Бремя

32
Журнал «Финанс.» начал публиковать дневник Ф. Рублёва 4 сентября 2006 года. Ф. Рублёв является виртуальным персонажем, попадающим в реальные ситуации, через которые прошли сотрудники и читатели журнала. Ф. Рублёв помимо бумажного ведет и электронный дневник. Адрес блога: www.blogs.mail.ru/mail/f.rublev
Ноябрьские праздники - три дня – «съели» примерно 20 тыс. рублей. В этот раз постарались и нагулялись так, что потраченных денег не жалко. До сих пор не жалко, хотя середина месяца намекает на неизбежность кассового разрыва в семейном бюджете. Это явление преследует нас уже полгода. Но все могло быть гораздо драматичнее. Если бы на нас висел ипотечный кредит.

Признаться, в позапрошлую пятницу коллега, решившийся на ипотеку, на некоторое время вернул меня к размышлениям о собственном квартирном вопросе. Я погрузился в расчеты.

Итак, я рассматриваю только столичные варианты. Это не снобизм, просто не могу себе позволить полжизни проводить в дороге на работу и с работы. В скорое решение транспортных проблем мало верится, куда вероятнее полнейший коллапс и сюрреализм кортасаровского «Южного шоссе» на подмосковных трассах. Следовательно, если отбросить такие экстремальные варианты, как «хрущевка» в Капотне, то минимальная цена «однушки» – $130 тыс. Предположим, каким-то чудом я сразу нахожу $40 тыс. наличными для первоначального взноса, остальные $90 тыс. мне ссужает банк. Пусть под 11% годовых, скажем, на 10 лет. Стало быть, ежемесячно нам придется расставаться примерно с $1240 (при аннуитетных платежах). В общей сложности за 10 лет я отдам банку $148,8 тыс. Плюс первоначальный взнос, который сразу же получит продавец жилья, – $40 тыс. Плюс страховка (а как же без нее) – примерно $7 тыс. Итого $195,8 тыс.

А что мы имеем сейчас? За свою съемную «однушку» я плачу $450 в месяц. Предположим, аппетиты ее хозяина будут расти на все те же 11% в год (вряд ли быстрее). Это означает, что 10 лет проживания встанут мне примерно в $90,3 тыс. То есть разница в расходах на съемное и «собственно-ипотечное» жилье за 10 лет приблизится к $105,5 тыс., что сопоставимо с нынешней стоимостью квартиры. А теперь допустим, что я не транжира, а аккуратный накопительный инвестор и разницу между гипотетическим аннуитетным платежом и ежемесячной квартплатой размещаю опять-таки под 11% в пополняемом вкладе. В этом случае «экономия» составит примерно $117,3 тыс. при условии, что стоимость найма увеличивается раз в год. Ба! Да я совсем забыл про «внезапно свалившиеся» $40 тыс. первоначального взноса. Их мы тоже инвестируем под 11% годовых, и через 10 лет они превратятся в $113,6 тыс. С учетом того, что нам не нужна ипотечная страховка, можно смело «округлять» эту сумму как минимум до $123 тыс.

Подводим черту. В случае с ипотекой мы получаем расходы в $195,8 тыс. плюс квартиру стоимостью $369,1 тыс. (условимся, что цены на недвижимость растут на все те же 11% в год). Наем жилья дает накопления в $240,3 тыс. и затраты на проживание в $90,3 тыс. Чистый ипотечный эффект составляет, таким образом, $173,3 тыс., финансовая эффективность найма – $150 тыс. Если же учесть дополнительные издержки при покупке жилья, а также расходы на ремонт (в случае съемной квартиры речь идет о косметическом, новая же потребует капитального), то возникшая разница ($23,3 тыс.) нивелируется. Да и сама по себе она не такая уж существенная на десятилетнем-то горизонте.

Но это некие идеальные условия. К реалиям возвращает вопрос о первоначальном взносе. Лично для меня $40 тыс. – пока неподъемная сумма. В течение 2–3 месяцев я могу высвободить не более $10 тыс., в лучшем случае еще столько же «бесплатно» одолжат родственники, но скорее всего не более чем на пару лет. Остальные придется занимать под процент, и что-то мне подсказывает, немаленький – 19% годовых как минимум. Таким образом, первые два года жить мы будем буквально впроголодь. $1240 – аннуитетный платеж по ипотечному займу. $417 – сумма, которую надо ежемесячно откладывать, чтобы расплатиться с родственниками. И в довершение $519 будет пожирать необеспеченный пятилетний кредит. В сумме – $2176. Каждый месяц. В течение двух лет. В последующие три года станет на $417 легче. Все равно не сахар. Конечно, можно предположить, что у меня получится обзавестись квартирой при взносе всего в 10% от ее стоимости, но тогда аннуитетные платежи будут заметно выше ($1612). К тому же едва ли банк ограничится ставкой в 11% годовых.

Я намеренно использую во всех расчетах 11-процентную ставку. Конечно, недвижимость способна дорожать куда быстрее (взять хотя бы данные за четыре минувших года). Но ведь и вложения под 11% весьма консервативны, при желании и должной диверсификации сегодня можно зарабатывать гораздо больше. И без особого риска. Кстати, о диверсификации. Если рассматривать ипотеку и накопления на квартиру как инвестиционный процесс, а я, собственно, так и делаю, то второй вариант выгодно отличает возможность управления рисками. Одолжив деньги у банка и вложив их в недвижимость, я становлюсь заложником этого рынка. А если учесть весьма ограниченную ликвидность обремененных ипотекой квадратных метров, то затея принимает авантюрный облик. Я чужд конспирологии и не слишком интересуюсь теорией «мыльных пузырей», но вполне допускаю, что за 10 лет рынок недвижимости способен пережить и падение, и стагнацию, и взлет. И, быть может, не однажды. И уж точно в самый неподходящий момент. «Классические» же долгосрочные накопления, которые я могу себе позволить, снимая квартиру, легко диверсифицируются, спрятать их от кризисов – задача вполне решаемая.

Вообще же к ипотеке у меня противоречивое отношение. Заемщики – эти «быки» рынка недвижимости – ставят на рост цен. Пусть даже в будущем они не собираются продавать квартиру, но боятся прогадать сегодня. И что меня приводит в ужас, так это их постоянно растущее число. Ставки по кредитам снижаются, требования к «качеству» заемщика отменяются. Но чем доступнее ипотека – тем недоступнее жилье. Законы рынка неумолимы.

И все же надеюсь, мне, «накопителю», шанс решить квартирный вопрос еще представится. Причем совершенно необязательно дожидаться падения цен на квадратные метры или выигрыша в лотерею. Все что требуется – это стабильность, сводящаяся к формуле: «стоимость недвижимости растет не быстрее моих доходов, а прочие рынки способны обеспечить такой же прирост капитала». Возьмем ситуацию равенства темпов. За одну наиусловнейшую единицу примем сумму, которую я в состоянии ежегодно откладывать на квартиру и которая эквивалентна некоему проценту от моей зарплаты. Допустим, сегодня интересующая меня жилплощадь стоит 7 таких единиц. По условиям задачи столько же она будет стоить и в любой другой период накоплений. Значит, инвестируя по одной условной единице в год при ставке, равной приросту цен на недвижимость, через семь лет я преспокойно обрету свое собственное, ничем не обремененное жилье. Хотя и ипотека в таких близких к идеальным условиях становится вполне реальной.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36%
  • Подумываю об этом 26.4%
  • Нет, пока никаких перемен 28%
  • Это секрет! 9.6%
Другие опросы

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль