"Звезда России" соинвесторам не светит?

120
Расследование. События, развивающиеся на строительном рынке подмосковных Химок, наглядно демонстрируют риски частных инвестиций в новостройки. Около тысячи соинвесторов ЖК "Звезда России" могут потерять и деньги, и квартиры.
Администрация Химкинского района МО (АХ) буквально выгоняет со стройплощадки инвестора-застройщика - ООО "Принт.Капитал". Мотив, которым чиновники руководствуются, шокирует. АХ намерена через суд признать недействительным заключенный ею же инвестконтракт с инвестором-застройщиком. При этом вопрос о судьбе средств, вложенных в строительство частными лицами - соинвесторами, до сих пор остается без ответа.

Внезапная самокритика. 18 мая Арбитражный суд МО должен рассмотреть иск АХ к "Принт.Капиталу", ведущему застройку микрорайона "Левобережный" в Химках, - о признании инвестконтракта, заключенного между ними 6 сентября 2002 года, ничтожным со всеми вытекающими отсюда последствиями. В исковом заявлении АХ, в частности, указала на "многочисленные нарушения требований закона, предъявляемых к заключению таких сделок". Например, контракт не был рассмотрен и подписан Министерством строительного комплекса МО и не согласован с Минфином области. Или: "В нем не нашел своего отражения ряд существенных условий, которые должны в обязательном порядке устанавливаться".

Таким образом, спустя два с половиной года, когда уже фактически были возведены три башни жилого комплекса "Звезда России" (см. фото) и активно велось строительство других корпусов, администрация неожиданно для всех обнаружила, что дома строились незаконно. И что закон нарушила в первую очередь она сама, подписывая инвестконтракт и в его развитие - все последующие документы. Так, к примеру, вдруг выяснилось, что "администрация Химкинского района была не вправе распоряжаться земельным участком площадью 8,3 гектара. Такой договор вправе заключить только правительство МО", или что "первый заместитель главы не наделен полномочиями заключать сделки от имени района без специальной доверенности" (цитаты из искового заявления АХ в Арбитражный суд МО). Между тем еще год назад администрация просила гендиректора "Принт.Капитала" Владимира Катюнина направить свои предложения по конкретизации доли города в строящихся домах "для согласования условий дополнительного соглашения" к этому же инвестиционному контракту (письмо от 02.04.04 № 593-исх).

Неожиданная самокритика чиновников поставила под угрозу права около тысячи соинвесторов жилого комплекса "Звезда России" и членов их семей, большинство из которых уже полностью оплатили стоимость жилья и ждали сдачи домов Госкомиссии. В случае если инвестконтракт, заключенный между АХ и "Принт.Капиталом" будет признан ничтожным, а на стройплощадку придет новый инвестор-застройщик, соинвесторов теоретически ждет несколько возможных сценариев развития событий.

Сценарии. Первый вариант - оптимистичный. Местная администрация выбирает на конкурсе нового инвестора-застройщика, заключает с ним контракт и обязует его в качестве обременения предоставить квартиры соинвесторам "Принт.Капитала". При этом новая компания достраивает уже проданное жилье за свой счет и несет определенные убытки, которые впоследствии она с лихвой компенсирует в процессе дальнейшей застройки микрорайона. Второй сценарий - менее оптимистичный: соинвесторов "Принт.Капитала" не лишают прав на оплаченное ими жилье, но просят доплату, чтобы не нести убытков. Однако возможно развитие и другого сценария, далекого от оптимистичного.

Он просматривается в тексте письма, направленного главой АХ Владимиром Стрельченко на имя гендиректора "Принт.Капитала" Владимира Катюнина 15 октября 2004 года. Администрация предложила инвестору подписать акт о возврате ей земельного участка и выкупить у "Принт.Капитала" стройматериалы, находящиеся на участке, "с возмещением затрат на строительство после привлечения нового инвестора". Новому инвестору имеет смысл возмещать затраты прежнему и вкладывать деньги в достраивание домов в том случае, если он в итоге получит право продать расположенные в них квартиры по текущим рыночным ценам. То есть продать повторно. Соинвесторы же "Принт.Капитала", не нарушившие ни одного нормативного документа или пункта договора, в этой ситуации попросту лишаются своих квартир. И все, что им остается, - пытаться заставить "Принт.Капитал" вернуть деньги (видимо, через суд и скорее всего безуспешно).

На встрече с представителями инициативной группы соинвесторов "Звезды России" замглавы администрации Химкинского района Дмитрий Позднев пообещал, что в случае ухода "Принт.Капитала" на конкурсе будет выбран новый инвестор строительства, который будет обременен обязательствами перед первыми соинвесторами (по информации одного из участников встречи). Однако никаких письменных гарантий этого он не предложил, сославшись на отсутствие у него соответствующих полномочий. Имеющий же эти полномочия глава администрации до сих пор для инициативной группы остается недоступным.

Земля раздора. В процессе изучения этой конфликтной ситуации "Ф." пришел к выводу, что АХ самокритична не только в отношении подписанного ею инвестконтракта, но и по другим "эпизодам". К примеру, 22 марта 2002 года вице-глава Химкинского района Сергей Криворотенко подписывает распоряжение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по переуступке от некоего ООО "Мираж Плюс" к "Принт.Капиталу". Однако позже, уже в начале 2005 года, выступая ответчиком в Арбитражном суде МО, администрация района заявила, что в ее архиве отсутствует копия соответствующего договора о переуступке. И в связи с этим законность прав "Принт.Капитала" по договору аренды документально не подтверждена.

Похоже, что именно земля и права на нее стали яблоком раздора между химкинской администрацией и "Принт.Капиталом". Дело в том, что срок последнего договора аренды участка, на котором ведет строительство инвестор, истек 5 октября 2004 года. А вопрос его пролонгации зашел в тупик.

Нестыковки. К сожалению, "Ф." так и не дождался от химкинской администрации ответа на свой запрос. Зато 6 мая 2005 года на ее официальном сайте появилось разъяснение Дмитрия Позднева в отношении сложившейся ситуации. И при его подробном анализе "Ф." обнаружил некоторые нестыковки.

В соответствии с разъяснением позиция АХ вкратце выглядит так: на протяжении всего 2004 года только что вступивший в должность новый глава и вся администрация Химкинского района прилагали "все усилия для того, чтобы ввести процесс строительства жилого комплекса "Звезда России" в законное русло". При этом АХ признает, что она, правда, в предыдущем составе, заключила с "Принт.Капиталом" незаконный инвестиционный контракт и договор аренды земельного участка. Здесь нестыковка первая: незаконность этих документов по состоянию на 6 мая 2005 года судом не была доказана.

Далее. Коль скоро вышеупомянутые документы, по мнению АХ, незаконны, Мособлэкспертиза не предоставляет "Принт.Капиталу" положительного заключения на проектную документацию, требуя оформить земельные правоотношения в соответствии с законодательством. Администрация же в свою очередь "не имеет права выдать застройщику-инвестору разрешение на строительство", поскольку это возможно "только при наличии положительного заключения Мособлэкспертизы". В связи с этим АХ, судя по разъяснению, письмом от 22.09.04 "уведомила руководство ООО "Принт.Капитал" о том, что срок действия договора аренды земельного участка от 05.11.03 года № 285 истекает 5 октября 2004 года". То есть посоветовала застройщику побыстрее урегулировать земельный вопрос.

Нестыковка номер два: этим же числом администрация не просто уведомила инвестора о том, что срок договора аренды истекает. Другим письмом она потребовала от него освободить земельный участок (об этом, в частности, сказано в решении Арбитражного суда МО от 2 февраля 2005 года). Правда, в разъяснении Дмитрия Позднева об этом требовании не сказано ни слова.

Кроме того, АХ утверждает, что она "не только не препятствовала в выдаче разрешения на строительство, но и всячески содействовала в его получении". И "не имела намерений требовать у ООО "Принт.Капитал" освобождения земельного участка, а наоборот, принимала все необходимые меры для урегулирования земельных правоотношений". Если верить разъяснению, даже сегодня АХ продолжает уговаривать областное правительство "рассмотреть вопрос о предоставлении земельного участка нынешнему инвестору".

И тут третья неувязка. Как уже говорилось, 15 октября прошлого года глава химкинской администрации Владимир Стрельченко писал гендиректору "Принт. Капитала" буквально следующее: "...повторно (!) предлагаю вам явиться в администрацию для подписания акта приемки-передачи земельного участка... в связи с истечением срока аренды и возражением (!) администрации против дальнейшего использования вами этого земельного участка". Более того, Владимир Стрельченко в этом же письме заявил о готовности выкупить стройматериалы, находящиеся на оспариваемом земельном участке, "с возмещением затрат на строительство после привлечения нового инвестора". То есть администрация готовилась заключить с "Принт.Капиталом" новый договор аренды земельного участка, одновременно предлагая ему покинуть территорию и продать недострой за бесценок.

В своем разъяснении АХ заключает: "ООО "Принт.Капитал" до настоящего времени так и не приняло меры по заключению договора аренды... и соответственно не получило положительного заключения Мособлэкспертизы. Таким образом, причиной возникшей ситуации стало нежелание ООО "Принт. Капитал" соблюдать требования действующего законодательства в области градостроительной деятельности".

Неувязка последняя. Не совсем понятно, что именно при этом имела в виду АХ. В распоряжении "Ф." имеются копии документов, отражающих активную переписку "Принт.Капитала" по земельному вопросу с химкинской администрацией, Министерством стройкомплекса МО, Минимущества правительства МО, Главархитектурой МО, Мособлкомземом.

"Мы не понимаем утверждения администрации о том, что "Принт.Капитал" бездействует в вопросе оформления земельных отношений, - заявил "Ф." руководитель юридической службы компании Владислав Гречко. - Заявки на заключение договора аренды, направленные нами в правительство Московской области и администрацию Химкинского района, остались без ответа".

Существо вопроса. Местные органы власти должны блюсти законность на подведомственной им территории - с этим никто не спорит. Вопрос только в том, каким способом. Российский строительный рынок знает много прецедентов, когда на выделенном застройщику участке годами не начиналось строительство. В этом случае действительно логично ставить вопрос о нецелевом использовании земли и ее освобождении "бездельником". Но в данном случае стройка идет полным ходом, работы на объектах не прекращаются даже тогда, когда с подачи администрации площадку отключают от электричества. Более того, в трех возведенных корпусах "Звезды России" уже давно ведутся внутренние отделочные работы.

Если инвестконтракт исполняется по существу, а земля используется по назначению, как-то не очень логично выгонять со стройплощадки компанию, обвиняя ее в нежелании соблюдать законы. Тем более что законы эти нарушила сама местная администрация (по ее же признанию), заключая инвестконтракт и договор аренды участка. Пока не урегулированы земельные отношения, Мособлэкспертиза не может дать положительное заключение на проектную документацию, а без него АХ не может выдать "Принт.Капиталу" разрешение на строительство. А поскольку нет этого разрешения, получается, что строительство ведется незаконно.

Под этим предлогом АХ требует от компании вернуть ей земельный участок и намерена "решать вопрос строительства микрорайона "Левобережный" г. Химки с привлечением других инвесторов, поскольку выполнение ООО "Принт.Капитал" своих обязательств по инвестиционному контракту нельзя признать удовлетворительным".

При этом ключевой вопрос - что от смены застройщика получат соинвесторы "Принт. Капитала" - остается открытым. 13 апреля 2005 года химкинская администрация в письме координатору инициативной группы граждан - соинвесторов "Звезды России" сообщила, что она "заинтересована в скорейшем урегулировании вопросов, связанных с надлежащим оформлением земельной и разрешительной документации на строительство". Однако эта заинтересованность не помешала ей подать иск в Арбитражный суд МО о признании инвестконтракта, заключенного ею с "Принт.Капиталом", ничтожным. О последствиях удовлетворения этого иска соинвесторам остается только догадываться.

В условиях молчания на этот счет химкинских чиновников соинвесторы через свою инициативную группу были вынуждены направить обращение с просьбой повлиять на ситуацию более чем 50 адресатам, в числе которых президент Владимир Путин, полпред президента в ЦФО Георгий Полтавченко, министр регионального развития Владимир Яковлев, руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимир Аверченко, губернатор МО Борис Громов, депутаты Госдумы.

Северный туман. История "Звезды России" отчасти уже приобрела уголовный характер. 16 марта 2005 года прокуратурой САО г. Москвы возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного статьей 159 части 3 УК РФ "Мошенничество, совершенное лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере", против гендиректора агентства недвижимости "Северное сияние" Александра Самодурова. Это агентство по поручению "Принт. Капитала" привлекало соинвесторов в строительство и заключало с ними от своего имени договоры. Однако с 1 ноября 2004 года застройщик отменил свое поручение, обвинив агентство в нарушении условий агентского договора. Но "Северное сияние" продолжало привлекать средства соинвесторов, однако не торопилось перечислять их по реквизитам "Принт.Капитала".

23 апреля 2005 года человек, представившийся начальником отдела продаж "Северного сияния" Андреем Железновым и не имевший доверенности от агентства, провел встречу с соинвесторами. Там он заявил, что "Принт.Капитал" проиграет Арбитражный суд, уйдет со стройплощадки и что уже известен новый инвестор-заказчик (аудиозапись встречи имеется в распоряжении "Ф.").

Поначалу "Северное сияние" располагалось по адресу "Принт.Капитала". Сегодня же, по словам Андрея Железнова, агентство не имеет адреса (только абонентский ящик) и управляется из кипрского офшора. Именно оно заключило с соинвесторами "Звезды России" большинство договоров от своего имени и обязалось в итоге предоставить им квартиры и оформить право собственности.

На собрании, организованном Андреем Железновым, присутствовали приглашенные им юристы, представленные как независимые. Среди них некто Костерин В.О. Что интересно, от истца - химкинской администрации - в суде, назначенном на 18 мая, согласно выписанной от АХ доверенности, фигурирует Валерий Олегович Костерин. Может быть, это просто совпадение.

ООО "ПРИНТ.КАПИТАЛ" входит в состав холдинговой компании "Принт", ядром которой является Принтбанк. Фактически компанией управляет член совета директоров банка Назим Юсиф оглы Дамиров. С начала эскалации конфликта между "Принт.Капиталом" и администрацией Химкинского района в компании сменилось уже несколько гендиректоров. "Принт.Капитал" является инвестором строительства микрорайона "Левобережный" подмосковного города Химки. По оценкам его специалистов, ожидаемая прибыль от реализации проекта может составить около $70 млн.

ПО ДАННЫМ ООО "Принт.Капитал", на 1 марта 2005 года в корпусах "Принт-1", "Принт-2" и "Принт-3" жилого комплекса "Звезда России" продано 98% квартир, в корпусах "Принт-4" и "Принт-5" - 40%. 22 февраля 2005 года была продана первая квартира после повышения цены до $1300 за квадратный метр.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль