Месяц спокойствия

53
Цены. Июль оправдал надежды аналитиков и несколько успокоил рынок недвижимости. Впервые за последние полгода еженедельное удорожание квартир держалось в рамках 1,5-2%.
По данным аналитического центра АРН, общий рост цены квадратного метра на вторичном рынке жилья составил 4,8%. Квартиры в панельных домах подорожали на 5,3%. В кирпичных домах их стоимость увеличились на 4,5%.

Однако умеренным такое удорожание выглядит только на фоне весны, когда каждый месяц давал новый рекорд роста цен вплоть до 9% в мае. Летом же в сезон отпусков активность покупателей снижается и рост цен замедляется. Но его темпы все равно остаются высокими.

По мнению генерального директора "Дельтариэлти" Кирилла Щепановского, главная причина сложившейся ситуации - спрос на недвижимость сегодня высок как никогда, а доля предложений за последний год заметно снизилась. "Нефть дорожает, свободных денег в российской экономике становится все больше, а недвижимость продолжает оставаться одной из самых привлекательных сфер инвестиций. Кроме того, отлично развивается ипотека, а, стало быть, растет и без того высокий спрос на жилье эконом- и бизнес-класса".

По данным "Миэль-недвижимости", количество квартир вторичного рынка по итогам июля снизилось на 10% и составило 15 219 объектов. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года этот показатель также отстает на 10%. На рынке новостроек к концу второго квартала 2006 года объем предложения составил 320 объектов. Это на 12% меньше, чем в первом квартале, а по сравнению с декабрем 2002-го - снижение на 39%.

Дефицит квартир отчасти объясняется политикой самих девелоперов. "Застройщики выжидают, - уверяет генеральный директор "Золотых ворот" Роман Мурадян. - Если проанализировать структуру предложения, можно отметить - к продаже предлагают в основном не самые ликвидные квартиры: угловые, расположенные на вторых и последних этажах. При этом "филейные части" придерживаются: самые ходовые варианты находятся "в резерве" под неизвестных покупателей".

С другой стороны, ввод нового жилья затрудняют и объективные экономические факторы. Помимо очевидной нехватки свободных площадок строители столкнулись и с кризисом мощностей. "Расходы по подведению коммуникаций теперь полностью переложены на плечи застройщиков", - отмечает Кирилл Щепановский. Сыграл свою роль и злополучный 214-й закон (о долевом участии в строительстве. Подписанные президентом поправки, которых так долго добивались девелоперы, вряд ли смогут мгновенно изменить ситуацию. "Зачастую строительство и оформление документов на новостройки, которые сейчас в продаже, было начато еще до принятия 214-го закона, - рассказывает управляющий партнер Nordblom Group Ирина Жарова-Райт. - С февраля прошлого года строительство на новых площадках практически не ведется". А привлечение инвестиций со стороны частных лиц на начальной стадии проекта по-прежнему запрещается.

Есть и другие факторы, косвенно усугубляющие ситуацию. Например, президентская программа поддержки военнослужащих (так называемая "15+15"). Согласно ей, для военных из пяти центральных регионов России будет дополнительно куплено жилья на сумму 15 млрд рублей в 2006 году и на аналогичную сумму - в следующем. В Москве для этих целей выкупаются целые кварталы в Кожухове и Орехово-Борисове, что не лучшим образом скажется на дефиците дешевых квартир.

В течение всех предыдущих месяцев одно- и двухкомнатное жилье в панельных домах являлось лидером роста. Однако летом появилась другая тенденция. По данным независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, удорожание 3-комнатных и более крупных квартир оказывается даже несколько выше прироста стоимости малогабаритного жилья, а рост цен на современные монолитно-кирпичные дома не уступает удорожанию "панели". По мнению Ирины Жаровой-Райт, "элита" дорожает, так как ее строится недостаточно: "Теперь такие квартиры уж точно стали "эксклюзивными" - их стоимость приблизилась к $20 тыс. за квадратный метр, из-за чего некоторые покупатели отказываются от идеи жить в клубном доме и готовы рассмотреть варианты бизнес-класса".

Предсказывать, как будут развиваться события дальше, аналитики рынка сейчас не берутся. С одной стороны, темпы удорожания квадратных метров постепенно замедляются, и, возможно, в дешевых сегментах жилья цены достигли своего потолка. А значит, дальнейший рост будет умеренным - 2-3% в месяц. С другой стороны, осенью всегда идет традиционное оживление спроса и повышение активности. К тому же набирает обороты ипотечное кредитование. А строители, продолжая поднимать цены, ссылаются на удорожание цемента и арматуры.

Скорее всего неопределенность сохранится до середины сентября. "Именно к этому времени московское правительство должно объявить, какое количество новых площадок под застройку будет выставлено на продажу, - объясняет Роман Мурадян. - Исходя из этого, можно будет предсказать дальнейшее развитие ситуации: насколько все эти квартиры будут востребованы, разрешится ли ситуация с дефицитом".

Но при любом раскладе обвал рынка в ближайшие годы нам не грозит. "Кризисная ситуация теоретически возможна в двух случаях, - рассказывает управляющий партнер компании "Блэквуд" Константин Ковалев. - Во-первых, если ухудшится внешнеэкономическая конъюнктура (то есть упадут цены на нефть) или, во-вторых, если на рынок резко выйдет большой объем предложения. Тогда, если темпы роста цен будут постепенно замедляться, люди, купившие квартиры в инвестиционных целях, станут их продавать в массовом порядке. То же самое сделают и девелоперы, придерживающие наиболее ликвидные квартиры на период ценового роста. Однако, по нашему мнению, и первое, и второе в ближайшей перспективе маловероятно".

Сегодня спрос значительно превышает предложение во всех сегментах рынка жилья в Москве - даже в элитном секторе, где число потенциальных покупателей значительно меньше, чем в массовом сегменте. А значительного увеличения объемов нового предложения в ближайшее время вряд ли можно ожидать: строительство новых объектов по-прежнему отстает от прошлых лет, а оснований для массового выброса "инвестиционных квартир" пока нет. "Рынок так или иначе может подойти к критической точке, когда цена превысит платежеспособный спрос. Но пока этого ждать не приходится, - комментирует заместитель директора аналитического консалтингового центра "Миэль-недвижимости" Владислав Луцков. - Благоприятная макроэкономическая ситуация, избыточная ликвидность в мировой экономике и в России, рекордно высокие мировые цены на энергоносители, рост денежной массы - все эти факторы оказывают колоссальную поддержку платежеспособного спроса на рынке недвижимости. Более вероятно, что со временем наступит стагнация спроса и впоследствии - стабилизация цен".

Впрочем, задел для роста у нас еще есть. Цены на жилую и коммерческую недвижимость в Москве заметно отстают от стоимости квадратного метра в Европе. "Поэтому уменьшение количества сделок, которое мы наблюдаем в летние месяцы, никак нельзя назвать затишьем перед грозой, - считает Ирина Жарова-Райт. - Больше чем уверена: в сентябре, когда основная часть покупателей вернется в столицу, рынок начнет функционировать в нормальном режиме. Возможно, произойдет небольшая корректировка цен в сторону понижения на рынке массовой застройки, что никак не сказывается на рынке дорогого жилья".

ЦИФРЫ ИЮЛЯ*

$4110 - средняя цена квадратного метра
4,8% - средний рост цены
5,3% - средний прирост цены в панельных домах
4,5% - средний рост цены в кирпичных домах
9,0% - максимальный прирост цены: 9-этажные кирпичные дома
3,0% - падение цены: 15- и более этажные монолитные дома
6,5% - максимальный рост: ВАО
3,7% - минимальный рост: ЮАО, CАО
* На вторичном рынке.

ДИНАМИКА ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ НА ВОРИЧНОМ РЫНКЕ В ИЮЛЕ, $

Дома ЦАО САО СВАО ВАО ЮВАО ЮАО ЮЗАО ЗАО СЗАО Цена данного типа дома Изменение цены в % за месяц Изменение цены в % за 12 месяцев
5-этажные П/Б* 4413 3704 3852 3676 3541 3690 3919 3973 3720 3790 5,5 107,7
9-этажные П/Б 4927 3741 3724 3628 3616 3603 3950 4082 3767 3761 5,2 107,7
12-этажные П/Б 4851 3824 3760 3696 3478 3478 3893 4019 3866 3779 4,6 105,0
14-этажные П/Б 5047 3709 3835 3547 3579 3590 3911 3872 3863 3791 6,6 106,4
16-этажные П/Б 4841 3647 3932 3778 3663 3659 4079 4080 3846 3919 5,0 102,6
17-этажные П/Б 4760 3829 4017 3631 3623 3448 4228 4201 3697 3853 4,9 104,0
22-этажные П/Б 4142 3903 4243 3892 3532 3600 4374 4109 3724 3926 5,7 107,5
5-этажные К/М* 5064 4015 3823 3667 3482 3852 4102 4056 3869 4185 5,5 91,0
6-8-этажные К/М 5606 4490 4231 3848 3569 4013 4957 5345 3944 4965 4,6 76,9
9-этажные К/М 5735 4280 4103 3898 3658 4096 5104 5502 4132 4763 7,0 88,2
10-12-этажные К/М 6365 4640 4314 4366 3746 3757 5327 5327 3931 5317 6,3 86,1
15- и более этаж К/М 4923 2937 3867 3593 3630 3734 3971 4293 4319 3822 -3,0 93,0
Средняя цена по округу 5353 3888 3852 3692 3544 3618 4158 4332 3833
Изменение средней цены в % за месяц 5,5 3,7 5,2 6,5 5,6 3,7 4,9 4,7 6,0
Изменение средней цены в % за 12 месяцев 76,2 93,9 106,2 106,6 111,2 104,3 105,3 89,5 109,6

Источник: АРН

* П/Б - панельно-бетонные дома, К/М - кирпично-монолитные.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36%
  • Подумываю об этом 26.4%
  • Нет, пока никаких перемен 28%
  • Это секрет! 9.6%
Другие опросы

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль