Клубная жизнь

83
Стиль. На российском рынке недвижимости до сих пор нет единых стандартов клубных домов (КД) и поселков. За этими терминами скрываются порой совершенно разные вещи.
Фильтр для покупателя. «Первый клубный объект в Москве был построен еще в 1997 году - это «Агаларов хаус», - рассказывает управляющий директор компании «Блэквуд» Марина Маркарова. - Там было всего 34 квартиры, купить которые могли отнюдь не все желающие». Позже количество квартир в КД заметно сократилось - до 6-10. Это позволило создать в каждом здании единую социальную среду, что соответствовало классическому западному пониманию клубной недвижимости. Оно подразумевает эксклюзивные объекты на небольшое количество квартир - не более 15, в которых ведется строгий отбор покупателей.

Однако, как отмечает генеральный директор компании «Твид» Ирина Могилатова, четких критериев «клубности» на российском рынке так и не появилось - их попросту никто и не выработал. По ее словам, дома называли клубными исключительно в рекламных целях - в них могло быть как 4 квартиры, так и 11. На каком количестве заканчивалась «клубность», так и не выяснили. И судя по тем особнякам, которые сейчас позиционируются как КД, количество квартир на объектах увеличилось до двух-трех десятков.

Другие критерии клубного дома, предлагаемые экспертами, выглядят достаточно абстрактно. И без пояснений ясно - такой объект должен соответствовать всем требованиям, предъявляемым к элитному жилью. «В первую очередь это местоположение - в пределах Садового кольца», - поясняет эксперт компании «Усадьба» Жанна Опихайленко. Управляющий партнер компании Soho Realty Игорь Шубин добавляет: обязательны подземный паркинг, наличие качественной инфраструктуры (бассейна, спортзала, кафе, бара), высокое качество строительства. «Безусловно, необходимо учитывать и физические параметры - соответствующие планировки и метражи квартир (никак не меньше 180 кв. метров), круглосуточную охрану, эксклюзивную отделку фасада и внутренних помещений», - добавляет Жанна Опихайленко.

Впрочем, эти требования характерны в целом для элитного сектора жилья. К тому же площадь квартир в КД колеблется в достаточно широком диапазоне - от 100 кв. метров. Высота потолков соответствует стандартам дорогого жилья и превышает 3 метра. «Часто КД - это реконструированное историческое здание, в котором сохранены ключевые элементы его архитектурного облика, но организован паркинг, полностью заменены коммуникации, перекрытия», - комментирует Игорь Шубин.

Связанные одним хобби. По мнению участников рынка, малоквартирное элитное здание на огороженной территории не может называться клубным, если его жильцам не даны некие особые привилегии. «В первую очередь надо иметь в виду членство, которое дает приоритетное право пользоваться услугами и инфраструктурой клуба», - поясняет вице-президент компании «Диал Строй Инвест» Александр Пляцевой.

КД предполагает наличие хорошо развитой инфраструктуры, причем высокого уровня. Жильцам должны быть предоставлены возможности для развлечений, отдыха, занятия спортом. Кроме того, могут предлагаться различные системы скидок, как, например, в сочинском «Идеал-club», куда входят элитные жилые комплексы и коттеджные поселки. Их собственники приезжают на отдых со всей России и имеют возможность пользоваться многими услугами, в их числе трансфер из аэропорта и обратно, прокат спортинвентаря и автомобилей, организация досуга. Впрочем, большинство объектов, позиционирующихся как клубные, не могут предоставить каких-либо реальных привилегий своим жильцам помимо качества самих квартир и камерности жизни. Последнее обеспечить становится все труднее. «Соблюдать избирательный подход к выбору жильцов стало почти невозможно, - рассказывает Марина Маркарова. - Из-за высокой ликвидности квартиры в клубных домах могут выйти на вторичный рынок еще до сдачи объекта госкомиссии. А диктовать владельцам, кому они вправе продать свою недвижимость, застройщики не могут. Поэтому однородность социальной среды формируется главным образом за счет стоимости квадратных метров».

С клубными поселками (КП) ситуация тоже неясная. Некоторые эксперты затрудняются объяснить, в чем их отличительная особенность. По словам Марины Маркаровой, «в КП располагается не более 40 элитных домов, часто с закрытыми продажами или строгим фэйс-контролем покупателей». Другие эксперты возражают: мол, малочисленность - это, конечно, важный критерий, но отнюдь не дающий права называть поселок клубным.

«Клуб - это развлекательное заведение, которое может посещать ограниченное количество членов. В КП должна быть развлекательная инфраструктура, которой могут пользоваться только «свои» жители», - говорит Ирина Могилатова. Александр Пляцевой добавляет: «Клубный поселок должен обладать почти всеми признаками населенного пункта - от магазинов до спортивно-оздоровительных комплексов».

Помимо хорошо развитой инфраструктуры в качестве признака «клубности» эксперты называют общую, хорошо продуманную концепцию поселка - интересную идею, объединяющую жителей. Так, например, в «Клубе 20'71» (в названии обыгрывается местоположение поселка - 20 километров от МКАД и количество домов - 71) все дома построены в едином стиле, а жителей объединяет общее хобби - радиоуправляемые машинки (для них построена специальная гоночная трасса). По словам Марины Маркаровой, сегодня в Подмосковье насчитывается около 20 поселков, которые имеют право называться клубными. В основном они расположены по Рублево-Успенскому шоссе в пределах 30 километров от МКАД.

На престиже не заработаешь. Единого мнения о расценках на квартиры в КД среди экспертов нет. «Их стоимость никогда не отличалась от средней цены элитного жилья», - утверждает Ирина Могилатова. Александр Пляцевой возражает: «В зависимости от степени уникальности объекта цена квартир в нем может превышать цену элитного, аналогичного по параметрам и качественным характеристикам дома на 30%», - говорит он. По словам Игоря Шубина, разница может быть еще больше - до 50%: «Стоимость квадратного метра КД на Остоженке составляет $20-25 тыс., в то время как в многоквартирном доме, расположенном там же, - $10-12 тыс.». По данным Марины Маркаровой, минимальная цена квартир в камерных особняках сейчас держится на уровне $18-20 тыс. за кв. метр.

Насчет популярности недвижимости такого рода мнения экспертов также расходятся. Ирина Могилатова считает: среди покупателей сегодня нет особого интереса к приобретению квартиры именно в клубе: «Люди, которые ищут малоквартирные особняки, никогда не откажутся от покупки в многоквартирном доме, если все остальные параметры их устраивают. Количество квартир - немаловажный фактор, но он не является основополагающим критерием выбора».

В то же время Александр Пляцевой отмечает: из-за ограниченного предложения на рынке спрос на КД постоянно растет. По его словам, обычно половина предлагаемых площадей раскупается еще до начала строительства: «покупателями клубной недвижимости являются, как правило, люди среднего и старше среднего возраста, ценящие не только бытовой, но и психологический комфорт». Игорь Шубин подтверждает: «Спрос на подобные объекты существенно превышает предложение, так как на рынке элитной недвижимости на долю КД приходится не более 10%».

Но, несмотря на стабильный спрос, для девелопера строительство КД - не самый доходный проект. «Рентабельность вложений ощутимо ниже, чем при возведении многоквартирного дома, - поясняет Игорь Шубин. - Разница может доходить до 40%. Это обусловлено тем, что временные и первоначальные финансовые траты застройщика при реализации мало- и многоквартирного объекта существенно не отличаются. Но прибыль, получаемая при реализации масштабного здания, гораздо выше».

Поэтому сегодня рынок клубных домов развивается в первую очередь за счет реконструкции. «Восстановленные здания дореволюционных особняков - продукт, крайне востребованный в сегменте дорогой недвижимости, и застройщики охотно берутся за реализацию подобных проектов», - уверяет Игорь Шубин.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 35.77%
  • Подумываю об этом 26.83%
  • Нет, пока никаких перемен 27.64%
  • Это секрет! 9.76%
результаты

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль