стремительно – до 45% в год.

МНЕНИЯ

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:
– Основной причиной бурного роста цен на недвижимость в 2006 году стал дисбаланс спроса и предложения. В 2007 году стабильно будут развиваться сегменты жилья повышенной комфортности. Продолжится тенденция уменьшения стоимости переоцененного на вторичном рынке «дешевого» жилья. Расширять платежеспособный спрос продолжит и развитие ипотечного кредитования. В этот предвыборный год большое влияние на рынок могут оказать политические факторы. Многое зависит и от действий властей в части инициатив (в том числе законодательных), направленных на расширение предложения на рынке недвижимости. Доходность по этому виду вложений в 2007 году составит 15% годовых. Инвестиции в столичную недвижимость продолжают оставаться доходным финансовым инструментом.

Игорь Черноголов, генеральный директор компании «Пенетрон-Россия»:
– В феврале не было заметно сильного оживления на рынке недвижимости. Возможно, ситуация изменится в середине весны – как правило, именно в это время наблюдается оживление на рынке. Вялая динамика предложения обусловит рост цен во всех сегментах жилья. В феврале больше всего сделок было совершено в ближайшем Подмосковье на первичном рынке. Это объясняется относительно высоким качеством жилья и сравнительно низкими ценами. Развитие транспортной инфраструктуры способствует росту застройки в ближайшем Подмосковье. Повышенным спросом в 2007 году будет пользоваться жилье с высокими характеристиками в сегменте бизнес-класса и загородное жилье. При этом общий рост не превысит 30% в год.

Динамика цен недвижимости на вторичном рынке Москвы в феврале, $ за 1 кв. метр

Тип дома ЦАО САО СВАО ВАО ЮВАО ЮАО ЮЗАО ЗАО СЗАО Средняя цена кв. метра Изменение цены в % за месяц Изменение цены, % за 12 месяцев
5-этажные П/Б 5538 4336 4127 3916 3946 4056 4320 4311 4353 4200 –0,2 68,0
9-этажные П/Б 5544 4222 4173 3931 3825 4095 4350 4536 4389 4187 0,0 66,1
12-этажные П/Б 5625 4323 4272 4143 3895 3965 4432 4540 4376 4284 –0,3 68,4
14-этажные П/Б 5598 4277 4293 3969 3965 4056 4300 4401 4356 4233 –0,1 65,8
16-этажные П/Б 6040 4054 4398 4246 3951 4047 4681 4696 4478 4443 0,7 66,3
17-этажные П/Б 5729 4271 4443 3960 4028 4021 4847 4860 4198 4407 0,6 70,3
22-этажные П/Б 5339 4460 4626 3928 3899 4148 5012 5016 4330 4526 1,9 74,5
5-этажные К/М/ 6309 4549 4387 4093 3955 4605 4773 4636 4330 4910 1,1 69,3
6-8-этажные К/М 7117 5260 4984 4556 4271 5052 6323 6687 4611 6150 2,3 68,0
9-этажные К/М 6752 4976 4681 4331 4047 4580 5764 6175 4716 5377 –0,4 66,6
10–12-этажные К/М 7424 4977 5048 4478 4021 4551 5366 7209 4764 6014 –1,7 60,2
15-этажные и более К/М 6653 4473 4424 4347 4121 4374 5122 5482 4640 4851 –0,4 69,0
Средняя цена по округу 6594 4505 4358 4093 3938 4178 4756 5088 4385
Изменение средней цены, % за месяц 1,7 0,1 –0,1 0,8 0,0 –0,1 0,5 1,7 1,1
Изменение средней цены, % за 12 месяцев 71,8 66,8 66,3 64,6 69,4 66,9 70,7 67,3 73,5

П/Б – панельно-бетонные дома, К/М – кирпично-монолитные дома. Источник: АРН

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль