Кооперативные капканы

98
Риски. Покупать квартиру через кооператив сегодня либо невыгодно, либо крайне рискованно. В законопослушных кооперативах деньги обесцениваются, в остальных могут исчезнуть в любой момент вместе с организацией.
Бесполезная суровость закона. По данным Национальной саморегулируемой организации участников рынка жилищного кредитования (НСРО), сегодня на территории России под разными названиями действует около тысячи жилищных кооперативов. К ним относятся всевозможные жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК), кредитно-потребительские кооперативы граждан (КПКГ) и т. п. Вне зависимости от наименования схема их работы примерно одна и та же. Предполагается, что человек, вступая в кооператив, некоторое время копит в нем деньги на покупку жилья - делает ежемесячные отчисления, размер которых зависит от его возможностей и запросов. После того как он накопил примерно половину стоимости необходимой квартиры, оставшуюся часть получает в виде ссуды из общей кассы. Жилье приобретается и оформляется в собственность кооператива. Человек живет в новой квартире и продолжает делать ежемесячные взносы, рассчитываясь с долгом. Эта ссуда считается беспроцентной, и сверх нее пайщик платит только 3-5% так называемого членского взноса, который теоретически идет на содержание кооператива. Через десять лет, когда долг погашен, человек становится полноправным собственником жилплощади.

Квартиры членам жилищных кооперативов приобретаются за счет общего фонда, который формируется из взносов новых пайщиков и выплат по ссудам. В реальности оба эти источника очень ненадежны. Как признают сами руководители кооперативов, для того чтобы ежемесячные выплаты по десятилетним ссудам обеспечивали покупку хотя бы одной квартиры в месяц, количество пайщиков должно быть не меньше 120-150 человек. Однако, по данным НСРО, средний размер кооператива - это 80-100 человек, в число которых входят и прокредитованные, и вновь пришедшие. Поэтому на практике основным источником для покупки квартир в большинстве кооперативов являются взносы вновь пришедших пайщиков. Подобную структуру иначе как пирамидой не назовешь.

Несмотря на очевидную незащищенность членов ЖНК и ряд скандалов, связанных с мошенничествами в этой сфере (ЖСК «Гранит», потребительское общество «Альтернатива», кредитно-страховой союз «Партнер», потребительское общество «Союз-Кредит», потребительский кооператив «Невский кредит»), до прошлого года у нас в стране отсутствовали какие-либо законы, регулирующие деятельность кооперативов. Но и вышедший в пакете первоапрельских документов 215-й закон (о жилищно-накопительных кооперативах) покоя на рынок не принес.

Согласно требованиям этого документа, срок накопления - то есть тот период, в течение которого член кооператива не имеет право на ссуду, - должен составлять не менее двух лет. А период возврата долга не должен превышать срок накопления больше чем в полтора раза. «Балансировать период накопления и выплат жизненно необходимо для кооператива, для его же финансовой устойчивости, - говорит исполнительный директор НСРО Андрей Крутов, - руководство ЖНК просто обязывается соблюдать определенные законы рынка и экономики».

Закон навязал «вольным кредиторам» и другие жесткие обязательства. До 1 марта 2006 года каждый кооператив обязан пройти перерегистрацию, взять название «жилищно-накопительный» и войти в единый реестр ЖНК, вести который поручено Федеральной службе по финансовым рынкам. Кроме того, ЖНК должен вести свой реестр пайщиков, число которых не может быть меньше пятидесяти.

Все эти меры действительно обеспечивают финансовую устойчивость кооперативов. И все было бы неплохо, если бы речь шла об организациях, которые действительно работают по накопительной схеме. Однако, по словам руководителей кооперативов, 90% их членов приходили в ЖНК не для того, чтобы накопить деньги на покупку жилья, а для того, чтобы быстро и беспрепятственно получить дешевый кредит. Если человек вносил в ЖНК сразу 50% от стоимости квартиры, то срок его ожидания при постоянном пополнении рядов кооператива, как правило, исчислялся месяцами. «К нам в основном приходили те люди, которые по каким-либо причинам не могут взять ипотечный кредит, - объясняет председатель ЖНК «Свой дом» Алексей Масляев. - Например, у них «серая» зарплата или еще какие-нибудь проблемы. Два года накапливать никто не хочет, люди понимают, что это нереально. За такой срок все их накопления обесценятся».

Более того, накапливая деньги в кооперативе, пайщик зависит не только от своей ответственности, но и от того, насколько регулярными будут платежи остальных членов. По закону в случае банкротства ЖНК правление обязано выплатить каждому человеку его долю. Однако компенсировать инфляционные потери в этом случае никто не будет. Кроме того, при банкротстве оказывается потраченным «в никуда» и вступительный взнос, который составляет 3-5% от стоимости квартиры. Но особенно неприятные последствия грозят тем, кто уже живет в купленных «за общий счет» квартирах. Как рассказал Андрей Крутов, решением правления их могут продать, чтобы выплатить каждому члену кооператива его законную долю.

Если до принятия 215-го закона многие люди готовы были идти на такие риски ради заметной выгоды и отсутствия андеррайтинга, то с апреля поток новых пайщиков почти иссяк. Так, раньше в «Свой дом» каждый месяц приходило пять-семь человек, а за период с апреля по ноябрь появилось всего десять новых пайщиков. Некоторые кооперативы в итоге были вынуждены просто уйти с рынка. А большая часть оставшихся пошла в обход закона - сменила регистрационно-правовую форму. По утверждению первого вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Валерия Казейкина, «количество кооперативов, которые работают по закону о ЖНК, сейчас в двадцать раз меньше, чем работающих в соответствии с другими законодательными актами».

ПИКовая атака. С прошлого лета-осени в Москве все чаще стала попадаться на глаза реклама, гласящая о «революции в ипотеке» и «беспроцентных кредитах на жилье». Это иллюстрация активного продвижения на рынок кооперативов «новой волны» - потребительских ипотечных (ПИКов).

ПИКи стали той организационно-правовой формой, которую избрали многие бывшие ЖНК, дабы выйти из-под сени 215-го закона. При таком «перевоплощении» схема их работы принципиально не меняется. Человек приходит в кооператив, вносит туда половину стоимости квартиры и получает кредит под те же 3-5%. Главное отличие от ЖНК состоит в том, что ПИК сразу оформляет недвижимость в собственность члена кооператива, а гарантией возврата ссуды становится оформление залога. Это позволяет ПИКам не попадать под действия 215-го ФЗ, поскольку они формально не соответствуют данному в законе определению жилищного кооператива. Более того, сегодня в РФ нет ни одного закона, который бы регулировал их деятельность. «Представляется обоснованным считать ПИКи самостоятельным видом потребительского кооператива, который в будущем станет предметом регулирования в соответствующем федеральном законе», - утверждает председатель Экспертного совета Гильдии народных кооперативов России Алексей Швалев. «Складывается впечатление, что просто реализовано сильное желание любым способом уйти от законодательного регулирования и государственного контроля, - говорит по этому поводу ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев. - Мне кажется, ПИКи стремятся сохранить прежнюю ситуацию, когда их деятельность не регулировалась ни одним федеральным законом. Согласно 215-му ФЗ, все решения в ЖНК принимаются общим собранием или под его контролем. Сегодня, к сожалению, многие кооперативы пользуются тем, что люди пассивны. Это позволяет правлению кооператива устанавливать ничем не обоснованные вступительные членские взносы (например - 5%). Но если один человек покупает однокомнатную квартиру, а другой - четырехкомнатную, то речь идет о разных суммах. А затраты руководства кооператива в отношении и той, и другой квартиры - одни и те же. За счет этих процентов менеджмент ЖНК живет достаточно хорошо. Хотя, согласно закону, все полученные кооперативом доходы должны распределяться между его членами».

Валерий Казейкин говорит, что кооперативы подчиняются 216-й статье Гражданского кодекса и закону «О защите прав потребителей». Кроме того, их отношения с пайщиком регламентирует устав организации. Устав, конечно, дает защиту - примерно в той же степени, как и старые договоры долевого участия в строительстве. Они могут выступать гарантом прав потребителя только если тот обладает достаточной юридической грамотностью, чтобы тщательно проанализировать условия контракта перед тем, как ставить подпись. Таким образом, ПИК, по сути, сохраняет все риски, присущие старым жилищным кооперативам.

Точное количество ПИКов назвать никто из респондентов не смог. По словам Валерия Казейкина, только в Москве в эту форму перерегистрировалось не менее 70 бывших ЖНК. В частности, ПИКами стали все организации, входящие в состав Гильдии народных кооперативов. Ее основой является всероссийская сеть «Строим вместе», в которую входит 69 кооперативов, а также 42 филиала в 101 городе России. Число семей, вовлеченных в программу, - примерно 100 тыс. (данные с сайта Гильдии). Это вполне сопоставимо с количеством ипотечных заемщиков, которое, по информации МАИФ, к ноябрю 2005 года достигло 125 тыс.

Не так мал процент, как его малюют. Свою схему работы ПИКи называют «социальной ипотекой». Мол, кредиты дешевые и общедоступные. В ПИК можно вступить, имея в кармане всего несколько тысяч долларов для вступительного взноса (который, кстати, не идет в счет квартиры, а безвозвратно оседает в кооперативном фонде). Однако если верить информации с сайтов кооперативов, реальные выгоды «пиковых» заемщиков не особенно впечатляют. Например, если заемщик не имеет на руках большой суммы для первоначального взноса и хочет получить кредит на квартиру стоимостью $80 тыс., ему придется ежемесячно откладывать в кооперативе по $700 в течение пяти лет и трех месяцев (данные получены при помощи калькулятора на сайте ПИК «Строим вместе»). Или по $1000 почти 4 года. Сделав первоначальный взнос в размере, допустим, $30 тыс., вы уменьшите срок накопления до одного года и восьми месяцев.

Если же пайщик хочет рассчитываться с долгом по кредиту более пяти лет, ему необходимо «заработать» такую рассрочку. Это означает, что после того, как половина стоимости квартиры накоплена, деньги пайщика будут лежать в кооперативной кассе еще некоторое время. Так, если вы хотите погашать кредит 15 лет, к сроку вашего накопления плюсуется еще от 9 месяцев до двух лет ожидания кредита (в зависимости от суммы первоначального взноса).

Между тем весь этот период накапливаемая сумма обесценивается за счет удорожания жилья. Только на будущий год эксперты предсказывают рост цен не меньше 25%. А в целом, судя по большинству прогнозов, жилье в столице продолжит дорожать еще лет пять как минимум.

Тем пайщикам, кому такая перспектива не улыбается, предлагают воспользоваться кредитом «Срочный»: первоначальный взнос от 35% стоимости квартиры и рассрочка погашения долга от трех до пяти лет под 3-5% годовых. Однако «срочный» не значит «быстрый». Преимущества этого тарифного плана только в том, что в договоре человека с кооперативом точно указан срок выдачи кредита. Но в любом случае пайщику придется подождать от 4 до 12 месяцев - в зависимости от суммы первоначального взноса. А инфляционные потери ему никто не компенсирует.

Но даже если члену кооператива повезло - недвижимость за срок ожидания подрожала несущественно и он успешно купил квартиру с помощью «дешевой» ипотеки, его ждет неприятный сюрприз. На деле платить ему придется больше, чем обещали в правлении ПИКа. Дело в том, что если процентная ставка по ипотечному кредиту меньше чем 9%, разница рассматривается налоговыми органами как экономическая выгода заемщика и облагается 13-процентным налогом на доходы. Между тем ссуда в ПИКах считается беспроцентной, поскольку те суммы, которые пайщик платит сверх долга, официально называются членскими взносами. Таким образом, член кооператива за «дешевизну» платит налог с 9% от суммы кредита. То есть 1,17%.

Кроме того, помимо выплаты долга, вам придется ежемесячно раскошеливаться на так называемый взнос в резервный фонд. При покупке квартиры за $80 тыс. он составляет почти $69.

Словом, куда ни кинь - всюду клин. Вместо того чтобы откладывать деньги в законопослушном ЖНК, с большим успехом их можно накапливать в банке. Там они хотя бы не пострадают от инфляции. Ну а если соблазниться на «срочную» ипотеку, обещаемую ПИКами, то есть вероятность через некоторое время похоронить свои надежды на жилье под развалинами очередной пирамиды.

Проблему можно было бы решить законодательным путем. Например, если прописать в законе возможность для добросовестных ЖНК инвестировать в строительство основную часть своего капитала, а не 20%, как разрешено 215-м ФЗ. Тогда накопления потребителей получили бы реальную защиту от обесценивания, а соответственно сама кооперативная схема обрела бы смысл. Однако законодатели по невыясненным причинам не спешат с такими поправками. На осенней сессии пакет изменений в 215-й закон был отклонен, и предсказать его будущее сейчас никто не берется.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль