Инвестиции в дефицитное гостеприимство

110
Гостиницы. По мнению экспертов, инвестиции в возведение московских гостиниц - дело весьма доходное. Особенно сейчас, когда их сносят гораздо интенсивнее, чем строят.
Столичные хотельеры признаются, что прошедший год выдался весьма успешным, особенно для гостиниц класса «4-5 звезд». Повышение цен на проживание на фоне дефицита номерного фонда не отпугнуло клиентов. Большинство московских отелей верхнего ценового сегмента заполнялось в 2004 году в среднем на 70%, а в некоторые периоды - и на 100%, хотя за номер в пятизвездочных гостиницах туристы были вынуждены платить в среднем $250, а в более дешевых - $100 за номер в сутки и больше.

По мнению генерального директора компании Hotel Consulting and Development Group (HCDG) Александра Лесника, уходят в прошлое гостиницы туристского класса - вместительные и недорогие, предназначенные для работы с групповыми турами. Сокращение предложения дает основание для роста цен на гостиничные услуги, причем по этому показателю средний сегмент опережает все прочие группы московского гостиничного рынка - за последний год номера в отелях класса «3 звезды» подорожали почти на 50%.

Причина столь стремительного роста не столько в увеличении числа туристов, приезжающих в столицу, сколько в сносе и закрытии на реконструкцию целого ряда гостиниц. Это значительно снизило номерной фонд города. С 2000 по 2005 год столица лишилась 2327 номеров, в то время как было построено, по данным HСDG, лишь 816 новых (см. таблицу). Сильнее всего этот процесс ударил именно по отелям класса «3 звезды». После сноса «России» в пределах Садового кольца не останется ни одной гостиницы данной категории.

Нельзя сказать, что в правительстве города не подозревают об этой проблеме. Согласно Генеральной схеме размещения гостиниц до 2010 года, к этому сроку планируется увеличить количество номеров с нынешних 60-65 тыс. до 200 тыс. Для этого придется построить около 120 новых отелей. Правда, судя по темпам строительства, планы эти труднодостижимы.

Пятизвездочная доходность. В условиях повышенного спроса гостиничный бизнес весьма привлекателен для инвесторов, особенно это относится к пятизвездочным отелям. «Средние расходы по обслуживанию номера в «Национале» составляют $100, а средняя цена его продажи - $250. Рентабельность достигает 38%, что значительно выше европейских показателей, которые редко превышают 25%. С каждого номера мы имеем в среднем $95 чистой прибыли», - поясняет начальник отдела рекламы и PR гостиницы «Националь» Анна Амосова.

Строить сегодня пятизвездочные люксы намного выгоднее - они окупаются на порядок быстрее отелей класса «3 звезды». Это подтверждает и руководитель департамента инвестиционного анализа компании «Система Галс» Александр Гаврилин: «Здесь действуют простые законы экономики: по затратам строительство пятизвездочной гостиницы не намного дороже, чем трехзвездочной, а доходность отличается в разы». Естественно, что в погоне за дополнительной прибылью инвестор стремится увеличить «звездность» своих отелей. По словам руководителя отдела консультаций по недвижимости компании «Эрнст энд Янг» Ольги Архангельской, собственно строительные работы и в центре, и на окраине города обойдутся приблизительно в одну и ту же сумму. «Несмотря на более высокие затраты на приобретение участка в центре города, высокий спрос на услуги, предоставляемые пятизвездочными гостиницами, заставляет инвесторов вкладывать деньги именно в отели данного класса», - объясняет она.

Нагрузка для инвестора. Бизнесмены, зная ситуацию на гостиничном рынке, в идеале должны как можно быстрее вкладывать средства в этот бизнес - как бы другие не опередили. Однако ажиотажа не наблюдается. По мнению Александра Гаврилина, на то есть ряд причин: «Все зависит от того, какие задачи ставятся: если требуется получить прибыль в короткие сроки, то вложения в жилье, торговые и офисные помещения сегодня выглядят привлекательнее инвестиций в строительство гостиниц». По словам Ольги Архангельской из компании «Эрнст энд Янг», срок окупаемости гостиничных проектов редко составляет менее пяти-шести лет. В этой ситуации далеко не каждый инвестор готов рисковать.

По словам Александра Лесника из HCDG, можно говорить о постепенном снижении ставки доходности жилищной и торгово-офисной составляющей рынка недвижимости, постепенно приближающейся к рентабельности гостиничного бизнеса. «Не случайно все большее количество профессиональных девелоперов обращают свой взор на индустрию гостеприимства. Инвестор у нас стал более практичный, поскольку времена 100-500-процентной прибыли закончились», - говорит он.

Правда, и те, кто целенаправленно готов вкладывать средства в гостиничный бизнес, столкнутся с целым «букетом» проблем. Главная - отсутствие площадок под строительство. Понятно, что в промзоне гостиницу не построишь и лучший вариант для нее - центр города или близлежащие районы с развитой инфраструктурой. Ждут инвестора и разного рода обременения от городских властей, которые могут существенно увеличить его расходы. На самом деле те же обременения есть при строительстве любых объектов недвижимости. Но если при возведении жилого дома или торгово-офисного помещения инвестор понимает, что дополнительные затраты окупятся еще на начальном этапе строительства или через один-два года после сдачи дома в эксплуатацию, то «гостиничники» этой возможности лишены.

«Зачастую инвестор не соизмеряет свои возможности и останавливает строительство на определенном этапе, начиная искать покупателя на недостроенный объект», - говорит Александр Гаврилин из «Системы Галс». При возведении гостиниц переуступка прав - явление широко распространенное. Не все справляются со столь тяжелым финансовым бременем. «В результате одни выигрывают тендер на строительство, другие начинают его, третьи завершают, - резюмирует эксперт. - Этот фактор - одно из основных препятствий на пути строительства гостиниц. Привлекательность гостиничного бизнеса значительно повысилась бы в случае, если бы город отказался от своей доли, но пока этого не происходит».

Старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко также считает, что московское правительство должно дать инвесторам определенные преференции или льготы, которые сделают данные вложения привлекательными. В этом в первую очередь нуждаются отели категории «2 и 3 звезды», владельцев которых можно было бы полностью освободить от всех обременений. Пока же многие компании, столкнувшись с увеличением расходов, уже в ходе работ перепрофилируют здание под жилое или офисное помещение, стремясь быстрее «отбить» вложенные деньги.

Надолго ли рост? До тех пор, пока остается дефицит номерного фонда, инвесторы могут неплохо заработать на гостиничном рынке несмотря на вышеописанные затруднения. Правда, по словам Александра Лесника из HCDG, все может измениться: «Если вдруг произойдет невозможное и план по реализации строительства гостиниц будет городом выполнен в срок, то можно не сомневаться, что большинство из них будет пятизвездочными отелями».

Такая перспектива, по мнению Александра Лесника, грозит перенасыщением рынка: «Для того чтобы номерной фонд был востребован, необходимо обеспечить рост потока посетителей в Москву на уровне, сопоставимом с запланированными темпами нового строительства: то есть в два-три раза по сравнению с сегодняшним уровнем». Однако, несмотря на заявления столичных чиновников, в последние годы количество клиентов московских отелей увеличивалось более скромными темпами - не более чем на 5-10% в год.

Сейчас рынок, безусловно, рентабелен - снос таких гостиниц, как «Интурист», «Савой», «Спорт» и «Москва», привел к дефициту номерного фонда. По словам Александра Гаврилина из компании «Система Галс», в краткосрочной перспективе шансы для роста у гостиничного бизнеса действительно неплохие. А вот делать прогноз на длительный срок затруднительно.

ВЫБЫТИЕ НОМЕРНОГО ФОНДА

НазваниеВместимость Количество
гостиницыномеровзвезд
Гостиницы, закрытые к 2004 году
Москва10243
Интурист4663
Спорт4013
Урал3502
Савой864
Итого: 2327
Гостиницы, заявленные к закрытию
Россия3 0783
Минск3523
Мир2253
Киевская1972
Итого: 3652
Гостиницы, заявленные на реконструкцию
Украина10244
Останкино9452
Центральная2682
Золотой колос2623
Будапешт1463
Итого2645

Источник: HCDG

ПРИРОСТ НОМЕРНОГО ФОНДА

НазваниеВместимость Количество
гостиницыномеровзвезд
Гостиницы, сданные в 2000-2004 годах
Новотель-центр2553-4
Арарат2195
Татьяна723-4
Золотое яблоко723-4
Динаода643-4
Сретенская383-4
Тифлис313-4
Озерковская273
Акварель233-4
Алроса15Класс люкс
Итого: 816
Гостиницы, готовящиеся к сдаче в 2005 году
Дружба3601-2
Холидей Инн3013-4
Мариотт (Вознесенский пер.) 2183-4
Swisshotel2355
Мосрыбхоз213-4
Итого: 1135

Источник: HCDG

СТОИМОСТЬ НОМЕРА В МОСКОВСКИХ ГОСТИНИЦАХ (4-5 ЗВЕЗД)

ГостиницыЦена за номер, $/сут., min
Арарат Парк Хайат390
Мариотт Роял Аврора350
Мариотт Тверская350
Шератон Палас330
Мариотт Гранд330
Националь320
Балчуг Кемпински320
Ренессанс280
Новотель (Новослободская) 260
Метрополь240

Источник: Московская городская служба бронирования

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36%
  • Подумываю об этом 26.4%
  • Нет, пока никаких перемен 28%
  • Это секрет! 9.6%
Другие опросы

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль