Банкам приглянулись новостройки

56
Ипотека. Осенью финансовые учреждения придумывают маркетинговые «фишки», стараются заманить клиентов новыми кредитными программами. В условиях быстрого роста цен на вторичном рынке и многочисленных срывов сделок популярность могут приобрести ссуды на строящееся жилье.
В этом году борьба за ипотечного клиента началась еще летом. Вслед за Банком Москвы и «Внешторгбанком - розничные услуги» (ВТБ - РУ) несколько кредитных организаций также решились на отмену первоначального взноса. При этом, правда, они избрали более осторожную тактику - добавили в линейку продуктов «кредит на финансирование расходов по ипотечной сделке», который, в частности, можно использовать как первоначальный взнос. Такая программа появилась у Абсолют-банка и банка «Дельтакредит». Возросшие риски компенсируются повышенными ставками и залогами. Так, в Абсолют-банке ссуда на первоначальный взнос выдается под залог имеющегося у заемщика жилья, при этом ставка будет выше, чем по стандартной ипотечной программе: 12-14% годовых в долларах против 10-11%. Банк «Дельтакредит» предлагает ссуду на финансирование расходов по планируемой ипотечной сделке под 13,5% в долларах, тогда как ставка по «стандартной» ипотеке составляет 9,7-12%.

Банк «КИТ Финанс» ввел услугу отсрочки первоначального взноса. Как заявляют в кредитной организации, это менее рискованный для банка продукт, чем заем с нулевым взносом, при этом потребитель получает возможность взять ссуду на всю стоимость квартиры. Услуга предназначена для тех заемщиков, которые желают улучшить свои жилищные условия. Имеющаяся у клиента квартира выступает в качестве залога. Банк выдает кредит на полную стоимость новой квартиры, а у заемщика есть полгода на то, чтобы найти покупателя на старую. Правда, и здесь банк остается не внакладе: первоначальный взнос, который потребитель заплатит не позднее шести месяцев после получения ссуды, не должен быть ниже 20% от стоимости приобретаемого жилья, а комиссия за открытие и ведение ссудного счета составит 1,5% от всей суммы кредита.

Росбанк в августе понизил ставку на 2 процентных пункта (до 10,5% годовых в валюте и 15% в рублях), попутно уменьшив размер комиссии за открытие ссудного счета - с 1 до 0,75% от суммы кредита. Правда, улучшение условий касается лишь тех потребителей, кто приобретает жилье в комплексе «Северный парк». Судостроительный банк также снизил ставку по ипотечным кредитам с 12,5 до 11% годовых в валюте, отменив при этом комиссию за рассмотрение заявки и установив фиксированную плату за выдачу кредита в размере 15 тыс. рублей вместо ранее взимавшегося 1% от суммы займа. Международный московский банк разрешил тратить на обслуживание кредита больше средств - до 55% от дохода (ранее позволялось не более 40%).

Однако многие банкиры считают, что ожидать значительного снижения ставок по ипотечным продуктам не стоит. По мнению зампреда Инвестсбербанка Максима Чернущенко, для клиентов это и не так важно: «Гораздо активнее привлекает отсутствие первоначального взноса, именно он мешает в большинстве случаев». Но, как уверяет директор центра ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин, определенные перспективы для снижения ставок все же есть: «В ближайшие годы они снизятся в среднем по рынку до 9,5-10% в валюте и до 10-12% в рублях. Сейчас такие условия предлагаются не в массовом порядке, а лишь по отдельным программам». По его мнению, когда ставки выровняются, основными конкурентными преимуществами банков будут оперативность (в частности, скорость рассмотрения заявки) и качество обслуживания. «Для клиента также важно, сколько он заплатит помимо процентной ставки. Чем меньше совокупные дополнительные платежи - комиссии и сборы, выплаты по страховке, оплата услуг риэлтора, являющегося партнером банка, тем более привлекательна программа», - говорит Дмитрий Галкин. Согласен с ним и начальник отдела ипотечного кредитования Судостроительного банка Артем Ветюгов: «В последнее время клиентов интересует возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций и отсутствие дополнительных комиссий, взимаемых банком при оформлении или обслуживании ссуды». Сегодня же совокупный объем таких платежей составляет 3-7% от суммы займа.

Закрытая дверь. Одной из главных проблем развития ипотеки является недостаток предложения на рынке. Заемщик просто не успевает воспользоваться ссудой - либо стоимость квартиры «взлетает» на несколько тысяч долларов и одобренного кредитного лимита не хватает, либо жилье перехватывает покупатель с наличными. Так, в ВТБ - РУ по этой причине не удается воспользоваться кредитом 45-50% заемщиков, в Банке Москвы процент полученных ссуд от количества одобренных заявок колеблется от 40 до 70%. Исправить сложившуюся ситуацию банки не в силах. «Стабилизация на рынке недвижимости зависит не от кредитных организаций - цены растут неконтролируемо, и пока не видно панацеи от этого», - говорит зампред Инвестсбербанка Максим Чернущенко. По его словам, банки стараются оценить кредитоспособность заемщика и выдать ему максимальный лимит, но «учитывая рост цен, когда стоимость квартиры повышается если не каждый день, то каждую неделю, если поиск затянулся, полученных заемных средств уже не хватает».

Как считают эксперты, текущей осенью ситуация может еще более осложниться. «Риэлторам и продавцам по-прежнему не интересен ипотечный клиент. Риэлтор должен уделить такому клиенту больше времени и сил - провести подбор квартиры и подходящей банковской программы, убедить продавца», - объясняет директор компании «Миэль-брокеридж» Наталья Кирпиченко. Ведь продавец не слишком жалует таких покупателей: ему сложно понять, зачем связываться с «не вполне понятной процедурой», когда стоит очередь из покупателей с «живыми» деньгами. Такие сделки гораздо прозрачнее для продавца, кроме того, он не готов платить 13-процентный налог, который взимается с него в том случае, если он владеет квартирой менее трех лет. При наличных расчетах подобные траты легче обойти за счет занижения стоимости жилья в договоре. Впрочем, и при ипотечных сделках все больше банков позволяют устранить этот барьер.

При этом, считают участники рынка, развитие ипотечного рынка тормозит не только быстрый рост цен: сами кредитные организации пока еще плохо умеют работать с ипотечными продуктами. По словам одного из экспертов, сегодня есть немного банковских специалистов, разбирающихся в ипотеке, а тех, кто ориентируется в рынке недвижимости, еще меньше. «Банкам нужно упрощать процедуру оформления кредита, лучше ее планировать, - добавляет гендиректор компании «Фосборн Хоум» Василий Белов, - сегодня клиент тратит слишком много времени, что вызывает отторжение у риэлторов, а ведь именно они формируют мнение на рынке».

Ситуация складывается не в пользу заемщика, однако найти приемлемые варианты все же можно. Потребителю просто нужно набраться терпения. «Если квартира выросла в цене, стоит обратиться в банк за новой ссудой. Серьезный ипотечный брокер или риэлтор легко добьется для своего клиента увеличения размера займа. Если банк выдал сначала $120 тыс., то он легко увеличит сумму, например, до $170 тыс., - уверяет Наталья Кирпиченко. «Заемщики, получившие от банка в прошлом году кредит на $50 тыс., сегодня легко возьмут $70-100 тыс., имея ту же зарплату. Отказов в выдаче заемных средств становится гораздо меньше», - добавляет банкир, пожелавший остаться неназванным.

По словам Василия Белова, зачастую покупатели, у которых ипотечная сделка сорвалась один или два раза, уже не пытаются продолжить поиск. В их числе больше всего граждан, которые пытаются оформить ссуду самостоятельно. «В ряде случаев риэлтор может помочь найти другой вариант или довести сделку до конца: например, договор о внесении задатка обяжет продавца квартиры в случае срыва сделки по его вине заплатить штраф».

Ставка на новостройки. До сих пор банки в большинстве своем предпочитали оперировать на вторичном рынке жилья - из-за меньших рисков. Скажем, реализовать залог на первичном рынке сложно, так как объект еще не построен. «Кроме того, портфель вторичного жилья проще рефинансировать», - объясняет зампред Абсолют-банка Олег Скворцов. В Банке Москвы заявили, что не планируют вводить программу ипотеки для новостроек. «Мы активно сотрудничаем со строителями, но пока лишь в плане корпоративного кредитования», - говорит заместитель начальника управления розничного кредитования банка Мария Козырева.

Вместе с тем при высоком спросе на недвижимость и быстром росте цен вторичный рынок становится для финансовых институтов все менее привлекательным. Кредитные организации начинают обращать внимание на строящееся жилье, повышенные риски их уже не так смущают. «Мы готовим программу кредитования новостроек - это наиболее интересное для банков направление, несмотря на более высокие риски, чем кредитование «вторички». На «первичке» ситуация, когда цена на квартиру повышается за неделю на несколько тысяч долларов, практически исключена. Основные сложности заключаются в выборе надежных партнеров-застройщиков - банк должен быть уверен, что компания сможет достроить дом», - уверяет Дмитрий Галкин из Бинбанка. Сейчас его клиенты получают кредит на новостройку под залог уже имеющейся недвижимости, а в рамках новой программы в качестве обеспечения будет приниматься право требования на новую квартиру. Ставка по таким программам, вероятно, будет на 1-1,5 процентных пункта выше стандартной, но она снижается после того, как заемщик оформит жилье в собственность.

По мнению начальника управления по работе с предприятиями строительного комплекса Промсвязьбанка Сергея Ермакова, новостройки гораздо перспективнее для банков. «Мы не только предоставляем ипотечные кредиты гражданам, но и активно сотрудничаем с застройщиками, - рассказывает банкир, - сами финансируем строительство, следим за сроками выполнения работ, темпами продаж. Это снижает риски банка и клиентов и защищает сделку от срывов, которые часто случаются на вторичном рынке». В банке «КИТ Финанс» также подтвердили заинтересованность в «первичке». «Около 40% обратившихся к нам граждан интересуются новостройками, и это логично, так как жилье на этапе начала строительства стоит на 30% дешевле, чем готовое», - говорит директор ипотечного департамента банка Михаил Лазаренко.

Впрочем, не все игроки готовы работать в новом русле. По словам Михаила Лазаренко, основным сдерживающим фактором, который не дает банкам развернуть широкомасштабное кредитование покупателей строящегося жилья, является неготовность застройщиков уйти от так называемых серых схем, применяемых при заключении договоров с дольщиками. Как только весь документооборот удастся привести в соответствие с законодательством, на рынке появится больше финансовых институтов, готовых работать со строителями. С этим мнением согласен и Артем Ветюгов: «Схемы, предлагаемые строительными компаниями для банков, пока очень рискованные, поэтому кредитные организации, которые выходят на первичный рынок, выдают ссуды на покупку тех объектов, строительство которых сами финансируют». Мало кто из банков согласится выдать ссуду на покупку жилья, которое строится компанией, не являющейся партнером кредитора. «Когда клиент хочет приобрести квартиру у другого застройщика, мы оцениваем его надежность. Если у нас есть сомнения, объясняем, почему кредит не будет одобрен, и всегда рекомендуем более надежного девелопера», - дипломатично объясняет ситуацию Сергей Ермаков.

Те участники рынка, которые уже предлагают ссуды на «первичке», стараются обезопасить себя от рисков с помощью повышенных ставок. Например, в Промсвязьбанке заемщик, взявший кредит на новостройку, будет до оформления квартиры в собственность платить 17-17,5% в рублях, а после - 14-14,5%. В Райффайзенбанке при кредитовании покупателей новостроек процент по кредиту до оформления квартиры в собственность составит 13,5-14% в долларах, а затем снижается до 10,5-13%. Как считают участники рынка, развитие программ кредитования новостроек в ближайшем будущем будет продолжаться, а спрос на них - расти.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36%
  • Подумываю об этом 26.4%
  • Нет, пока никаких перемен 28%
  • Это секрет! 9.6%
Другие опросы

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль