Глубокая заморозка

55
Обзор. Декабрь стал очередным месяцем разочарований для продавцов жилья – почти во всех сегментах рынка наблюдалось сокращение количества сделок и падение цен. Как уверяют эксперты, наступившая стагнация продлится долго.
По данным центра «Анализ рынка недвижимости» (АРН), последний месяц 2006 года ознаменовался общим падением цены на вторичном рынке типового жилья в Москве на 0,3%. Средняя цена квадратного метра составила $4721 (в ноябре было $4736). При этом если панельные дома подешевели на 0,9%, то стоимость кирпичных домов увеличилась на 0,3%. Цены на квартиры на вторичном рынке в секторе бизнес-класса выросли на 0,7%, а в типовых домах-новостройках – на 0,2%.

Как отмечает начальник аналитического отдела компании «Инком-недвижимость» Александр Матвеев, в декабре подешевели даже одно- и двухкомнатные квартиры, то есть наиболее ликвидные объекты. Падение составило 1,3 и 0,6% соответственно. Как считают участники рынка, все более заметную роль играют на рынке продавцы, приобретавшие квартиры исключительно с инвестиционными целями. Опасаясь дальнейшего понижения цен, они выставляют на продажу квартиры, стараясь зафиксировать прибыль и пополняя и без того уже насыщенный рынок все новыми объектами. «В декабре отмечен своеобразный рекорд – число предложений на «вторичке» составило около 40 тыс. квартир. При этом покупатели, рассчитывающие на дальнейшее падение, заняли выжидательную позицию», – уверяет Александр Матвеев. Эту тенденцию подтверждает и статистика: как отмечают представители риэлторских агентств, число обращений уменьшилось в пять и более раз по сравнению с весной прошлого года. Правда, аналитики компании «Новая площадь», напротив, утверждают: объем предложения на «вторичке» находится на низком уровне (около 25 тыс. квартир). «За прошедший месяц существенного увеличения предложения не произошло. Покупатели еще не готовы платить по новым ценам, а продавцы не готовы продавать по сниженным», – считает гендиректор «Новой площади» Денис Семыкин.

По мнению экспертов, перелом происходит не только на вторичном рынке, но и на рынке новостроек. Динамика цен здесь немногим отличалась от рынка «вторички».

Как предполагают аналитики, в декабре снижение цен было еще более сильным, чем это показывает статистика. «Предпраздничные недели ознаменовались новогодними скидками при покупке квартир на первичном рынке до 5%, а вторичный рынок фиксировал сделки на уровне 10% ниже первоначально заявленной цены по отдельным объектам», – говорит директор департамента жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров.

Конкурс прогнозистов. Как полагают участники рынка, рост числа предложений на рынке продолжится и в первые месяцы 2007 года, который будет проходить одновременно с плавным снижением спроса и соответственно цен. «Ценовая стабилизация происходит одновременно с возвратом рынка к своим основным качественным характеристикам: ожидается более четкая дифференциация цен в зависимости от различных типов домов и их месторасположения», – прогнозирует руководитель АРН Андрей Бекетов. Согласен с ним и гендиректор компании «Пересвет-инвест» Олег Пронин: «Самое дорогое и самое дешевое предложения рынка будут отличаться по цене раз в десять, не меньше. Увеличится разница цены между квартирами в центре и на окраинах, между квартирами в разных типах домов в рамках одного района, то есть произойдет жесткая сегментация жилья». Сегодня такого разрыва нет: например, квартиру в панельном доме в Люблино предлагают по цене $4,4 тыс. за 1 кв. метр, в то время как квартиру в кирпичном доме у метро «Таганская» можно приобрести по цене $5 тыс. за 1 кв. метр.

Оценки экспертов практически не отличаются друг от друга: глубокого падения не ждет никто, а годовой рост стоимости жилья составит от 7 до 25%. Так, по оценкам аналитиков «Инком-недвижимости», можно ожидать стабильного ежемесячного прироста средней цены предложения в 1–2% как на рынке новостроек, так и на «вторичке». «Ситуация будет напоминать первое полугодие 2005 года с той лишь разницей, что тогда средний квадратный метр стоил «всего» $1,8–1,9 тыс., а сегодня – более $4,4 тыс.», – говорит Александр Матвеев. Согласна с такой оценкой и главный аналитик департамента инвестиционных проектов «Конкордии – эссет менеджмент» Елена Калиникова: «В 2007 году жилье эконом-класса не будет расти столь же бурными темпами, как в прошлом году, рост составит не более 1,5–2% в месяц. Что касается более дорогих сегментов рынка, то здесь стоимость метра может вырасти и более значительно».

Однако есть и прогнозы, которые несколько выбиваются из общей оптимистичной для девелоперов колеи. Так, главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник уверен, что стабилизация может затянуться на целый год. «Рынок недвижимости цикличен: полтора года мы наблюдали рост цен, после него закономерно наступил период стабилизации, который продлится до конца 2007 года, а может, и до президентских выборов 2008-го. Несмотря на то что в течение года темпы роста могут колебаться как в сторону снижения, так и в сторону увеличения, в целом темпы роста будут в районе нуля», – объясняет аналитик. Такой же оценки придерживаются и в агентстве недвижимости «Доки». Как утверждают в компании, в течение первых месяцев 2007 года переоцененное жилье будет дешеветь, а предложение по-прежнему будет превышать спрос, это вынудит часть продавцов существенно снижать цены. Поэтому можно предположить, что средняя цена квадратного метра по итогам 2007 года не изменится. «Если продавцы почувствуют, что без значительного дисконта квартиры не продать, и начнут снижать цены, это может спровоцировать выброс на рынок значительного числа объектов и падение цен в январе на 10–15%, а в феврале–мае – на 4–10%. Потом рынок возобновит восходящий тренд на 1–3% в месяц. В результате стоимость жилья в целом за год не изменится или оно даже подешевеет», – говорит директор по продажам компании «Агент 002» Валерий Барнинец, правда, добавляя, что такой сценарий маловероятен.

Прошедший год, впрочем, показал: любые, даже самые авторитетные, эксперты могут ошибаться. Ни один из них в конце 2005 или начале 2006 года не предполагал, что рост в минувшем году составит более 80% в столице и около 100% в области. Все прогнозы делаются из расчета стабильного рынка, однако какие-либо экономические или политические изменения вполне могут стать движущей силой как для резкого тренда в сторону снижения стоимости жилья, так и в обратную сторону.

Чем дальше, тем дешевле. В прошлом году почти половина потенциальных покупателей квартир в Москве не смогли купить их из-за бурного роста цен, но для них был открыт более дешевый рынок подмосковных городов. В результате цены там росли еще быстрее столичных: в городах, находящихся в 10–15-километровой зоне от МКАД (Щелково, Сходня, Домодедово, Троицк и др.), стоимость жилья выросла на 95–100% в год. В крупных городах, близких к столице (Химки, Мытищи, Красногорск, Люберцы и др.), – на 90%. Средняя стоимость квадратного метра здесь достигла отметки $2700–3000.

Как отмечают аналитики, если у объектов в ближнем Подмосковье перспективы весьма неплохие, то в более отдаленных районах найти покупателей на них сложнее. В городах, находящихся за 15–20-километровой зоной можно найти жилье от $700 до $1500 за 1 кв. метр, однако спрос невысок, утверждают риэлторы. «Как правило, такие квартиры покупают либо местные жители, либо приезжие из небогатых регионов. Москвичи редко рассматривают такие варианты», – объясняет Валерий Барнинец. За год темпы роста цен на недвижимость в этих районах не превышали 75%, а в 2007 году некоторые риэлторы ожидают снижения их стоимости на 5–15%. Впрочем, Елена Калиникова уверена в перспективах именно среднего и дальнего Подмосковья: «Цены на жилье в городах, находящихся в 5–10-километровой зоне, уже достигли своего максимума и почти сравнялись со столичными, поэтому более перспективным выглядит покупка жилья в более отдаленных районах».

В то же время большинство участников рынка уверены: более интересными для покупки выглядят предложения в городах поблизости от столицы, в которых активно решаются вопросы улучшения транспортной доступности и инфраструктуры. Свою роль в повышении спроса сыграют тенденции, обозначившиеся еще в прошлом году. Во-первых, застройщики начали активное освоение окраин городов, близких к Москве (Одинцово, Красногорск, Химки, Щербинка, Люберцы), а во-вторых, многие из них выходят не с единичными проектами, а с продуманной стратегией массовой застройки, включающей в себя постройку не только домов, но и всей необходимой инфраструктуры. Такие проекты уже реализуются в Наро-Фоминске, Дмитрове, Солнечногорске. Это не может не увеличить предложение на рынке, а потребители при разнице в $500 за метр выберут более дорогое жилье, находящееся в непосредственной близости от столицы, уверяют участники рынка.

Впрочем, и здесь ситуация неоднозначная: стабилизация на рынке московской недвижимости может привести к снижению оттока платежеспособного спроса из столицы в область. Особенно это касается новостроек. Проблемы с обманутыми дольщиками и задержка сроков строительства уже переключили внимание покупателей с новостроек на «вторичку». «Кроме того, застройщики все чаще реализуют продажу квартир в новостройках на последних стадиях строительства, при этом продавая их по ценам, сравнимым с ценами на вторичном рынке, и покупатель не видит ценовых преимуществ в покупке зачастую проблемных новостроек», – объясняет Валерий Барнинец. Правда, директор департамента маркетингового анализа УК «Масштаб» Наталья Чукаева уверена: перетекание спроса из столицы в область будет нарастать. По ее словам, в Москве практически не осталось жилья эконом-класса: «Подавляющее большинство объектов, которые можно отнести к нему, позиционируются и продаются как «бизнес» – те, кто хотел купить квартиры в панельных или монолитно-кирпичных домах, обратят внимание на областные города первого и второго пояса, где в наличии развитая инфраструктура и неплохая транспортная доступность (Мытищи, Одинцово, Химки, Красногорск, Балашиха, Щербинка в первом поясе; Дедовск, Троицк, Железнодорожный, Видное – во втором)». Сюда же перейдут и инвестиционные покупатели. В результате рост цен можно прогнозировать на уровне 3–7% в месяц. В МИАНе также прогнозируют увеличение оттока спроса из столицы в область. «В конце 2006 года спрос переместился в область, на которую приходилось 8 сделок из 10. При этом он повысился не только на города, находящиеся в 10–15-километровой зоне, но и на дальнее Подмосковье, где потребители еще могли найти предложения по $700–800 за 1 кв. метр. Эти же процессы мы будем наблюдать и в 2007 году», – заявила гендиректор МИАНа Нина Кузнецова. Согласны с ней и в «Новой площади». «Недорогих предложений практически уже нет, а в области их число, наоборот, увеличивается. Мы прогнозируем стабильный рост цен в новостройках во всех зонах Подмосковья на уровне 17–27% в год и 10–15% годовых на вторичном рынке», – считает Денис Семыкин. В целом же, как предполагают аналитики, подмосковный рынок недвижимости будет по-прежнему повторять динамику цен столичного жилья, но стагнация или даже падение цен будет ощущаться в области гораздо сильнее.

ЛИДЕРЫ РОСТА

«Победа» досталась области

Прошедший 2006 год можно смело назвать одним из самых неординарных за всю историю отечественного рынка недвижимости.

Невероятный рост цен на жилье весной и полный штиль в конце года – запоминающийся «коктейль» как для продавцов, так и для покупателей. Наибольший рост был зафиксирован в Московской области, где, по данным «Доки», цены выросли на 125%. Если к началу января 2006 года стоимость метра жилья в области составляла $1100, то в декабре – более $2530. Немного отстали новостройки в Москве, где, по данным «Инком-недвижимости», средние цены за год увеличились практически вдвое. По данным других компаний, рост был еще более впечатляющим – 123,9%. На третьем месте – столичный рынок вторичного жилья, где общий прирост цен составил более 80%. Так, по данным АРН, если в январе 2006 года стоимость квадратного метра составляла $2609, то на конец декабря стоимость метра выросла до $4721. В сегменте коттеджного строительства средняя цена предложения за год увеличилась на 15–20%, а по наиболее популярным направлениям рост составил 50–60%.

Динамика цен на недвижимость на вторичном рынке Москвы в декабре, $ за 1 кв. метр

Тип дома ЦАО САО СВАО ВАО ЮВАО ЮАО ЮЗАО ЗАО СЗАО Цена данного типа дома Изменение цены в % за месяц Изменение цены в % за 12 месяцев
5-этажные П/Б 5159 4225 4255 3974 3863 3936 4444 4449 4296 4217 –1,3 85,8
9-этажные П/Б 5251 4244 4199 3973 3866 4091 4330 4526 4372 4200 –1,2 88,3
12-этажные П/Б 5695 4271 4247 4135 3894 3999 4529 4577 4370 4302 –0,8 88,7
14-этажные П/Б 5463 4295 4315 3994 3890 4098 4402 4515 4331 4249 –0,7 86,8
16-этажные П/Б 5591 4039 4490 4186 3964 4119 4680 4679 4398 4429 –0,8 85,3
17-этажные П/Б 5604 4203 4423 3957 4014 4116 4871 4817 4101 4387 –1,0 86,1
22-этажные П/Б 4100 4573 4886 3975 3936 4070 5003 4870 4223 4483 0,2 87,6
5-этажные К/М 6140 4547 4304 4103 3982 4580 4867 4646 4417 4897 0,6 84,5
6–8-этажные К/М 6866 5169 4954 4485 4260 5060 6094 6383 4693 5970 –0,0 80,9
9-этажные К/М 6640 4884 4843 4401 4145 4795 6215 6134 4634 5427 –0,1 83,0
10–12-этажные К/М 7445 5102 5132 4649 4041 4900 6156 7040 4574 6205 2,1 81,0
15-этажные К/М 6598 4421 4495 4248 4198 4225 5355 5294 4699 4810 –0,5 83,6
Средняя цена по округу 6414 4470 4388 4102 3948 4195 4763 5016 4340
Изменение средней цены в % за месяц 0,9 –1,2 –0,4 –0,9 –0,3 –0,8 –0,2 –1,7 –1,1
Изменение средней цены в % за 12 месяцев 82,5 85,0 87,3 84,9 90,7 88,6 87,5 77,5 91,8

П/Б – панельно-бетонные дома, К/М – кирпично-монолитные дома. Источник: АРН

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль