«Инициатива» ненаказуема?

86
Строительство. Польстившись на низкие цены при покупке жилья, можно оказаться у разбитого корыта, годами выслушивая обещания представителей «социально ответственной компании» достроить ваш объект.
Коммандитное товарищество «Социальная инициатива» (СИ) на строительном рынке уже 14 лет - срок вполне достаточный для того, чтобы заработать себе репутацию. Как раз насчет последней у руководства компании и многих ее соинвесторов мнения прямо противоположные.

Добрый волшебник. «В основе философии бизнеса «Социальной инициативы» лежит идея «социального предпринимательства», которая опирается на четырехугольник: социальная собственность, социальные программы, социальное созидание и процветание» - именно так звучит на сайте компании ее финансовая концепция.

Инвестиционный портфель корпорации потрясает воображение - более $14 млрд, ее чистые активы превышают $500 млн, а собственный капитал равняется $400 млн. «Своей политикой социального предпринимательства корпорация «Социальная иницатива» снискала высокое общественное признание. По убеждению руководства СИ, в таком подходе органично сочетаются частные интересы бизнеса компании и глубинные интересы общества», - сообщает сайт компании. Добавим к этому сотни строящихся объектов по всей стране и за рубежом, «доступные цены на жилье», разнообразные программы, которые позволяют «выкупать предоставленное жилье в течение 10 лет, получив льготный кредит всего под 4% годовых». Все это напоминает сказку о добром волшебнике, учитывая насущность «жилищного вопроса» для каждого россиянина, стоит огромных трудов удержаться от желания тут же отнести деньги в СИ.

Истории «под копирку». Поиск информации о «Социальной инициативе» привел к неожиданным результатам: оказалось, что помимо официального сайта в интернете есть и несколько независимых форумов «вкладчиков СИ», которых объединила общая проблема - на свою беду они стали соинвесторами «социально ответственной компании». Многие на себе испытали все прелести взаимоотношений с СИ, заплатив довольно внушительные суммы за перспективу в скором времени обосноваться в новых апартаментах. Для большинства из них шанс приобрести квартиру или дом по очень привлекательной цене или получить серьезную рассрочку оказался более заманчивым, чем реальные опасения оказаться втянутыми в сомнительную финансовую пирамиду. Действительно, когда проблема жилья годами стоит перед тобой и появляется надежда купить квартиру или дом, не хочется задавать самому себе вопросы: «Почему у компании цены ниже, чем у конкурентов? Сколько в действительности было сдано домов за 14 лет? Почему во многих договорах инвестиционного вклада не прописываются сроки окончания строительства?»

Большинство историй, как описанных на форумах «вкладчиков СИ», так и рассказанных «Ф.», практически идентичны. По словам соинвесторов «Социнициативы», как и все гениальное, схема, по которой действует компания, довольно проста: она привлекает средства населения за счет широкой рекламы и низких цен, одновременно вокруг площадки застройки возводится забор и роется котлован. Подобная активность не может не привлечь внимание населения. Видя рабочих и технику на площадке, а также прочие атрибуты интенсивного строительства, тысячи людей вносят деньги и заключают договор с СИ, зачастую продавая свои квартиры или дома в надежде улучшить жилищные условия.

Один из вкладчиков жилого комплекса «Янтарная горка» (объект СИ по бульвару маршала Рокоссовского, 5-8), по его словам, внес свои средства за квартиру еще в 2003 году, рассчитывая через три года въехать в новую квартиру. Однако до сих пор фактическое строительство не началось. Естественно, что в этой ситуации соинвесторы решаются забрать свои деньги. Но сроки и процедура возврата средств устраивает немногих, и часть соинвесторов считают необходимым в этой ситуации обратиться в суд.

Аналогичная ситуация и на другом объекте компании - в подмосковном городе Железнодорожном, где «строится» жилой комплекс «Золотая звезда». Компания собиралась возвести здесь около 30 малоэтажных (3-4 этажа) монолитных домов общей площадью около 48 тыс. кв. метров. Сама земля под застройку в 2001 году была передана администрацией города фонду социальной защиты «Ветеран», который в свою очередь в июле 2002 года привлек СИ в качестве инвестора-застройщика. Сегодня широко разрекламированный комплекс - это лишь несколько бетонных коробок не выше уровня цокольного этажа. И те, кто рассчитывал получить квартиру в конце нынешнего - начале будущего года, сомневаются, что компания сдаст их в эти сроки. Тем более что, как и на многих объектах СИ, какой-либо активности за последнее время на площадке «Золотой звезды» не наблюдалось. И это летом - в самый разгар строительного сезона. Если причина в финансовых затруднениях, то где привлеченные СИ за три года деньги соинвесторов?

Незаконченная «сказка». В подмосковных Мытищах (объекты на улицах 3-я Крестьянская и Юбилейная) вкладчики, уставшие ждать, когда же компания выполнит свои обязательства и достроит дома, организовали инициативную группу, которая стремится добиться от СИ более интенсивных действий, а от администрации города - контроля за этой компанией и защиты вкладчиков. Инициативная группа смогла в конце концов заставить обратить внимание на свою проблему администрацию города и области, которые вместе с правоохранительными органами взяли под свой контроль выполнение графика строительства жилых комплексов. Каков будет этот контроль - не ясно, но то, что для его установления дольщикам потребовалось на протяжении нескольких месяцев обивать пороги, писать письма в различные органы власти, настораживает. Тем более что именно администрация Мытищинского района заключала инвестиционный договор с СИ.

Одна из вкладчиц (по дому на 3-й Крестьянской) заключила договор на приобретение однокомнатной квартиры в 2003 году. По истечении двух лет, прописанных в нем, потребовала от компании предоставить ей альтернативную квартиру в строящемся доме на улице Юбилейной. По ее словам, СИ ответила ей отказом, предложив расторгнуть договор и в течение шести месяцев подыскать другое жилье. В конце концов отчаявшаяся вкладчица начала готовиться к судебному процессу.

В аналогичную ситуацию попали и соинвесторы еще одного объекта СИ - «Лесная сказка» в Раменском. По данным СИ, на весну 2005 года проектная документация «сказки» находится на доработке и экспертизе, и это при том, что некоторые дольщики внесли свои деньги еще в 2002 году. Видя, что после трех лет ожидания строительство практически не ведется, желание оставаться в «товариществе» испытывают уже не все. Один из дольщиков, по его словам, написал сначала письмо с просьбой предоставить аналогичную квартиру из жилых фондов компании. А после отказа со стороны «Социнициативы» в марте 2005 года подписал соглашение о расторжении договора, по которому компания обязалась в трехмесячный срок вернуть ему вложенные средства. Деньги в положенный срок он не получил, и в этой ситуации соинвестору скорее всего придется обратиться в суд.

В сложном положении оказались и соинвесторы ЖК «Московия». По данным администрации Ленинского района, КТ «Социальная инициатива» разрешения на строительство на данной территории не имеет, а сама земля находится в пользовании одного из ФГУПов и имеет сельскохозяйственное значение. Те, кто уже вложил свои деньги в «Московию», оказались в непростой ситуации: квартиры оплачены, а перспектива, что объект будет достроен в ближайшие 2-3 года, минимальна.

Это лишь несколько довольно стандартных историй о взаимоотношениях вкладчиков и СИ. Разнятся только города и объекты застройки, в которые вкладываются деньги населения, потраченные суммы, да некоторые детали.

Смена вывески. Многие из объектов СИ предлагаются не только на ее сайте, но и в Транснациональной финансово-промышленной группе (ТФПГ) «Доступное жилье», которая была создана в 2005 году. Сами представители ТФПГ не раз заявляли, что создание группы «будет способствовать более оперативному решению проблем в развитии рынка доступного жилья и сможет реально обеспечить предоставление гражданам ипотечных кредитов на условиях 6-8% годовых в рублях». К слову, президентом ТФПГ является Николай Карасев, ранее занимавший пост гендиректора в «Социальной инициативе», а сама компания является членом ТФПГ. Кроме того, теперь, позвонив по телефонам СИ, можно услышать приветливый голос менеджера, сообщающего, что вы попали в ТФПГ «Доступное жилье». Обе компании расположены по одному адресу, идентичны и адреса и телефоны их региональных филиалов и представительств. Можно предположить, что руководство СИ, устав от судебных исков со стороны вкладчиков и негативной информации в СМИ, решила таким образом провести своеобразный ребрэндинг и под новой маркой продолжить привлекать средства вкладчиков. Учитывая «славу» СИ, вполне разумное решение. Однако те, кто уже знаком с ее деятельностью не понаслышке, вряд ли поверят громким фразам и обещаниям новой компании.

От «Ворот» поворот. Судя по всему, одна из самых «проблемных» площадок - жилой комплекс «Западные ворота столицы» в Одинцовском районе всего в 500 метрах от московской кольцевой дороги, квартиры в котором и сегодня довольно активно предлагают менеджеры СИ.

История комплекса тянется с 2001 года, когда СИ заключила инвестиционный контракт на застройку с владельцем участка ООО «Союз возрождения». По контракту, который со стороны СИ подписал Николай Карасев (ныне президент ТФПГ «Доступное жилье»), застройщик получал 70% общей площади квартир. В договоре был обозначен и общий срок окончания строительства - первый квартал 2005 года. После подписания инвестиционного контракта СИ начала активно привлекать деньги населения. «Я заключил договор полтора года назад, а некоторые мои знакомые еще раньше - три-четыре года назад, однако на данный момент строительство там практически не ведется: стоит забор, вырыт котлован, возводится первый этаж домов первой очереди», - говорит один из вкладчиков.

Темпы строительства «Западных ворот столицы» не устраивают соинвесторов СИ. К настоящему моменту написанные инициативной группой вкладчиков письма в правительство России и Московской области, в Федеральное агентство по строительству и ЖКХ, Росстрахнадзор, ФСФР и другие органы власти никак на ситуацию не повлияли.

В первую очередь претензии стоит предъявить местным администрациям, которые часто занимают отстраненную позицию. Так, например, губернатор Московской области Борис Громов заявляет, что правительство региона сделает все, чтобы восстановить права обманутых вкладчиков и защитить их от не выполняющих своих обязательств компаний. Между тем каких-то действенных шагов, которые бы заставили СИ строить и сдавать объекты, выполнять обязательства перед тысячами жителей, не наблюдается.

Сегодня СИ имеет инвестконтракты на строительство почти по всему Подмосковью: Бронницы, Волоколамск, Воскресенск, Ногинск, Раменский, Одинцовский и Рузский районы, Солнечногорск, Дубна, Мытищи, Егорьевск, Химки, Железнодорожный - это далеко не полный список. На многих объектах строительство ведется довольно вяло, и надежды вкладчиков на улучшение ситуации гаснут с каждым днем. Сегодня в самой СИ менеджеры сообщают, что у них нет предложений по новостройкам, которые будут готовы в ближайшие полтора года. Однако при этом весьма активно предлагают квартиры «по переуступке прав собственности» и договора ЖСК по объектам, в которые многие соинвесторы вложились еще несколько лет назад. В этой ситуации обещания СИ сдать многие из уже начатых ею объектов в 2005-2006 годах выглядят весьма сомнительно.

Разные товарищи. По словам советника по финансовым вопросам компании Vip-advocat.ru Евгения Именитова, ситуация с «Социальной инициативой» является скорее общим правилом для рынка, чем исключением. Суть его заключается в попытке избежать ответственности за нарушение договорных сроков строительства жилья за счет применения формы договора вклада члена коммандитного товарищества или иного суррогатного документа. Дело в том, что по нему соинвестор не имеет права участвовать в делах товарищества, а при его расторжении может рассчитывать лишь на получение внесенной доли. «СИ часто заключает такие договоры с автоматической ежегодной пролонгацией, в этом случае пользоваться деньгами вкладчиков можно практически бесконечно, а последним по своему усмотрению - выплачивать мизерные ежегодные дивиденды», - считает Евгений Именитов.

В результате, подписывая такой договор, соинвестор сам загоняет себя в ловушку. Когда строительство замораживается, а сроки, на которые рассчитывал вкладчик, срываются, теряющие терпение соинвесторы СИ обращаются в компанию с требованием вернуть деньги. И здесь, по словам Евгения Именитова, с ними поступают не как с инвесторами строительства жилья, права которых были нарушены, а как с членами коммандитного товарищества, «пожелавшими» выйти из товарищества, притом досрочно.

Однако фактически любой так называемый вкладчик обращается в КТ «Социальная инициатива» не за тем, чтобы два-три года побыть членом товарищества и на свои $20-50 тыс. получить за этот год пару тысяч рублей так называемых дивидендов, а для того, чтобы въехать в новую квартиру или дом.

Защита от беззакония. Еще совсем недавно искажение формы договорных отношений в большинстве случаев позволяло недобросовестным участникам рынка избежать законной расплаты с инвесторами, права которых были ими нарушены. «Социальная инициатива» и прочие изобретательные компании еще долго могли бы вести свою деятельность такими методами. Однако сначала судебная власть, а затем и законодатели обратили свое пристальное внимание на ситуацию в строительной сфере.

В 2003 году в «Бюллетене Верховного суда» (№ 2) было опубликовано «Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов». В этом документе, во-первых, прозвучала констатация того факта, что застройщики искажают формы заключаемых с частными инвесторами договоров, подменяя их иными документами, помогающими избежать ответственности за срыв сроков строительства, нецелевое использование средств и некачественное жилье. А во-вторых, содержалось указание судам общей юрисдикции на необходимость оценивать такие договоры не по форме, а по существу отношений. Кроме того, в нем было отмечено, что на любые сделки, в которых частное лицо ставило своей конечной целью приобретение, в том числе путем финансирования строительства, квартиры в собственность, распространяется закон о защите прав потребителей.

С 1 апреля 2005 года вступил в силу ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», согласно которому привлекать средства по сделкам, в результате исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на помещения в строящемся жилом доме, можно только и исключительно в строгом соответствии с названным законом либо с законодательством России о жилищных накопительных кооперативах. Третьего не дано - никаких коммандитных товариществ со вкладами и прочих схем не допускается. Закон предполагает только одну договорную форму (кроме ЖСК) - договор долевого участия в строительстве жилья. Заключать его с соинвесторами можно лишь с момента получения застройщиком разрешения на проведение строительных работ и оформления аренды или собственности земли под застройку. При этом все долевые договоры с частными инвесторами подлежат государственной регистрации. Законом также предусмотрено, что на все сделки, в которых квартиры приобретаются для непредпринимательских целей, распространяется действие закона «О защите прав потребителей».

«Несмотря на явную казуистику, в которой погрязла СИ в своих так называемых договорах инвестиционного вклада и в текстах дополнительных соглашений, в них существует четкое указание на конечную цель вкладчика, осуществляющего вложение средств. Это приобретение квартиры путем финансирования ее строительства, притом не абстрактной, а весьма конкретной с конкретными же характеристиками», - считает Евгений Именитов.

Когда вкладчиков защищает закон - это хорошо. Однако, смотря на довольно обширную рекламу «Социальной инициативы» в газетах и на ТВ, почему-то не верится, что для большинства вкладчиков итог будет благоприятный. Ведь нет главного - стремления власти защитить своих граждан от деятельности недобросовестных застройщиков. А без него они по-прежнему будут «строить» различного рода «сказки», «горки» и «звезды» на деньги наивных вкладчиков.

Только факты

В середине 2004 года, по данным ИА «Regnum», администрация Нижнего Новгорода расторгла соглашение с инвестиционно-финансовой компанией «Социальная инициатива», обещавшей построить в городе большое количество жилья по ценам ниже рыночных. Учитывая печальный опыт прошлого и опасаясь возможности использования застройщиками схем финансовых пирамид или возникновения каких-либо проблем с достройкой объектов, когда деньги с покупателей уже будут собраны, администрация города поставила застройщикам очень жесткие условия, которые компания не выполнила.

По данным ИА «Regnum», в декабре 2004 года первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин заявил, что к компании «Социальная инициатива» есть серьезные претензии по срокам и качеству выполняемой ею работы. В частности, критике подверглись темпы строительства культурно-общественного комплекса «Женский центр», которое должно было завершиться еще в 2003 году.

В конце 2004 года, по данным ИА Regnum, Пензенская областная прокуратура провела проверку «сигналов в СМИ» по поводу деятельности компании «Социальная инициатива» с точки зрения законности предоставления ей земельного участка городской администрацией и законности производства строительных работ. Выяснилось, что участок земли, полученный СИ от мэрии в аренду сроком на восемь лет, «предоставлен в нарушение действующего градостроительного и земельного законодательства». Кроме того, представители Союза пензенских строителей раскритиковали деятельность СИ, заявив, что дешевое жилье может обернуться очередной пирамидой.

В конце 2004 года, по данным Байкальской службы новостей, иркутские власти отказались заключать соглашение о сотрудничестве с финансово-строительной корпорацией «Социальная инициатива». По словам вице-мэра Иркутска Юрия Волкова, мотивом для отказа послужили рекомендации, полученные из других регионов, где СИ проявила себя не лучшим образом.

По сообщению ИА «Лига Бизнесинформ», в марте 2005 года хозяйственный суд Автономной республики Крым вынес решение признать недействительным инвестиционный контракт на строительство комплекса жилых домов в Евпатории, заключенный между ОАО «Стройкомплекс» и СИ, а также запретил КТ «Социальная инициатива» осуществлять какие-либо действия и заключать любые сделки по привлечению дольщиков и соинвесторов в отношении строительства домов, являющихся предметом инвестконтракта СИ и компании «Стройкомплекс».

Федеральная служба по финансовым рынкам, по данным AK&M, 2 августа 2005 года приостановила эмиссию облигаций ОАО «Транснациональная финансово-промышленная группа «Доступное жилье» (Москва)» в связи с несоответствием состава сведений, содержащихся в проспекте, требованиям положения о раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг. Поручитель выпуска - КТ «Социальная инициатива», которая входит в состав ТФПГ «Доступное жилье».

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль