Памятка дольщика

50
Риски. Как обезопасить вложения средств на ранних этапах строительства? Что делать, если вы оказались заложником долгостроя? Свои рекомендации дольщикам дают «Ф.» и юристы.
Знание - сила. Прежде чем отдавать свои деньги той или иной компании, чьи низкие цены на квартиры так вас заинтересовали, необходимо собрать как можно более полную информацию о ней: какие объекты она уже построила, были ли проблемы (просрочки, жалобы на качество жилья). По возможности почитайте специализированные сайты в интернете, посвященные строительству (www.tsj.ru - «Тысячи советов о жилье», http://bstirka.ru - независимый форум вкладчиков «Социальной инициативы», http://westgate.hotmail.ru - информация о ЖК «Западные ворота столицы», www.badstroy.ru/index.php/index - полезные сведения о застройщиках и проблемных объектах). Если же выбор сделан и вы решили, что компания отвечает вашим требованиям, следует весьма тщательно изучить ее документы.

«Нужно обратить особое внимание на наличие документов, на основании которых ведется строительство: договоры аренды на земельный участок, инвестиционный контракт с администрацией города или области, утвержденный проект, разрешение на строительство», - советует председатель коллегии адвокатов компании «Правовая защита» Артем Сидоров.

Следует учитывать, что, если разрешение на строительство получено до 1 апреля 2005 года, компания может привлекать денежные средства фактически по любому договору, а если не получено вообще, то она не может этого делать. Если же разрешение получено после 1 апреля 2005 года, застройщик может заключать с соинвесторами только договоры долевого участия в строительстве. Эти ограничения установлены введенным в действие с 1 апреля 2005 соответствующим законом.

Правда, как считает Артем Сидоров, на практике этот закон не работает, и застройщики применяют различные «серые» схемы для ухода от предусмотренной в нем ответственности. По его мнению, отсутствие разрешительной документации и низкая цена за квартиру должны особо насторожить вкладчиков: «Как правило, за этим скрывается фирма, не собирающаяся ничего строить, в лучшем случае - пользующаяся бесплатным кредитом, в худшем - собирающаяся просто исчезнуть». Часто представители этих компаний в целях привлечения инвесторов рассказывают о том, что разрешение на строительство будет буквально через неделю. В ряде из них такие «сказки» рассказывают годами.

Страх и риск. Для того чтобы защитить свои средства, многие соинвесторы предпочитают страховать договор с застройщиком. Правда, эта практика не является полной гарантией сохранности вложенных в строительство средств. Да, большинство компаний не будет страховать риск неисполнения обязательств по договору, не имея полной уверенности в надежности компании и проекта. «Если известная независимая компания согласна застраховать ваши риски неисполнения обязательств по договору, то можно с большой долей вероятности сказать, что проблем не должно быть», - считает Артем Сидоров. Однако случалось, что ведущие страховые компании давали осечку и страховали сделки с объектами, которые позже становились проблемными. Когда же такую страховку предлагают сами застройщики, к этому предложению следует отнестись еще более осторожно: договор может быть составлен таким образом, что получить в будущем возмещение от страховщиков практически невозможно. По словам юристов, к моменту, когда у застройщика начнутся проблемы, у страховой компании уже может не оказаться денежных средств. Также строители и девелоперы могут через договор страхования просто проводить часть поступающих от соинвесторов средств - нужно учитывать, что вернуть их в случае возникновения проблем будет очень сложно.

Хитрости застройщиков. Договор долевого участия в строительстве или иной документ, который пытаются выдавать за него застройщики, согласно статье 3 закона о долевом участии, может быть заключен только после получения разрешения на строительство, оформления прав застройщика на землю под застройку (собственность или аренда), а также после опубликования так называемой проектной декларации - подробных данных о проекте. Исключением из правила, прямо предусмотренным новым законом, являются только жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Их участники не привлекают средства третьих лиц, а объединяют свои. И поэтому ЖНК могут собирать деньги, еще не имея всех необходимых для строительства документов, отмечают опрошенные «Ф.» юристы.

Важно, что новый закон обязует застройщиков указывать конкретные сроки предоставления жилья. Если же в договоре они не указаны, то даже в этом случае частный соинвестор имеет полное право подать в суд. При этом он может ссылаться на сроки, которые были указаны в рекламных объявлениях компании или в исходно-разрешительной документации на объект, если таковая имеется.

Если строительство ведется вяло и становится очевидно, что застройщик не выполнит своих обязательств в оговоренные сроки, можно подавать иск, не дожидаясь их истечения. Главное - доказать, что строительство не может быть закончено вовремя, а для этого может потребоваться проведение экспертизы. Хорошим подспорьем будут письма с предложениями компании-застройщика переписать договор с переносом сроков на более позднюю дату. Их можно предъявить в суде в качестве доказательств нарушения сроков застройки.

Требуйте по полной. Если вы расторгаете договор после двух-трех лет ожидания, то нельзя рассчитывать на покупку квартиры за ту же сумму - инфляция давно съела ваши вложения. В этом случае необходимо свести к минимуму ущерб и потребовать у компании-застройщика максимальную неустойку. По ГК и законодательству о защите прав потребителей гражданин может потребовать взыскания суммы, необходимой для приобретения аналогичной квартиры, исходя из цены, существующей на рынке на момент предъявления иска. «С 1 января 2005 года законодательство стало более «прописанным» в этом отношении. Для определения стоимости квартиры необходимо воспользоваться услугами оценщика», - советует Артем Сидоров.

Если фирма-застройщик игнорирует постановления Верховного суда, а также положения нового закона о долевом строительстве, частный инвестор имеет право в судебном порядке требовать исполнения договора «в натуре» - предоставления ему соответствующей квартиры, а также взыскания с компании-застройщика не только суммы первоначального вклада, но и компенсации убытков и наложения санкций, предусмотренных законом. Санкции могут начисляться с момента фактического нарушения срока исполнения обязательства по возведению (предоставлению) квартиры и/или соответствующего жилого дома, в котором она была бы расположена.

До 1 апреля 2005 года в состав санкций можно было включать проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами, начисленные по ставке рефинансирования Центробанка (в размере 13% годовых). Кроме того, инвестор мог потребовать исчисленную, согласно статье 15 ГК, величину фактических убытков в виде реального ущерба плюс компенсацию морального вреда, если он сможет доказать, что в результате недобросовестного поведения застройщика ему причинены нравственные страдания и переживания. По мнению советника по финансовым вопросам компании Vip-advocat.ru Евгения Именитова, реальный ущерб рассчитывается как вынужденные расходы, которые при нормальном течении дел (то есть при своевременном предоставлении застройщиком квартиры в собственность) частный инвестор не понес бы. К ним относятся затраты на аренду жилья, превышение расходов на транспорт. Оценка же морального вреда субъективна, и, по мнению юристов, лучше требовать больше - судьи наверняка сами уменьшат первоначальные запросы истца.

С 1 апреля 2004 года, согласно закону о долевом строительстве, санкции по отношению к застройщикам ужесточились. Теперь они должны платить за нарушения обязательств 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день пользования денежными средствами начиная со дня их внесения застройщику (около 32% годовых в рублях) плюс штрафы и пени, предусмотренные по договору, и возмещение убытков.

«По нашей практике взысканная неустойка составляет от 5 до 50% от суммы внесенных гражданином средств в зависимости от длительности просрочки, серьезности нарушения, позиции конкретного судьи по делу», - говорит Артем Сидоров.

Длительный процесс. Иски к компании-ответчику могут подаваться по местонахождению застройщика, месту жительства потребителя либо по месту исполнения договора. При этом в силу нормы ГПК и закона «О защите прав потребителей» истец освобождается от уплаты государственной пошлины.

Как показывает практика, споры соинвесторов с компанией-застройщиком могут длиться довольно долго - от шести месяцев до года, а то и более. Причем решением суда в пользу истца все не заканчивается. Многие компании часто стремятся всячески уклониться от выполнения этих решений. Процесс получения средств по исполнительному листу может растянуться на несколько месяцев. В том же случае, если на счетах компании денег недостаточно, вкладчик будет получать их частями - по мере поступления от продажи службой судебных приставов имущества ответчика. Если компания идет ко дну, оставшиеся средства поделят между собой лица, первыми успевшие пройти судебную стадию и получить исполнительные листы.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль