Загородное жилье: «экономное» будущее

47
Инвестиции. Ближайшие три-четыре недели - самый благоприятный период для покупки загородного дома. А наиболее перспективная ниша для инвестиций - поселки эконом-класса вдоль Новорижского и Калужского шоссе.
В ожидании оттепели. Вплоть до февраля на рынке загородной недвижимости будет наблюдаться традиционная послепраздничная спячка. Эксперты прогнозируют, что рост цен в ближайшие два месяца не превысит темпов инфляции. «Более динамичные изменения затронут лишь ликвидные предложения, к примеру, на береговой линии водохранилищ или в поселках класса де люкс с развитой инфраструктурой, - уверен генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев. - Тогда как в поселках без единой архитектурной концепции, наоборот, будет наблюдаться стабилизация цен».

Ближе к весне покупательский интерес к загороду снова повысится, а следовательно, поползут вверх и цены. Причем, по мнению директора отдела элитной недвижимости Knight Frank LLC Екатерины Тейн, именно в первом квартале рост цен на коттеджи будет максимальным за год. «Во-первых, многие застройщики, как правило, начало каждого календарного года сопровождают повышением цен на свои объекты, - поясняет она. - Во-вторых, март открывает начало весеннего сезона, когда спрос на загородные дома достигает своего максимума. Застройщик прекрасно понимает, что именно весной он может реализовать больше своих объектов, чем в течение всего оставшегося года, а следовательно, будет стараться увеличить свою прибыль, повысив цены в первом квартале».

Не мартом единым. Однако и в последующие весенне-летние месяцы стагнации цен на рынке частных домов никто не ожидает. В 2005 году загородная недвижимость стабильно дорожала: по сравнению с 2004 годом рост цен составил от 15 до 30% - в зависимости от престижности направления, удаления от МКАД и других факторов. Участники рынка ожидают подобной ситуации и в 2006 году.

Дело в том, что, несмотря на активное размножение коттеджных поселков, Москве пока далеко до тех объемов предложения, при которых происходит стабилизация цен. Впрочем, это относится не ко всем секторам «загородного» рынка. Сегмент элитных коттеджей (дороже $700 тыс.), судя по экспертным оценкам, уже перенасыщен, и предложений здесь намного больше, чем покупателей. Большинство аналитиков предсказывают, что уже в течение этого года начнется конкуренция между элитными поселками и рост цен в этом сегменте замедлится. Сергей Леонтьев утверждает, что спрос на дорогие коттеджи в ближайший год расти не будет. К его мнению присоединяется руководитель Rodex Group Евгений Родионов, который считает, что удорожание элитных домов в первом квартале 2006 года не превысит 3-4%, в то время как цены в бизнес-классе могут увеличиться на 7%.

Хотя на этот счет есть и другое мнение. «Максимальный рост покажут как раз поселки премиум-класса по престижным направлениям, - утверждает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. - А меньше всего подорожают дома в коттеджных поселках эконом-класса по восточным направлениям».

Как предполагают аналитики, в среднем по рынку загородной недвижимости в 2006 году цены ежемесячно будут увеличиваться на 1,1-1,4%.

Эконом-ликвидность. У загородной недвижимости как объекта инвестиций аналитики отмечают ту же проблему, что и у элитных квартир, - ликвидность. В этом секторе практически отсутствуют параметры, которые бы гарантировали быструю продажу объекта: выбор дома обычно основывается на индивидуальных предпочтениях покупателя. Особенно это касается недвижимости класса де люкс. Конечно, с одной стороны, доходность при сделках с элитными домами может быть наиболее высокой на рынке загородного жилья. Так, по данным компании «Миэль-недвижимость», за полтора года с начала продаж средняя стоимость дома в коттеджном поселке «Барвиха-Club», расположенного в 10 километрах от Москвы по Рублево-Успенскому направлению, выросла почти вдвое (с $320 до $570 тыс.). Но, учитывая обилие предложений, такой коттедж в ожидании своего покупателя может простоять на рынке два-три года.

По мнению экспертов, наиболее ликвидной категорией загородного жилья становится эконом-класс. Как говорит управляющий партнер компании «Конкордия - эссет менеджмент» Марина Кислицкая, 50% от общего спроса в конце 2005 года приходилось именно на такие коттеджи, в то время как предложение составляло не более 15%. Аналитик загородной недвижимости корпорации «Инком-недвижимость» Иван Воробьев также отмечает, что «судя по последним тенденциям в покупательской активности, многие застройщики и девелоперы постепенно переключаются на сегмент эконом-класса, а также постройку недорогих и перспективных с точки зрения реализации таунхаусов».

По утверждению Евгения Родионова, в поселках эконом-класса наибольшим интересом у покупателей пользуются дома свободной планировки под «черновую» отделку (с заведенными коммуникациями, без разводки). «Это позволяет значительно сэкономить на отделочных работах, проводя их либо своими силами, либо растягивая этот процесс во времени по мере поступления необходимых средств в семейный бюджет», - говорит он. В качестве примера можно привести успешно реализуемый дачный поселок «Аистово», где готовый дом стоит от $88 тыс.».

Инфраструктурное будущее. Сегмент бизнес-класса также достаточно насыщен, и поэтому ликвидность объектов здесь обеспечивается в первую очередь месторасположением и инфраструктурой поселка. А такой фактор, как близость к МКАД, по словам риэлторов, постепенно отходит на второй план.

Судя по информации экспертов, наиболее востребованный сейчас тип загородного жилья - это дом площадью 500-700 кв. метров с участком 30-50 соток, расположенный в лесной зоне, но в охраняемом поселке с хорошо развитой инфраструктурой. «Клиенты оценивают сервис в коттеджном поселке так же высоко, как и качество дома», - утверждает заместитель директора управления загородной недвижимости компании «Миэль-недвижимость» Владимир Яхонтов. Причем понятие «хорошо развитой инфраструктуры» у потребителей расширяется с каждым годом. Несколько лет назад они предпочитали селиться в небольших поселках, где в лучшем случае имелись магазин и автостоянка для гостей. Сегодня нормой считается наличие своего фитнес-центра, детского сада, школы, больницы, супермаркета и т. п.

Подобный уровень инфраструктуры можно обеспечить только в большом поселке. Поэтому многие риэлторы отмечают, что рынок загородного жилья развивается в сторону освоения больших территорий. «Маленькие коттеджные поселки со временем будут пользоваться все меньшим спросом, - говорит Владимир Яхонтов, - намечается тенденция подорожания коммунальных услуг, соответственно в поселении из 50 домов стоимость обслуживания будет расти гораздо более высокими темпами, нежели в жилом комплексе на 200 коттеджей».

Участники рынка говорят о том, что покупательские предпочтения в сфере загородной недвижимости за последние годы изменились довольно существенно. По мнению руководителя департамента аналитики агентства элитной недвижимости «Новое качество» Натальи Рагозиной, сейчас очень популярны дома, построенные в стиле «Современный классицизм». Такой же точки зрения придерживается директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков, по словам которого 80% покупателей элитной загородной недвижимости предпочитают классический и минималистический стили в архитектуре загородного дома. «В основе предпочтений лежит функциональность планировки, соответствие дома всем современным европейским требованиям», - комментирует он эти данные.

По мнению Екатерины Тейн, большое влияние на формирование потребительских предпочтений в отношении загородной недвижимости оказывает Европа. «Сейчас покупатели уже более или менее знакомы с европейскими жилыми рынками - кто-то имеет дом за границей, кто-то работает или отдыхает в Европе. Выбирая себе загородное жилье, человек часто сравнивает подмосковные дома с зарубежными аналогами, - рассказывает она. - Многие начинают ценить простоту в деталях и большие свободные помещения - все то, что так редко встречается в проектах, строившихся у нас совсем недавно - 3-4 года назад. Становится актуальным понятие «полезная площадь»: семью из 3-4 человек вряд ли заинтересует 4-5-уровневый дом, где до 50% площади останется не задействованной. Многие покупатели загородных домов - это состоятельные люди, которые, однако, научились считать деньги. Не каждый из них захочет платить за ненужную площадь, которая ко всему прочему требует расходов на содержание».

Направления роста

Эксперты прогнозируют, что быстрее всего загородные дома будут дорожать по Новорижскому, Калужскому и Киевскому направлениям. По данным «Конкордии-эссет менеджмент», сегодня около трети покупателей заинтересованы в приобретении недвижимости на Новорижском шоссе, примерно 20% - на Калужском. На долю Рублево-Успенского, Дмитровского и Киевского приходится по 8-9%. При этом аналитики отмечают, что Дмитровское и Рублево-Успенское направления уже достигли той ценовой планки, после которой инвестиционная привлекательность недвижимости идет на убыль.

Спрос на Калужское направление постоянно растет. По объемам строительства это направление входит в пятерку лидеров, конкурируя с Новорижским, Рублево-Успенским, Дмитровским и Пятницким направлениями. Основным преимуществом Калужского шоссе является высокая транспортная доступность ввиду наличия четырехполосной автодороги. Дополнительными преимуществами являются хорошее дорожное покрытие, отсутствие производственных предприятий и развитая инфраструктура. Сегодня Калужское направление в основном застроено поселками бизнес-класса.

Киевское шоссе еще недавно не пользовалось популярностью из-за транспортных проблем. Покупательский ажиотаж вызвали столичные власти, пообещавшие увеличить пропускную способность трассы.

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ УЧАСТКА ПОД ЗАСТРОЙКУ*, $ ЗА СОТКУ

Удаленность от МКАД, км Участок с деревьями, сложившаяся застройка, все коммуникации Освоенная жилая застройка, электричество, газ Новый землеотвод, коммуникации в проекте Поле, садовое товарищество, электричество
Рублево-Успенское направление
0-10 50 000 35 000 20 000 20 000
10-20 38 000 26 000 15 000 8000
20-30 25 400 15 600 10 000 7000
30-40 10 500 6200 4000 2500
Рижское направление
0-15 20 000 15 000 8000 5000
15-30 12 500 8200 5000 3500
30-50 8000 5000 3500 2000
Дмитровское и Осташковское направления
0-20 12 000 8000 5000 2000
20-40 7000 5000 3500 1500
40-60 5000 4000 2000 900
Ленинградское направление
0-20 9000 7000 4000 2000
20-40 6000 4500 3000 1500
Минское направление
0-15 14 800 13 200 8000 5000
15-30 13 000 11 200 6000 4000
30-45 10 000 8000 4000 3000
45-60 7000 5000 2500 1500
60-80 4500 2500 1000 800
Волоколамское направление
0-20 9000 6300 4000 1500
20-40 6500 4200 2000 800
40-60 4000 2000 1000 600
Ярославское направление
0-30 8000 5000 1500 1200
30-45 5500 2500 1200 900
45-60 3400 1500 1000 700
Калужское направление
0-30 12 000 6800 3000 1500
30-50 7500 4200 2000 700
Егорьевское и Рязанское направления
0-15 5000 3000 1000 800
15-30 3000 1500 800 700
30-45 1500 1200 700 400
Киевское направление
0-15 9000 5500 3000 2000
15-30 5000 3400 2000 1500
30-45 3200 2100 1000 800
45-60 2100 1600 900 700
Горьковское и Щелковское направления
0-20 2800 2300 1000 600
20-40 1900 1500 600 300
Каширское и Симферопольское направления
0-30 2800 1600 800 700
30-50 1900 900 500 400

* На конец третьего квартала 2005 года. Источник: УК «Конкордия-эссет менеджмент»

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль