Посткризисная ипотека

118
Кризис. Недоверие к банкам заставляет граждан забирать свои деньги со счетов и вкладывать их в недвижимость. При этом многие стремятся приобрести жилье за счет ипотечного кредита.
Легкая контузия. Несмотря на то что банковский кризис в худших его проявлениях (банкротство и отзыв лицензии) не затронул ни один из банков, работающих по собственной ипотечной программе, общие проблемы не обошли их стороной. Существенного удара рынок ипотеки не получил, но легкая контузия наблюдается. Некоторые банки ввели ограничение на выдачу ипотечных кредитов либо временно заморозили свои ипотечные программы. Так, например, "Первое О.В.К." кредитует лишь тех заемщиков, чьи заявки поступили и были одобрены ранее. Фора-банк выдает кредиты очень избирательно. Как пояснили "Ф." в банке, "процесс перестал быть массовым", деньги ссуживают лишь тем гражданам, которые вызывают наибольшее доверие. Причину такой разборчивости объясняют "кризисом недоверия на межбанке". До августа заморозил свою ипотечную программу Московский кредитный банк. Как пояснили "Ф.", ипотека будет "разморожена" и кредиты начнут выдавать в прежнем объеме, как только ситуация на рынке стабилизируется.

Недвижимость лучше банка. Между тем банки, уверенные в своих силах и не прекращавшие выдачу кредитов, отмечают, что поток клиентов, желающих взять в долг, не иссякает и у некоторых, напротив, немного вырос. Главная тому причина, по мнению банкиров, - это излишек наличных денег на руках у людей. Напуганные кризисом, они сняли деньги со счетов, но хранить их "в чулке" невыгодно. Пляшущий курс доллара не делает инвестиции в валюту привлекательными, поэтому единственным способом вложить деньги остаются покупки, причем крупные. Например, квартиры. Если при этом у людей не хватает денег, то они задумываются над получением кредита. Учитывая, что часть банков временно воздерживается от работы, другая часть получает дополнительных клиентов.

Оценщики подсчитали. По данным Независимого экспертно-оценочного центра, проводящего оценку квартир для получателей кредитов в более чем 30 банках, кризис сказался на объемах ипотечных сделок незначительно. По итогам первого полугодия этого года количество выполненных центром проектов по оценке недвижимости превзошло их общее число за 2003 год. Если рассматривать динамику количества сделок по месяцам, то можно увидеть, что в июне наблюдался рост, хотя и менее существенный, чем в предыдущих месяцах. То есть спрос на кредиты, несмотря на кризис, продолжает расти.

КОММЕНТАРИИ

Янис Канестри, директор центра ипотечного кредитования банка "Первое О.В.К.":

- Так называемый банковский кризис привел к тому, что часть банков временно приостановила выдачу кредитов. Но снижение объемов кредитования и темпов продаж недвижимости, на мой взгляд, является позитивным фактором: это заставляет строителей и их риэлторов разворачиваться лицом к покупателю-заемщику.

Андрей Гордеев, управляющий филиалом "Центральный" КБ "Агропромкредит":

- Пока банки не заметили снижения темпов продажи недвижимости. Заявки на ипотечное кредитование поступают стабильно и без каких-либо изменений по суммам и условиям сделок. Кроме того, клиенты проблемных банков, успевшие получить свои средства, начинают инвестировать эти деньги в том числе и в недвижимость.

Николай Шитов, председатель правления Городского ипотечного банка:

- Кризис еще никак не сказался на ипотеке. В нашем банке условия по кредитам остались прежними. И мы пока не ощущаем существенного снижения темпов продаж недвижимости. Однако если проблемы на банковском рынке будут продолжаться, то это может привести к повышению процентных ставок как для кредитных организаций, получающих долгосрочные финансовые ресурсы, так и для физических лиц - заемщиков.

Анна Горячева, начальник управления кредитования физлиц Газпромбанка:

- Кризис доверия к банкам отразится в первую очередь на перераспределении ресурсов между кредитными организациями, уходе с ипотечного рынка одних и усилению влияния других банков. А снижение платежеспособного спроса населения на приобретение недвижимости стабильно наблюдается уже в течение последних восьми месяцев.

Екатерина Демыгина, заместитель председателя правления АКБ "Союз":

- Следует отметить, что так называемый банковский кризис не затронул крупных игроков ипотечного кредитования. Наряду же со снижением темпов продаж недвижимости следует отметить достаточно ощутимый рост доли ипотечных сделок в общем объеме сделок купли-продажи. Сейчас можно говорить об увеличении объема ипотечных сделок, а не об уменьшении. Это косвенно подтверждает устойчивость данного вида кредитования к внешним факторам.

Николай Корчагин, начальник кредитного управления банка "ДельтаКредит":

- В действительности, особого влияния банковского кризиса и снижения темпов продаж недвижимости в Москве на работе нашего банка мы не ощутили. Кроме того, доля ипотечного кредитования настолько мала и в активных операциях банковского сектора, и на рынке недвижимости (не более 2-3% от общего объема сделок), что трудно оценить какие-нибудь значительные изменения. Однако ипотечное кредитование представляет собой вид деятельности, в котором задействованы и участники банковского рынка, и игроки рынка недвижимости. Поэтому теоретически возможность такого влияния существует. Причем, по моему мнению, может быть несколько совершенно разнополярных эффектов от вышеназванных событий. И какой из них будет доминирующим - предсказать трудно.

Юлия Вербицкая, директор управления ипотеки компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

- О популярности ипотечного кредитования говорит тот факт, что ежедневно в компанию, несмотря на так называемый кризис, поступает около 230 звонков от людей, интересующихся возможностью покупки жилья в кредит, на консультации приходят до десяти человек. Всего же в нашей компании ежемесячно заключается около 50 ипотечных сделок.

Анна Иванова, начальник управления кредитования физических лиц Московского кредитного банка:

- В случае банкротства банка или отзыва лицензии все права требования по кредитам, в том числе и закладная на квартиру, переходят в руки нового банка-кредитора. Стоит отметить, что если продажа закладных затянется и заемщик вынужден будет временно приостановить платежи по кредиту, то в дальнейшем ему не придется платить никаких штрафов. Непогашение долга в данном случае не будет считаться просрочкой по кредиту, а попадет под категорию форс-мажорных обстоятельств. Займы после переоформления кредитного портфеля погашаются на тех же условиях, на которых были выданы, если договор не предусматривает возможности изменения условий. Например, часто банки оставляют за собой право изменять процентную ставку. Новый банк-кредитор может предложить другие, более выгодные для заемщика условия погашения, которые оформляются дополнительным соглашением. Это объясняется его стремлением расширить базу постоянных клиентов.

Анатолий Семенец, начальник отдела правового сопровождения корпоративных и инвестиционных проектов банка "Московский капитал":

- Когда банк не исполняет своих обязательств, ЦБ в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве) кредитных учреждений" издает приказ об отзыве у него лицензии и введении в банке временной администрации. Если арбитражный суд примет решение о признании банка банкротом, то судом назначается конкурсный управляющий и вводится процедура конкурсного производства. Что же касается заемщиков банка, то они могут продолжать переводить деньги на счет в прежнем режиме.

Позже конкурсный управляющий продает права требования по кредитным договорам другим банкам, которые в свою очередь выступают новыми кредиторами. Об этом в обязательном порядке уведомляется заемщик, который с даты получения уведомления начинает платить проценты за пользование кредитом и возвращать основную сумму долга новому кредитору. Изменение существенных условий кредитных договоров возможно только с согласия заемщика.l

Банки "умирают" - долги остаются

Кредиты. Многие заемщики в разгар банковского кризиса не знали, радоваться им или расстраиваться в случае банкротства банка-кредитора. Ведь было непонятно, придется ли в этом случае выплачивать долг.

Ольга Железнова

Оказалось, чаяния тех, кто надеялся, что после "смерти" банка им простят долги по кредитам, напрасны. Закладная на квартиру является объектом купли-продажи, который можно в любой момент сбыть. Таким образом, закладные, имеющиеся у банка, в случае его банкротства будут проданы, а заемщик продолжит выплачивать долг по кредиту. Но уже новому держателю закладной, например другому банку. О смене кредитора заемщика должны уведомить в кратчайшие сроки, сообщив о новых реквизитах для ежемесячного перечисления денег.

При этом новый кредитор не имеет права изменять ставку или сроки кредитования не в пользу заемщика, если подобные меры не предусмотрены в договоре об ипотеке. Иногда банки оставляют за собой право изменить процентную ставку по кредиту или другие условия. Поэтому во избежание неприятных сюрпризов впоследствии на этот пункт заемщику следует обращать внимание еще при подписании договора, даже если банк пока еще не подает признаков близкого банкротства.

Немного сложнее обстоит дело с кредитами на строящееся жилье. Как уже писал "Ф.", до тех пор, пока не вступит в силу новое жилищное законодательство, кредит на покупку строящейся квартиры является квазиипотечным. До момента оформления квартиры в собственность она не может считаться недвижимым имуществом, а значит, отсутствует предмет залога. Поэтому на этапе строительства залогом часто выступает договор инвестирования. Как пояснил "Ф." партнер компании John Tiner & Partners Валерий Тутыхин, в такой ситуации права заемщика защищены и в случае банкротства банка-кредитора проблем не возникнет - закладная может быть перепродана другому банку.

Но иногда кредиторы используют "серые" схемы, когда договор инвестирования оформлен на аффилированную с банком фирму, а заемщик должен выкупить это жилье в течение определенного времени. В такой ситуации в случае банкротства банка заемщик может потерять строящееся жилье. Шансы доказать в суде, что сделка являлась по сути ипотечным кредитом, малы. Поэтому, по мнению юриста, соглашаться на такие условия кредитования чревато последствиями.

Кредиты не станут доступнее

Ставки. Ожидаемого снижения процентных ставок на ипотечные кредиты в ближайшее время не случится. Мало того, есть вероятность,что ставки поползут вверх.

Ольга Железнова

Неприятная новость для потенциальных заемщиков прозвучала на недавнем заседании правительства. Министр финансов Алексей Кудрин объявил о том, что с 2005 года его ведомство намерено прекратить выдачу госгарантий Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство почти израсходовало выделенные на эти цели 9 млрд рублей в рамках федеральной целевой программы "Жилище" и уже должно, по мнению Минфина, иметь достаточно собственных средств для выкупа закладных у региональных банков и погашения выплат по выпускаемым облигациям. Однако в АИЖК считают, что только гарантии государства позволяют выпускать облигации на долгий срок - до шести лет и удерживать процентные ставки по кредитам на нынешнем, достаточно низком уровне - 15%. При этом можно предположить, что повышение ставок по ипотечной программе АИЖК вызовет изменения и в программах коммерческих банков. Причем также не в пользу заемщика.

Правда, с этим прогнозом согласны далеко не все эксперты. В частности, директор центра ипотечного кредитования банка "Первое О.В.К." Янис Канестри считает, что влияние АИЖК на рынок преувеличено. Агентство, по его мнению, задает тон только на рублевом сегменте рынка ипотечного кредитования. А на уровень ставок большее влияние оказывают такие факторы, как инфляция, цены на нефть, конкуренция между банками. Специалист банка "Московский капитал" Роман Карпов также уверен, что доля кредитов, выданных по стандартам АИЖК, незначительна. А установленные ими процентные ставки ненамного ниже, чем у других банков. Учитывая возрастающую конкуренцию на банковском рынке, рост ставок маловероятен, делает вывод эксперт.

В любом случае прогнозы о снижении ставок, которые появились в начале года, на этом фоне выглядят нереальными. То есть в ближайшее время кредиты доступнее не станут.

Александр Семеняка: "У АИЖК пока нет предпосылок для снижения ставок по ипотечным кредитам"

Интервью. Генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка рассказал "Ф." о перспективах развития ипотечного кредитования и объяснил, почему не следует в ближайшее время ждать от АИЖК изменения ставок.

Беседовала ОЛЬГА ЖЕЛЕЗНОВА

- АИЖК принято считать "законодателем моды" на ставки по ипотечным кредитам. Каковы ваши прогнозы? В частности, прокомментируйте заявление Алексея Кудрина об отмене госгарантий для АИЖК с 2005 года.

- Формально он прав, потому что объем государственной поддержки, предусмотренный федеральной целевой программой "Жилище", агентство до конца 2004 года полностью использует. Но по существу мы не согласны с предложением Минфина. Наличие госгарантий позволяет нам привлекать долгосрочные займы на шесть лет. В то время как корпоративные заемщики не выпускают бумаги на такие сроки, ограничиваясь одно-, трехлетними бумагами. Также гарантии позволяют нам удешевлять стоимость заимствований. Хотя и сейчас они обходятся нам в среднем на 3% дороже, чем государственные бумаги. Однако за это платит заемщик, а не бюджет. Но если бы не госгарантии, бумаги размещались бы в соответствии с реалиями рынка, то есть под 20% годовых. И мы вынуждены были бы увеличить ставку. Обо всем этом мы доложили в правительство.

- И какова была реакция? Как будет решен вопрос о госгарантиях?

- Отмена госгарантий резко сократит доступность кредитов для людей, особенно в регионах, где невысок уровень дохода и где мы наиболее востребованы. И это мы считаем неправильным. Об этом также было сказано на заседании правительства. По итогам обсуждения было дано поручение Минфину и МЭРТ рассмотреть эту ситуацию. То есть вопрос открыт, и, как мне кажется, есть все доводы для того, чтобы госгарантии в следующем году все же были предусмотрены.

Один из критериев эффективности федеральных целевых программ - это коэффициент софинансирования, так называемый финансовый рычаг. Для большинства ФЦП он составляет до 4 рублей внебюджетных источников на 1 рубль бюджетных расходов (то есть на 1 рубль своих расходов государство получает до 4 рублей доходов). В случае АИЖК мы имеем лучший показатель, который на конец 2004 года составит 8:1.

- Таким образом, ставки подниматься не будут, но и снижать их вы пока не собираетесь. Весной, когда готовился первый выпуск облигаций АИЖК, было много разговоров о том, что после их размещения ставки снизятся. Но этого не произошло. Почему?

- Все-таки основная причина изменения ставок - это рынок. Если мы видим понижательную тенденцию и каждый наш последующий заем нам обходится дешевле, мы снижаем ставки кредитов. С точки зрения долгосрочной тенденции мы, безусловно, ожидаем снижения. У страны есть инвестиционный рейтинг от одного международного агентства, и через какое-то время, как все ожидают, будет получен от других. Понятно, что по мере снижения уровня инфляции общий уровень процентных ставок также снизится. Но сейчас мы наблюдаем укрепление доллара, которое вызвало кратковременный рост ставок по рублям. И это привело к тому, что мы второй заем разместили дороже, чем первый: под 11% против 9,69%. Третий заем, который планируется на сентябрь-октябрь, также обойдется нам не ниже чем в 11%. То есть у нас нет сегодня предпосылок для того, чтобы в этом году снизить ставки по кредитам.

- Банковский кризис каким-то образом повлиял на работу АИЖК и ситуацию на ипотечном рынке в целом?

- Если говорить о программе АИЖК, то здесь мы не видим, чтобы банки сократили объемы выдачи кредитов. В регионах они не имели долгосрочной ликвидности ни до, ни после этих событий. Они выдавали кредиты и в течение месяца продавали их нам. Также у нас не возникло проблем со сбором платежей - во время кризиса не было ни одной задержки. Что касается банков, которые работают по своим программам, то у нас нет информации о сокращении объемов выдачи ими кредитов. Но мне кажется, что сам факт работы по программам, не согласованным с нашими, лишает банки необходимой гибкости. Единые стандарты необходимы, так же как единый калибр патронов в армии. К нам один из московских банков обратился во время неприятных событий с просьбой выкупить ипотечные кредиты. Но среди них были кредиты валютные, которые мы не финансируем, и другие несоответствия нашим стандартам. И мы не смогли помочь. Вот конкретный пример, когда работать с нестандартным продуктом очень сложно.

- Это взгляд на кризис с позиции банка. А с позиции заемщика: насколько выгодно взять кредит именно сейчас и в каком банке? Чем чревато оказаться заемщиком "проблемного" банка?

- Если у банка возникают проблемы, то это не означает, что с человека, взявшего кредит, будут требовать досрочно его погасить. Заемщик как платил, так и будет платить. А его будущие платежи могут быть предметом купли-продажи, и новые держатели кредитных требований, например наше агентство, будут от человека получать деньги. При этом сокращать сроки выплат и повышать ставки они не смогут, если это не было предусмотрено в первоначальном договоре.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль