Снижение по «Вертикали»

52
Конфликт. В ситуации, когда власти отстраняют от строительства ими же привлеченного застройщика, а тот в свою очередь грозит судом, «крайними» оказываются дольщики, рискующие потерять вложенные деньги.
В конце 90-х годов московские власти всерьез задумались о строительстве высотных жилых зданий. В результате в 1999 году на свет появилась городская комплексная программа «Новое кольцо Москвы» (НКМ), которая предусматривала строительство 60 многофункциональных жилых комплексов. Причем программа была разработана еще в 1995 году ГК «Конти», которая и стала инвестором по трем стартовым высотным объектам. Первой же реализованной «ласточкой» в наполеоновских планах мэра и его команды стал 43-этажный «Эдельвейс» - 165-метровая высотка на Давыдковской улице, которую «Конти» (инвестор-заказчик) и «Спецвысотстрой» (генподрядчик) построили к концу 2003 года. А вот с последующими зданиями дело застопорилось.

Одним из следующих проектов, который должен был продемонстрировать успехи правительства Москвы в деле высотного строительства, был ЖК «Вертикаль» на Ленинском проспекте. Первоначально инвестором выступила все та же «Конти», которая вновь привлекла к строительству в качестве генподрядчика «Спецвысотстрой». Однако спустя некоторое время инвестор поменялся. «В ходе реализации проекта у нас возникли разногласия с генподрядчиком по вопросам технологии строительства», - сообщили в пресс-службе компании. По версии другой стороны, все дело было в финансовых разногласиях. Так или иначе, ГК «Конти» вышла из проекта, а функции инвестора приняло на себя ЗАО «Товарищество застройщиков» (ТЗ) - «дочка» «Спецвысотстроя». Само строительство началось в 2002 году, тогда же появился и первый инвестконтракт между городом и ТЗ, который предусматривал строительство 43-этажного жилого дома общей площадью 118 тыс. кв. метров. Сдача дома была запланирована на четвертый квартал 2004 года. Инвестор принимал на себя обязательства выплатить городу его долю в размере $22,7 млн. Получив все необходимые документы и разрешения, в том числе и одобрение Москомархитектуры, «Спецвысотстрой» начал активно возводить жилищный комплекс и продавать квартиры в нем.

В ноябре 2003 года город в лице вице-мэра Валерия Шанцева и «Товарищества застройщиков» заключили новый инвестконтракт, по которому ЖК «Вертикаль» «подрос» до 50 этажей, а его общая площадь расширилась до 179,6 тыс. кв. метров. Контракт определял и новую дату сдачи дома в эксплуатацию - третий квартал 2005 года. Почему правительство города согласилось внести изменения, увеличивающие этажность и площадь здания, можно только догадываться, но именно наличие двух контрактов, похоже, сослужило компании плохую службу.

Падение с небес. Многие участники рынка связывают нынешние проблемы «Вертикали» с трагедией в «Трансвааль-парке», случившейся в феврале 2004 года. Именно после этого московское правительство значительно усилило внимание к высотному строительству, причем не обошли вниманием и объекты, возводимые в рамках программы НКМ. То ли городские власти не были уверены, что строящиеся высотки не повторят судьбу развлекательного комплекса, то ли просто не доверяли отечественным специалистам, но уже утвержденный ранее проект ЖК «Вертикаль» был направлен на дополнительную экспертизу.

Первая была проведена американской компанией Rosenwasser & Grossman Engineers, вторая - еще одной компанией из США - «Фрэнк Уильямс и партнеры» совместно с Международным центром высотного строительства созданным по поручению правительства Москвы на базе ГУП «Моспроект-2». Американские архитекторы и проектировщики в октябре 2004 года проект, предполагающий строительство 180-метрового 50-этажного жилого дома, одобрили, о чем с радостью и объявил руководитель строительного комплекса города Владимир Ресин.

А дальше история с ЖК «Вертикаль» все больше начинает напоминать «театр абсурда». В конце 2005 года на сцену выходит Москомархитектура, руководство которой заявляет: «Иностранная экспертиза была сделана по инициативе самой компании, и утвердить проект жилищного комплекса, предусматривающий 50 этажей, мы не можем». Кроме того, инвестору было предложено «откорректировать проект и выполнить его визуально-ландшафный анализ, так как комплекс находится в зонах совместимости с колокольней Новодевичьего монастыря и Храмом Вознесения в Коломенском». Руководству инвестора было указано на необходимость скорректировать проект таким образом, чтобы высотность зданий не превышала 38 этажей и 133 метров. Представителей Москомархитектуры не смущает даже тот факт, что ранее они сами утверждали один из прежних, «более высотных» вариантов проекта ЖК «Вертикаль». Застройщик, имея на руках инвестконтракт с подписью заместителя главы московского правительства, менять проект отказался.

Если бы требование по этажности предъявлялось ко всем «высоткам», это еще можно было бы расценить как заботу главного архитектора города о безопасности москвичей. Однако отсутствие столь жестких требований со стороны Москомархитектуры к компаниям, возводящим аналогичные высотные строения, - «Дон-строю», завершавшему на тот момент «Триумф-палас», высота которого выше «Вертикали» (264,1 метра), к 48-этажному «Континенталю» (проспект Маршала Жукова) и 43-этажному «Эдельвейсу» (Давыдковская улица) и другим высоткам, заставляет эту версию подвергнуть сомнению. Более чем странным выглядело и молчание руководства города, которое в лице Валерия Шанцева заключало соглашение с «Товариществом застройщиков».

Как только ситуация между городскими властями и строителями обострилась, в дело вступили и правоохранительные органы. Осенью 2005 года гендиректор компании «Спецвысотстрой» Константин Золотухин был обвинен в незаконной предпринимательской деятельности и объявлен в федеральный розыск. Интересно, что в 2003 году он стал лауреатом премии «Персона года» в номинации «За внедрение социальной ответственности в бизнес». По версии сотрудников МВД, «заслуженный строитель с 2001 по 2004 год перевел свыше 1 млрд рублей на расчетные счета иностранных юридических лиц, находящихся в Великобритании, США, а также ряда фирм, зарегистрированных на Кипре с целью их легализации».

Конфликт достиг своего апогея в конце 2005 - начале 2006 годов. В октябре прошлого года городская комиссия по вопросам землепользования и градостроительства принимает решение о пролонгации сроков исполнения инвестиционного контракта со «Спецвысотстроем» еще на два года. А уже в начале декабря Владимир Ресин заявляет, что ЖК «Вертикаль» вместо «Спецвысотстроя» будет достраивать другая компания. По мнению чиновника, «компания проявила себя не лучшим образом на этом объекте» и у города «есть много серьезных нареканий» к ней. 9 декабря на совещании руководителей стройкомплекса Москвы решение расторгнуть инвестконтракт принимается, после чего в январе нынешнего года выходит соответствующее постановление мэра города. Сам застройщик добровольно уходить с объекта не хочет, тем более что за эти годы им были вложены значительные средства (только городу компания выплатила $6,7 млн). Представители «Спецвысотстроя» заявили, что у них есть все ресурсы для завершения строительства и в случае необходимости свои права компания будет защищать в суде.

Кабала для дольщиков. Для большинства соинвесторов, вложивших свои деньги в ЖК «Вертикаль», все происходящее кажется страшным сном, мало кто из них мог предположить, что официальные городские программы также подвержены эпидемии «долгостроев». Если задержку со сдачей дома соинвесторы восприняли довольно спокойно, дескать, кто сейчас не задерживает, то угроза остаться без квартиры и денег обеспокоила не на шутку. Причем у дольщиков к застройщику претензий практически нет - до начала конфликта строительство велось достаточно активно. А вот нынешняя позиция города соинвесторов шокирует.

«Никогда не думал, что московские власти столь цинично будут нарушать подписанные ими же договоренности. Если они сами заключали инвестконтракт на одну высоту, почему эти же люди совместно с представителями Москомархитектуры сегодня «выкручивают руки» компании? Фактически меняя застройщика, правительство Москвы лишает нас жилья», - говорит один из руководителей инициативной группы соинвесторов ЖК «Вертикаль».

Смена застройщика сильно затянет сроки строительства. Компания, рискнувшая принять на себя столь сложный объект, как минимум год потратит на его приемку и урегулирование проектной документации. Да и обременение в виде большого числа дольщиков новых инвесторов не обрадует. Наверное, не случайно, объявив о замене застройщика, городские власти не стали называть преемника. Сегмент высотного строительства узок, почти все участники его на виду, и, по опросу экспертов, еще ни один не высказал свою заинтересованность в этом объекте. Если решение о смене застройщика перейдет в судебную плоскость, строительство будет продолжено лишь после окончания процесса, который может затянуться на год-два.

Дольщики же в свою очередь опасаются, что их договоры со «Спецвысотстроем» новый застройщик не признает. Для многих соинвесторов ситуацию осложняют нависший над ними груз ипотечных кредитов, которые они брали на покупку квартиры в высотке. «Я была уверена, что никаких проблем со строительством не будет, - объясняет один из соинвесторов. - Во-первых, были гарантии города, ведь фактически наш дом - заказ города, причем в рамках программы, которой отводится важная роль в строительной политике столицы. Во-вторых, высокая репутация застройщика - «Спецвысотстрой» в 2002 году признали лауреатом национальной премии в области бизнеса «Компания года» как самую «динамично развивающуюся». Ну а в-третьих - согласие Сбербанка выдать кредит на покупку квартиры в ЖК «Вертикаль». Ведь сотрудники банка тщательно проверяли и компанию, и объект и дали кредит даже «без обеспечения», что бывает крайне редко».

Также беспокоит соинвесторов и вопрос с этажностью: «Спецвысотстрой» продавал квартиры и выше 38-го этажа, то есть, если утвердят план, на котором настаивает Москомархитектура, часть дольщиков, купивших квартиры выше «предельного» уровня, окажутся собственниками воздуха.

Все попытки соинвесторов выяснить свою дальнейшую судьбу к успеху не приводят. В префектуре Юго-Западного округа чиновники их успокаивают: «Все будет нормально, дом сдадут, а ход работ контролирует сам Владимир Ресин». Однако сегодня уже очевидно - программа высотного строительства забуксовала, причем, как показывает история с «Вертикалью», во многом из-за действий самих властей. Еще в 2004 году выставленные на аукцион в рамках программы НКМ две новые площадки получили малоизвестные компании. Крупные же («Интеко», «Спецвысотстрой», «Конти», «Крост», «Квартал») проигнорировали аукцион, посчитав его условия невыгодными для себя. Городские власти сохраняют спокойствие: когда весной прошлого года уже было понятно, что «Вертикаль» в срок сдать невозможно, Владимир Ресин заявил, что программа высотного строительства выполняется нормальными темпами. То, что чиновникам кажется нормальным, дольщиков пугает. Тем более что им сложно понять логику принятия тех или иных решений руководителями стройкомплекса города, не выполняющих не только своих обещаний, но и дезавуирующих ими же подписанные контракты.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль