Неугодный эконом

54
Дефицит. Почти половина потенциальных покупателей загородной недвижимости сегодня интересуются коттеджами эконом-класса. Однако, несмотря на перспективность бизнеса, девелоперы отказываются уходить из «насиженного» сегмента элитного жилья.
За последние два года спрос на загородное жилье заметно эволюционировал. На рынке сформировалась новая категория покупателей, которые хотят иметь коттедж, но не могут себе позволить слишком дорогие дома. «Не менее 40% поступающих к нам заявок на дома в Подмосковье имеют цену до $250 тыс.», - рассказывает директор департамента маркетинга корпорации «Инком-недвижимость» Сергей Елисеев. Генеральный директор агентства Vesco Realty Сергей Леонтьев подтверждает - спрос на коттеджи эконом-класса стабильно растет: «Причем наибольший ажиотаж возник в ценовом сегменте от $100 до 200 тыс., то есть речь идет о суммах, сопоставимых со стоимостью типовой столичной квартиры».

По словам директора департамента жилой недвижимости «Ригрупп» Александра Винокурова, спрос на дома низшего ценового сегмента площадью до 300 кв. метров превышает предложение в 2-3 раза. Объясняется это рядом причин: выросшим уровнем доходов населения, удовлетворенным спросом на элитные загородные объекты, ориентацией на западные стандарты жизни, где полноценным жильем для семьи считается дом, а не квартира. Появилась и новая прослойка клиентов (в основном люди в возрасте 45-55 лет), планирующих продать «лишнюю» квартиру в Москве и на вырученные деньги приобрести современный дом за городом. Однако подавляющее большинство заявок подобного рода остаются неудовлетворенными.

Поселок-видение. Большую часть предложения в сегменте «эконом» составляют обычные дачные поселки и вторичный рынок - «домики в деревне». Но в базах агентств недвижимости такие объекты появляются весьма нечасто. Искать их самостоятельно - дело довольно хлопотное, да и обнаружить качественный объект на приемлемом расстоянии от Москвы отнюдь не легко. Поэтому большинство покупателей рассчитывают приобрести дом в коттеджном поселке, где будет обеспечена и необходимая инфраструктура, и безопасность.

Но поселки эконом-класса на рынке подобны миражу в пустыне. Вроде бы они есть, и их даже можно увидеть в листингах агентств недвижимости. Но, как признаются многие риэлторы, найти в Подмосковье дом эконом-класса - нелегкая задача. По оценкам Сергея Елисеева, такие объекты составляют не более 10-15% от общего объема предложений загородной недвижимости. «Из 320 поселков, строящихся и продаваемых сегодня, не более 17% можно отнести к эконом-классу, - соглашается финансовый директор инвестиционно-строительного холдинга «Родэкс Груп» Татьяна Шелягина. - Причем зачастую объекты, ранее причисляемые к этой категории, со временем «эволюционируют» и переходят в бизнес-класс». Совершенно другого взгляда на ситуацию придерживается эксперт отдела загородной недвижимости компании «Дельта-риэлти» Валерия Новичкова. По ее словам, «поселков эконом-класса строится много и предложение превышает спрос».

Противоречия возникают в первую очередь из-за неясности самого определения - что можно считать коттеджным поселком эконом-класса (КПЭК). Как правило, основным показателем является цена домов. Однако ее верхнюю планку эксперты обозначают на разной высоте. «В среднем по рынку можно говорить о стоимости до $200 тыс. за коттедж с подведенными коммуникациями», - считает Татьяна Шелягина. Замдиректора управления загородной недвижимостью «Миэль-недвижимости» Владимир Яхонтов вообще называет понятие КПЭК «достаточно условным». Сергей Елисеев уверяет: «У нас нет настоящих поселков эконом-класса - есть просто объекты с более дешевыми домами, чем в среднем по рынку. А пониженная цена объясняется тем, что потребительские характеристики коттеджей не позволяют продавать их дороже. Направление неудачное, качество домов низкое, расстояние до Москвы большое». Как утверждает Владимир Яхонтов, существует лишь иллюзия покупки «экономных» домов: «На самом деле клиент платит деньги за жилье, требующее дополнительных вложений, или покупатель приобретает заведомо неликвидную недвижимость, которая в дальнейшем будет только падать в цене».

Широкие рамки. КПЭК есть почти везде в Подмосковье, за исключением разве что Рублевки. По данным Vesco Realty, больше всего предложений на Новорижском, Дмитровском и Калужском направлениях. Расстояние до столицы значительно варьируется в зависимости от шоссе. Так, на Новорижском шоссе большинство объектов эконом-класса расположено за 40-60 километров от МКАД, тогда как на Киевском наибольшая концентрация отмечается на 20-40 километре. Но, как правило, КПЭК располагаются не менее чем в 30 километрах от Москвы - такая удаленность как раз и определяет принадлежность поселка к эконом-классу.

Стандартная площадь домов КПЭК - 150-200 кв. метров на участке площадью 10-15 соток. Некоторые эксперты называют и большие размеры, но там вряд ли уже речь может идти об экономии. «Себестоимость квадратного метра коттеджа с подведенными коммуникациями сегодня в среднем составляет $800, а стоимость прилегающего к дому земельного участка - $10 тыс. за сотку. В итоге строение общей площадью 200 кв. метров без отделки с земельным участком в 15 соток на расстоянии около 25 километров от Москвы будет оцениваться минимум в $310 тыс., а это уже бизнес-класс», - рассуждает Владимир Яхонтов.

Общих параметров, кроме расстояния от Москвы, для КПЭК сегодня не существует. «Отличительной их особенностью является большое количество домов - более 100», - говорит Валерия Новичкова. Тем не менее, по словам Сергея Леонтьева, большинство подмосковных «экономных» объектов представляют собой поселки на 40-60 домов, средняя площадь застройки которых составляет примерно 10-12 тыс. кв. метров.

Как уверяет Сергей Леонтьев, у 85% КПЭК есть только «минимальный набор»: охрана, магазин и небольшие спортивные сооружения.

В поселке, как правило, имеются все необходимые коммуникации. Иногда, правда, отсутствует централизованная система канализации, которую заменяет септик (сооружения по очистке небольшого количества сточныхвод).

Без интереса. В ближайшие годы ситуация на рынке загородного жилья вряд ли существенно изменится. Сегодня большинству девелоперов не интересно «экономное» направление. «У строительства коттеджей в этом сегменте очень низкая экономическая эффективность, - объясняет Александр Винокуров. - Высокая стоимость проектных работ, затраты при согласовании, подведение коммуникаций приводят к снижению рентабельности проекта. И хотя успех строительства недорогих поселков с продуманной концепцией на удалении более 40 километров от МКАД не вызывает сомнения, инвесторы предпочитают вкладывать средства в строительство поселков как минимум бизнес-класса».

Однако примеры тех, кто успешно подвизался на этой ниве, есть. Так, например, «Родэкс Груп» предлагает коттеджи от $80 тыс. в поселке «Аистово» и от $130 тыс. - в «Славенке». С оптимизмом оценивает будущее «экономного» сегмента загородной недвижимости и Сергей Леонтьев: «С насыщением рынка дорогими предложениями девелоперы будут вынуждены активно осваивать направление более доступных поселков. За этот год предложения эконом-класса на рынке загородной недвижимости вырастут на 7-8%, а в 2007-2008 годах объемы строительства КПЭК увеличатся как минимум на 40-50%».

Однако Сергей Елисеев оценивает такую перспективу скептически: «В ближайшие несколько лет ничего не изменится. Строителям пока невыгодно переключаться на более дешевый сегмент. И здесь складывается парадокс: делать доходные проекты эконом-класса могут только крупные компании, а сейчас в этот сегмент вытесняются в основном мелкие застройщики, которые не смогли найти себе места на рынке элитной недвижимости».

СТОИМОСТЬ КОТТЕДЖЕЙ ЭКОНОМ-КЛАССА

НаправлениеСредняя цена за кв/м, $
Новорижское1800
Калужское1600
Дмитровское1460
Минское1440
Киевское1370
Ярославское1280
Симферопольское1260

Источник: Vesсo Realtyl

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36%
  • Подумываю об этом 26.4%
  • Нет, пока никаких перемен 28%
  • Это секрет! 9.6%
Другие опросы

Рассылка



Вас заинтересует

© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль