Московская недвижимость: последние потуги роста

106
Риски. Интересную картину можно наблюдать сегодня в России. Со второй декады апреля финансовые рынки переживают настоящий шок, дешевеет рубль. И лишь квадратный метр в столице продолжает слепо двигаться вверх.
Нынешний апрель стал "черным" для инвесторов рынков рублевых финансовых инструментов. Индекс РТС с 12 апреля обвалился более чем на 20%, индекс ММВБ корпоративных облигаций с 1-го числа - почти на 2,5%, доллар подорожал более чем на 50 копеек и взял штурмом отметку 29 рублей. И только "квадратные" инвесторы продолжают жить своей особой жизнью. По различным оценкам, средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве на вторичном рынке за минувший месяц увеличилась еще на 3,5-4%. Шоу продолжается.

Апрельский ажиотаж. По данным корпорации "Инком-недвижимость", в апреле цены превысили уровень $1700 за метр, увеличившись в среднем примерно на 3,7%. При этом специалисты отмечают, что рост цен проходил на фоне увеличения объемов предложения на 11% по сравнению с мартом. Для сравнения: в первом квартале 2002 года, когда предложение росло столь же стремительно, цены колебались и даже немного понижались. При этом темпы реализации квартир в апреле оставались высокими, что подтверждается значениями показателя срока экспозиции квартир на рынке. Таким образом, в корпорации делают вывод о наличии очень большого резерва платежеспособного спроса и роста цен.

Однако столь навязчивая динамика уже не очень радует даже вчерашних оптимистов от рынка недвижимости. Еще совсем недавно большинство аналитиков говорили о $2000 за квадратный метр как о нормальном целевом уровне года. Но уже сейчас в их комментариях можно заметить появление изрядной доли скепсиса, если не тревоги.

Эмоциональная инерция. К примеру, озабоченность текущими темпами роста цен выразили эксперты портала "Индексы рынка недвижимости". Они отмечают, что постоянное повышение цены квадратного метра в течение нескольких последних лет (36% только за прошлый год) "заметно истощило потенциал для дальнейшего роста". По мнению экспертов, в среднесрочной перспективе должно наблюдаться постепенное снижение темпов повышения цен: "В этом свете заметно больший их прирост в 2004 году по сравнению с 2003 годом выглядит неестественно".

Неестественность они объясняют подменой объективных экономических причин роста субъективными психологическими. То есть рынок продолжает двигаться просто по инерции, исключительно на эмоциях и ажиотаже. Правда, в "Индексах рынка недвижимости" пока осторожничают и говорят лишь о начале тенденции, которую подтвердит или опровергнет динамика столичного рынка в летний период и в целом по итогам года.

Побег из Москвы. Явных признаков того, что уровень цен на московское жилье близок к пределу, несколько. К примеру, как отмечают специалисты компании "Авгур Эстейт", значительное подорожание квартир в Москве увеличило отток покупателей в Подмосковье. В частности, по итогам апреля было отмечено увеличение спроса на квартиры в Куркино в полтора раза. И сегодня наиболее перспективными с точки зрения инвестиционной привлекательности называются районы массовой застройки, которые выделяются большими объемами строительства. Это район Новокуркино в Химках (700 тыс. кв. м), Павшинская пойма в Красногорске (1,3 млн кв. м), а также 22-й микрорайон в Балашихе (300 тыс. кв. м), микрорайон Южный. Как отмечают в компании "Авгур Эстейт", цены там сразу устанавливаются на довольно высоком уровне - Павшино сегодня продается по $1050-1100 за кв. м, Новокуркино (его строительство только начинается) - по $900-1000.

Строители уходят из столицы не только в Подмосковье, но и в другие города. В нынешнем году стройкомплекс Москвы планирует увеличить объем строительства жилья в регионах в полтора раза. Столичные девелоперы осваивают Сочи (см. материал на стр. 68), Белгород, Тамбов, Ярославль и т. д., а также зарубежье: Киев, Батуми, Улан-Батор.

Девелоперам не хватает денег. Еще одна настораживающая тенденция - рост активности строительных компаний на долговом рынке. Вслед за группой компаний "ПИК" в нынешнем году свои облигации уже разместили корпорация "Интеко", строительное управление № 155 (см. "Ф." № 12), готовится к выходу на рынок и "Главмосстрой". Ряд других компаний активно привлекает деньги путем размещения своих векселей. Можно предположить, что таким образом строители пытаются компенсировать недостающий поток средств от покупателей жилья, которые необходимы на расчеты по кредитам и реализацию очередных объектов. При этом в банках их кредитуют все с меньшим желанием: слишком рискованно.

О "надувании пузыря" на рынке недвижимости уже высказались не только аналитики рынка, но и чиновники, и известные экономисты. Одним из первых был министр финансов Герман Греф, который заявил о "перегреве" столичного рынка недвижимости. А недавно председатель наблюдательного совета компании "Ренессанс Капитал" Александр Шохин выразил мнение, что "многие компании в области недвижимости, застройщики используют привлечение средств населения и некоторых институтов для нового строительства, в то время как этими деньгами затыкают финансовые дыры по старым объектам и некоторые из них устраивают что-то похожее на финансовые пирамиды".

Как паникуют инвесторы. О том, как ведут себя инвесторы на "перегретых" рынках, можно в какой-то степени судить по рынку акций. Конечно, недвижимость и акции - совершенно разные вещи. Но их объединяет одно: психология инвестора. И раз уж в последнее время разговоров об инвестиционных сделках с жильем больше, чем о самом жилье, пример может оказаться полезным.

Итак, последний многомесячный рост на рынке акций начался 19 ноября 2003 года. Сначала его объясняли коррекцией к предыдущему падению, потом - предвыборным ралли перед декабрьским голосованием за "Единую Россию", далее - президентским ралли, после выборов - ожиданием повышения суверенного рейтинга страны. Когда все внятные аргументы у аналитиков закончились, а рейтинга никто нам не повысил, объяснять продолжающийся тем не менее рост оставалось лишь одним - избытком денег на рынке на фоне растущих цен на нефть. И после того, как акции в начале марта уже казались "перегретыми", они смогли за следующий месяц подорожать еще на 16%.

Теперь давайте сравним. Рост цен на жилье объясняли и восстановлением после кризиса, и "бегством от доллара", и теми же выборами. В конце концов аргумент остался по большому счету тоже один - наличие достаточного количества денег у покупателей вследствие сохранения высоких цен на нефть. И с тех пор, как еще в конце 2002 года квадратный метр аналитики уже называли "перегретым", он вырос в цене уже на 60% - менее чем за полтора года.

Дорожающая нефть не помешала рынку акций с 12 апреля буквально броситься в пропасть. За один только месяц индекс РТС потерял 25%. Причина столь обвального падения в том, что рынок долгое время продолжал расти без внятных объективных причин - только на свободных деньгах. И как только появился негативный повод - презентация новой курсовой стратегии Центробанка - инвесторы долго думать не стали: от акций начали в буквальном смысле избавляться. Впоследствии "угля в топку" добавили и другие негативные новости, на которых рынок покатился вниз как по маслу. Если инвесторы на рынке жилья преследуют те же цели, что и на рынке акций (что логично), то и мотивация их должна быть схожей: продавать "перегретое" при первом намеке на негатив.

Конечно, сравнивать два столь разных рынка можно лишь с большими оговорками. Но психология человека, который уже успел заработать сумасшедшие деньги и не собирается их терять, одна. Он будет избавляться от того, что, по его мнению, должно подешеветь. Другими словами - поспешно фиксировать прибыль. Что до рынка недвижимости, то он гораздо более инертен по сравнению с рынком акций, и рост цен на нем может продолжаться еще какое-то время даже в условиях явного негатива. И даже когда он начнет падать, риэлторы и девелоперы вряд ли сразу публично признают этот факт в стремлении не пугать покупателя.

Ветер дул из США. Одним из самых больших негативов последних недель для финансовых рынков является ожидание скорого повышения процентных ставок Федеральной резервной системой (ФРС) США. Если это случится, доходность долговых инструментов начнет расти и привлекательность доллара на мировом рынке повысится. Рост курса доллара и доходности долговых инструментов приведет к оттоку капитала с российского рынка. Собственно, этот процесс уже наблюдается с апреля. Прямым его следствием для рынка недвижимости может стать отсрочка введения массовой ипотеки в стране. В условиях, когда рыночные процентные ставки растут, рассчитывать на удешевление ипотечных кредитов вряд ли стоит. Не будет дешевой ипотеки - не будет и дополнительного спроса на жилье, который мог бы поддерживать рост цен.

Что касается цен на нефть, то с ними сложнее. С одной стороны, если доллар в мире продолжит дорожать (к тому пока все идет), нефть должна начать дешеветь. Ведь, например, совсем недавно представители ОПЕК во многом объясняли рост нефтяных котировок именно девальвацией доллара. С другой стороны, как, например, отмечает швейцарский сенатор Рудольф Рекштайнер, эксперт в области энергетики, в мире сокращается количество экспортеров нефти и растет количество импортеров. То есть спрос повышается, а предложение сокращается, что объективно влияет на рост нефтяных котировок. Эксперт полагает, что они могут достигнуть $60-70 за баррель. Так что этот источник долларовой подпитки рынка пока сохраняется, но его дальнейшая судьба неясна.

Долговая угроза. Что же может послужить тем самым сигналом, который заставит "квадратных инвесторов" начать фиксировать прибыль и избавляться от изрядно подорожавших квартир? Скорее всего ждать его нужно с первичного рынка. Сегодня многие девелоперы не стремятся распродавать жилье на стадии котлована, а придерживают его в расчете на высокие темпы удорожания. Не достроив один объект, они берут в банке кредит (или занимают деньги на рынке) и начинают возведение нового. Как только сложится ситуация, когда взять очередной кредит станет проблематично или это будет слишком накладно, строители могут начать распродажу жилья - ведь им нужно рассчитываться по ранее взятым на себя обязательствам. Тогда на рынок в короткий промежуток времени может поступить большой объем квартир. Предложение резко увеличится, и цены могут пойти вниз.

АИЖК сбивает цены

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию готовится реализовать новый проект по увеличению объемов строительства в регионах. 12 мая подписано соглашение между агентством, УК "Креативные инвестиционные технологии" и Первым спецдепозитарием, согласно которому управляющая компания сформирует закрытый фонд недвижимости и инвестирует его средства в строительство жилья в регионах России. Как пояснил глава агентства Александр Семеняка, сегодня в ряде регионов, где активно развивается ипотека, сложилась опасная ситуация. В условиях дефицита нового жилья резко возросший потребительский спрос практически полностью ушел на вторичный рынок. И возникла угроза резкого роста цен на недвижимость. Среди наиболее активных участников своей ипотечной программы АИЖК называет Новосибирск, Самару, Башкортостан, Оренбургскую область и Алтайский край. Средства закрытого фонда недвижимости (предполагается, что его размер составит около 1 млрд рублей) будут направлены в недострой и новые жилые проекты в этих регионах, что, по мнению Александра Семеняки, позволит оттянуть излишний спрос с вторичного рынка. Впоследствии к программе подключатся и другие управляющие компании, а список регионов, куда будут направляться средства закрытых фондов, расширится.l

КОММЕНТАРИИ

Алексей Годованец, управляющий директор Москоммерцбанка:

- Сегодня складывается ситуация, когда заемные аппетиты строителей растут быстрее, чем кредитные возможности банков. Она представляет опасность в первую очередь в секторе жилья. С 1999 года первичный рынок жилья бурно развивался. Аналогично развитию рынка ценных бумаг в начале 90-х годов это был дикий быстро растущий рынок при отсутствии должного госрегулирования. В прошлом году, когда доллар начал падать, спрос на новостройки приобрел ажиотажный характер. Разница цен между первичным и вторичным рынками серьезно сократилась. И легкие продажи квартир на начальной стадии строительства дома позволяли девелоперам финансировать новые проекты за счет притока средств "долевиков". Этот приток в ближайшее время может сократиться. В ожидании стагнации рынка или снижения цен на жилье инвесторы и те, кто нуждается в жилье, могут начать откладывать покупку до лучших времен. Лично я полагаю, что, если сегодняшние настроения не изменятся, можно будет ожидать даже некоторого снижения цен на жилье. Но это будет локальное явление. Пока цены на нефть высоки, а ВВП растет, цены на недвижимость среднесрочно тоже должны расти.

Если же "коррекция" произойдет, то строители, которые ориентировались в своих планах на приток средств "долевиков", начнут испытывать проблемы с ликвидностью. В нынешнем году и начале следующего возможна ситуация, когда локальное падение спроса вынудит строителей снижать цены. В этой ситуации могут пострадать средние и мелкие компании, реализующие один-три проекта, непрозрачные и не имеющие доступа к фондовому рынку и банковскому капиталу. Кстати, в ожидании развития негативной ситуации строители и активизируются сегодня на долговом рынке. Так они пытаются диверсифицировать свои пассивы, которыми сегодня являются в основном лишь собственные средства и деньги "долевиков".

Банкам же очень тяжело финансировать строительство жилья, так как в данном случае нет хорошего обеспечения. Инвестиционные права на строящиеся квартиры - это очень плохой залог. В случае дефолта реализовать его будет крайне сложно. Многие банки, начиная со "второй десятки", в течение последнего года-двух активно финансировали строительство. И они в случае снижения цен на жилье могут столкнуться с проблемами плохих долгов.

Катализатором негативных процессов на рынке жилья может послужить дальнейшее ухудшение ситуации на финансовых рынках. Если рубль продолжит дешеветь к доллару, тогда рынок недвижимости с лагом в один-два месяца может последовать за этой тенденцией.

Виктор Козлов, коммерческий директор компании "Авгур Эстейт":

- Курс доллара регулируется Центробанком исходя из бюджетной политики государства на год. Он относительно прогнозируем, поэтому не оказывает существенного влияния на рынок. В отличие от цен на нефть, изменение которых напрямую влияет на состояние рынка недвижимости в Москве. Поскольку они остаются высокими, можно ожидать сохранения спроса и продолжения роста цен на недвижимость. Даже традиционное сезонное снижение спроса в середине лета вряд ли повлияет на цены. Стабилизацию и, возможно, даже небольшое снижение стоимости квадратного метра в Москве можно ожидать в 2005 году.

Наран Куринов, начальник отдела рыночных рисков банка "Союз":

- Рост цен на недвижимость, несомненно, толкает девелоперов к увеличению кредитного плеча. Для кэптивных банков, кредитующих в основном строительный бизнес своих акционеров, это действительно увеличивает риски. Большинство же банков, исходя из оценки финансового состояния заемщика, ограничивает лимитами максимальную сумму кредита или кредитной линии и определяет достаточный объем залога. Причем они, как правило, кредитуют девелоперов по процентным ставкам, значительно превышающим рыночные, что отражает более высокий риск таких ссуд.

Сейчас можно говорить о том, что строители уже выбрали открытые на них лимиты банков и привлекают деньги на рынке, выпуская необеспеченные долговые бумаги, в том числе векселя. Такая ситуация опасна прежде всего для самих строителей и покупателей жилья, поскольку без регулярного пополнения оборотных средств заемными деньгами строительство объектов в лучшем случае затянется.

Что касается цен на недвижимость, то они, по-моему, будут медленнее расти, а не снижаться, поскольку определяются не только балансом спроса и предложения, но и другими, нерыночными факторами. Прямой зависимости между ситуацией на финансовых рынках и рынком недвижимости я не вижу, потому что в строительстве практикуется прямое инвестирование, а не через фондовый рынок.

Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации "Инком-недвижимость":

- Изменение важнейших показателей экономики, таких как курсы мировых валют, цен на нефть, рост ставок в США, не может не волновать специалистов. Ведь в результате всех изменений может сложиться иная, менее благоприятная внешнеэкономическая конъюнктура для России.

Однако вряд ли цена на нефть в районе $40, сверхслабый доллар и сверхсильный евро положительно влияют на нашу экономику. Из истории известно, что длительное зашкаливание цен на нефть ведет к экономическому кризису и (или) к введению энергосберегающих программ основными потребителями. В итоге спрос на нефть падает, вслед за ним идет и цена на нефть, а экономические подъемы возникают отнюдь не быстро. В итоге страдают сами экспортеры нефти.

Так что изменения, направленные на некоторое сглаживание пиковых значений, в целом могут рассматриваться положительно. Если какие-то инвесторы вышли из наших активов, это еще не означает, что они ушли из страны. Возможно, идет переоценка ситуации, поиск своего интереса при новом балансе ставок, курсов валют и цен на нефть.

Противоречия между ростом курса доллара и ростом цены на нефть нет. На мировом рынке доллар растет, и если раньше экспортерам было выгодно продать всю (или много) валютную выручку, то сейчас есть смысл ее придержать.

Пока происходящие изменения не находят отражения на рынке недвижимости. Прежде всего потому, что он неспекулятивен, да и времени прошло еще слишком мало, чтобы что-то реально отразилось на рынке. В любом случае кардинальные изменения могут произойти только если российская экономика отреагирует на события резким ухудшением или кризисом.

На летний период мы прогнозируем продолжение роста цен, в том числе он будет связан и с техническим фактором - сезонным снижением предложения. Насколько изменение макроэкономических пропорций окажет влияние на рынок, будет видно только в августе-сентябре. Нельзя исключать, что никаких перемен не будет вообще - ведь пока рынок реагирует только на слухи о росте ставок ФРС.

Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу группы компаний "Конти":

- Ничего неординарного в апреле у нас не произошло, спрос и темпы продаж были высокими, как мы и прогнозировали ранее. Наблюдалась некоторая активность наших клиентов в связи с майскими праздниками и грядущим сезоном отпусков. Цены на наши объекты фактически не изменились. Их повышение происходило в январе и марте. Мы не поднимаем цены спонтанно, как правило, происходит их плановое повышение раз в квартал. Вообще март-апрель и сентябрь-октябрь - пиковые периоды продаж. Это тенденция общая для всего рынка недвижимости. Июнь-июль и январь-февраль - это периоды снижения активности покупателей.

Что касается нестабильности фондового рынка, то она может вынудить покупателей занять выжидательную позицию. Больше времени может уйти на принятие решения о покупке. Но на ситуацию в сегменте, где работает Группа компаний "Конти", это вряд ли существенно повлияет.

Рекордные цены на нефть в условиях растущего курса доллара могут повлиять на рынок в глобальном смысле, но пока рано говорить об этом. Рынок недвижимости инертен, он медленнее реагирует на изменение макроэкономических показателей по сравнению с другими секторами экономики.

Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

- Начиная с февраля мировые цены на нефть опять бьют рекорды. С лагом в 2-3 месяца сверхдоходы от экспорта энергоносителей приходят в российскую экономику, в том числе на рынок недвижимости. И, несмотря на окончание действия других повышающих факторов (дополнительные средства от избирательных компаний, "бегство населения от доллара", повышение текущих доходов населения и связанное с этим более свободное расходование накоплений), в апреле темп прироста цен на жилье в Москве сохранился на высоком уровне.

В условиях растущего рынка происходит консолидация трендов - все типы жилья растут в цене примерно одинаково. Время от времени некоторые из них, особенно на вторичном рынке, могут показать чуть более высокие темпы роста, затем наоборот. Но в среднесрочной перспективе (год и более) эти различия нивелируются. По опыту исследований на ранее пройденных этапах развития рынка жилья различия в темпах роста по категориям жилья, расслоение рынка могут происходить, когда рынок переходит к стабилизации.

Пресс-служба компании "ДОН-Строй":

- Мы еще в марте повысили цены на квартиры во всех жилых комплексах. Сегодня цена квадратного метра в домах компании составляет от $1600 в категории "Бизнес-класс" до $11 000 в высшей категории "Де-люкс". Кроме того, близятся к завершению продажи в двух жилых комплексах, готовящихся к сдаче в этом году, - здесь уже реализовано 98% квартир. В квартале "Воробьевы горы" и комплексе "Триумф-Палас" сегодня предложены 20 последних квартир. Стоимость квадратного метра в этих жилых комплексах с начала строительства возросла в два раза и сегодня составляет в среднем $2300.

Средняя стоимость кв. метра в апреле, $

 САОСВАОВАОЮВАОЮАОЮЗАОЗАОСЗАОЦАОМКАДСред. %
"Хрущевки", панель165116751563149415371715171716131903-1627+2,71
Панель с малой кух. 165016421618155915501721175716842147-1657+3,56
Типовая панель16791638166115461535186517271781222315141670+2,64
Современная панель17001717173915531577196619361763238615291746+3,37
"Хрущевки", кирпич177216161631147316001752175917092312-1791+4,55
Кирпич с малой кух. 192419171775167917642167234418672568-2096+2,90
"Сталинский", кирпич197119591660151217212408246017272796-2341+4,28
Высотный, кирпич220119051877188117402417241019643350-2434+4,02
Монолитокаркас20311549160915741709202821771715315915292109+3,74
Новостройки, панель15871654164815151510194517311760226214511655+5,35
Все типы18171700166715571583201220291744270815311891+3,50
% +3,47+2,53+3,67+2,91+3,46+3,29+3,84+2,83+3,95+3,31+3,50 

Источник: РАН "САВА"

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36%
  • Подумываю об этом 26.4%
  • Нет, пока никаких перемен 28%
  • Это секрет! 9.6%
Другие опросы

Рассылка



Вас заинтересует

© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль