Как не пустить квартиру на ветер

62
Недвижимость. За 10 лет на аренду средней московской "однушки" уходит столько же денег, сколько нужно для ее покупки. Однако есть способы более рационального расходования личного или семейного бюджета.
Если в наследство или в качестве свадебного подарка вам не досталась жилплощадь, выходов несколько: снимать квартиру, купить ее на свои деньги или с использованием ипотечного кредита, вложиться в строительство и временно снимать жилье, вступить в жилищный кооператив или стать клиентом стройсберкассы. Рассмотрим эти варианты подробнее на примере средней (по цене и площади) однокомнатной квартиры.

Аренда. Самый простой и на первый взгляд дешевый способ проживания в столице. Он не требует наличия каких-либо накоплений при условии достаточно высокой зарплаты от $700 в месяц. Однако все деньги, потраченные на оплату вашего проживания в чужой квартире, можно считать выброшенными на ветер. А суммы набегают немалые.

По данным компании "Миэль-Недвижимость", средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве (кроме дорогого Центрального округа) в январе составляла $392 в месяц. В течение последних двух лет ставки на московском рынке поднимались на 20% в год. Но если даже предположить, что в будущем они сохранятся на прежнем уровне, каждый год за съем жилья вам придется выкладывать по $4700. За пять лет эта сумма увеличится до $23,5 тыс., за десять - до $47 тыс., а за двадцать лет вы потратите $94 тыс.

Однако в условиях стабильно высокого "спроса на Москву" и роста стоимости квадратного метра в столице вряд ли арендные ставки будут стоять на месте. Если предположить, что ежегодно они будут расти хотя бы на 5%, получим уже совсем другие цифры. Так, за пять лет вам придется выложить уже $26 тыс., за десять - $59 тыс., а за двадцать - $155,5 тыс. Представьте, чего можно было бы накупить на эти деньги.

Но, как ни печально, аренда - это все, что себе может позволить огромное число жителей столицы. Ведь при таких расценках получить крышу над головой можно за $800: половину отдать за первый месяц проживания, а вторую - посреднику за услуги. Однако при этом вся жизнь, по сути, проходит "на чемоданах". При этом всегда существует риск, что планы хозяина квартиры изменятся и вам придется подыскивать новое жилье. По этой причине многие арендаторы не решаются обзаводиться не только супругами и детьми, но даже более или менее приличной бытовой техникой, чтобы не накапливать "хлам" к очередному переезду.

Кооператив. Не имея серьезных накоплений, можно попытаться решить жилищный вопрос через жилищный кооператив. Одна из самых популярных схем предполагает трехлетний срок накоплений средств в размере 35% от стоимости квартиры и 10-летнюю рассрочку выплаты остатка. Для вступления в кооператив понадобится не более $500. При этом ежемесячные расходы на этапе накопления составят примерно $1100 - аренда квартиры плюс взносы в ЖСК, а на этапе выплаты - около $400. В итоге "однушка" обойдется вам раза в полтора дороже, чем если бы ее купили сразу. За 13 "кооперативных" лет вы потратите примерно $90 тыс. Приблизительно такую же сумму вы израсходовали бы за тот же срок, просто снимая квартиру.

Вариант приобретения жилья через ЖСК хорош тем, что позволяет въехать в желанную квартиру уже через три года (или меньший срок). А в течение оставшихся 10 лет ежемесячно тратить меньшие суммы, чем при аренде жилья. Да и результат налицо - те же деньги, только материализовавшиеся в квартиру. Правда, такую схему могут себе позволить граждане с высокими доходами, готовые в течение трех лет ежемесячно отвлекать от семейного бюджета сумму, превышающую $1000.

Естественно, расчеты приведены приблизительные. Кооперативы предлагают множество различных вариантов накопления средств и приобретения жилья. Но все они имеют одинаковые недостатки. Во-первых, как показывает история работы ЖСК в России, со временем очередь на получение квартиры растет, соответственно растет и время ожидания вселения в нее "со всеми вытекающими". Во-вторых, пока вы полностью не рассчитались по своим обязательствам, ни квартира, ни взносы не являются вашей собственностью. И теоретически существует риск того, что в итоге жилья вы не получите и вовсе, ведь за 13 лет всякое может произойти. Да и за три года накоплений стоимость квадратного метра и очередь на получение квартиры могут так вырасти, что вам придется понести очень существенные дополнительные издержки.

Похожую схему приобретения жилья в рассрочку предлагают строительно-сберегательные кассы (ССК). В отличие от ЖСК они начисляют проценты на ваши накопительные взносы, но и ссуды их дороже. Для вступления в ССК необходимо внести символическую сумму (например, 1000 рублей). Риски в стройсберкассе те же: квартира становится вашей собственностью только после окончания всех расчетов.

Ипотека. Избежать "кооперативных" рисков позволяет ипотека. Однако эта схема приобретения жилья требует более серьезных накоплений. Зато срок "окупаемости проекта" заметно сокращается.

Сегодня взять кредит на покупку готового жилья можно под 10% годовых в валюте на 15 лет. Сразу необходимо внести 25% - а это не менее $15 тыс. Плюс существенные накладные расходы по получению кредита - страховка, нотариус, услуги риэлтора и т. д. В сумме может набраться около 20% от стоимости жилья, или $12 тыс. Из них сразу понадобится заплатить около $6 тыс. Итого: общая сумма сбережений должна составить не менее $21 тыс.

Рассчитываясь за кредит, ежемесячно придется выкладывать по $484, а также некоторую сумму на страховку. Со временем она будет становиться все меньше по мере снижения остатка вашей задолженности - от $60 до $5. При этом необходимо доказать банку, что ваш ежемесячный доход составляет не менее $1000-1200. В сумме за 15 лет все ваши "лишние" расходы составят $54,5 тыс. Если бы вы в течение тех же 15 лет просто снимали жилье, то, при условии удорожания аренды на 5% в год, потратили бы почти вдвое больше - $101,5 тыс. А прожив в съемной квартире еще полтора года, понесли бы потери, равные стоимости всего "проекта". Другими словами, если у вас есть $21 тыс., то за 16-17 лет проживания в собственной квартире вы понесете те же расходы, что и при аренде чужой. При этом ежемесячно будете отвлекать из своего бюджета те же суммы, а то и меньшие.

Если же ваша зарплата позволяет ежемесячно тратить большие суммы, то срок "окупаемости проекта" можно значительно сократить. Так, взяв кредит на тех же условиях на 10 лет, ежемесячно вы будете платить банку $594, а все ваши накладные расходы за этот срок составят около $36 тыс. Весь "проект" потянет на $96 тыс., а срок его "окупаемости" составит 14-15 лет. При этом в месяц надо зарабатывать не менее $1500. При зарплате в $2,5 тыс. дело пойдет еще быстрее. Ежемесячные платежи по кредиту составят $956, накладные расходы - $20 тыс., весь "проект" - $80 тыс., а срок "окупаемости" - 12-13 лет.

С ипотекой строящегося жилья дело немного сложнее. Ведь в первое время придется платить и по кредиту, и за аренду - в котловане или недостроенном доме жить неудобно. Здесь уже понадобится иметь больше накоплений - обычно около 40% от стоимости жилья.

Квартира в новостройке дешевле, особенно если покупать на этапе котлована. Судя по данным компании РАИН, на первичном рынке интересующую нас "однушку" сегодня можно приобрести в среднем за $57 тыс. Поэтому для стартового взноса необходимо будет собрать $23 тыс. В первый год (пока дом будет строиться) погашать и обслуживать кредит вы будете по ставке 16% годовых, далее - 10%.

За кредит вам придется доплатить банку всего около $14 тыс. Плюс те же накладные расходы (около $10 тыс.) и аренда за год - $4700. Итого: ваши "сопутствующие" затраты выльются в сумму примерно $28 тыс. При этом в течение девяти лет проживания в собственной квартире вы будете ежемесячно выплачивать банку и страховщику столько же или меньше, чем при аренде квартиры. В сумме весь "проект" обойдется вам в $85 тыс. и "окупится" за 13-14 лет.

Покупка квартиры. Этот вариант обретения жилплощади требует самых больших сбережений, но при этом он наиболее рационален с точки зрения накладных расходов. С учетом дополнительных издержек (комиссионные риэлтору, нотариус и пр.) квартира вам обойдется примерно в $65 тыс. Для сравнения: этих денег хватило бы на аренду аналогичного жилья в течение 11 лет (с учетом 5-процентного ежегодного роста ставок).

Если вы приобретаете жилье в новостройке, то в течение года-двух вам придется понести дополнительные расходы на аренду жилья - до $9,6 тыс. Однако при этом вы сэкономите на риэлторах и нотариусе около $5 тыс. Да и сама квартира, как уже говорилось, вам обойдется дешевле - примерно в $57 тыс. С учетом аренды за пару лет вы потратите всего около $67 тыс. Правда, придется добавить еще хотя бы три тысячи на отделку квартиры. Зато вы сможете выбрать нужный вам этаж, вид из окна, планировку. Весь "проект" стоимостью $70 тыс. "окупится" через 11-12 лет.

Свое жилье на время. Если квартира приобреталась на время, то в худшем случае "проект" окупится за четыре года. Худший случай - это снижение цен на жилье на 25%. Такие прогнозы дают сегодня некоторые эксперты рынка. В случае реализации такого пессимистичного сценария при продаже жилья вы потеряете $20 тыс. - квартиру придется продавать за $45 тыс. Сумма потерь будет эквивалентна четырехлетним расходам на аренду. Но если вы "держали" квартиру дольше этого срока - вам уже не страшен кризис на рынке жилья. Ведь ваши потери будут ниже расходов арендаторов.

В том случае, если цены на вашу квартиру не рухнут, а просто перестанут расти, вы продадите ее за те же $60 тыс. (издержки по сделке обычно оплачивает покупатель). Потери $5 тыс. (комиссия риэлторов при покупке) сопоставимы с годовыми расходами на аренду. Так что, если вы продали квартиру "без навара" через год, - считайте, что все это время вы ее снимали. Если же до продажи прошло больше времени, вы уже реально экономите - каждый год по $4-5 тыс.

Были б накопления. Итак, если вы имеете возможность купить квартиру по той или иной схеме - делайте это. Затраты тех, кто приобретает жилье для собственного постоянного проживания, окупаются за 11-17 лет. Развитие конкуренции между ипотечными банками приносит свои плоды. Правда, ипотека пока доступна далеко не каждому. И в первую очередь из-за необходимости иметь сбережения в размере нескольких десятков тысяч долларов. Эта проблема решена в жилищных кооперативах и стройсберкассах, которые позволяют получить жилье в собственность лишь по окончании всех расчетов, на что могут уйти многие годы.

Варианты приобретения средней однокомнатной квартиры

"Проект"НеобходимыеУровень Ежемесячные Общие Срок Срок
 накопления,зарплаты,расходы, расходы, реализации "окупае-
 $ тыс. $$$ тыс. "проекта", летмости", лет
Кооператив0,515003 года - 1100,901313-14
   далее 10 лет -
   по 400 
Ипотека -
готовая квартира211500650-600961016-17
Ипотека - 231400Первые 2 года -851013-14
новостройка   по 850, осталь-
   ные 8 лет -
    по 450-400 
Строительство577002 года -
   по 40070211-12
Покупка650065011

Источник: "Ф."

КОММЕНТАРИИ

Юрий Синяев, начальник отдела продаж группы компаний "Конти":

- Снимать жилье или купить, каждый решает для себя сам. Многие не в силах приобрести в собственность жилье соответствующее индивидуальным вкусам, но могут позволить себе его снимать.

Мы предлагаем различные схемы: рассрочку до окончания строительства, скидки. Готовимся запустить ипотечные схемы, правда, пока только в регионах. Считаю выгодным вариант, когда покупатель становится соинвестором строительства. За два года (средний срок возведения дома) на вложенный капитал можно получить до 100%. Рынок аренды жилья будет активно развиваться вслед за ростом цен на квартиры.

Савелий Орбант, зампред совета директоров по загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость"

- Сейчас дилемма "строить дом или покупать?" актуальна как никогда. Многие уверены, что только коттедж может отвечать всем потребностям его хозяев. Но этот процесс требует больших затрат. Поэтому для многих оптимальный вариант - покупка готового жилья. А для тех, кто намерен постоянно жить за городом, лучше будет приобрести коттедж в поселке с развитой инфраструктурой, где интересы и потребности современного человека, учтены максимально.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО "Квартал":

- Решая жилищные проблемы, человек учитывает объективные и субъективные критерии. Просчитывает экономическую целесообразность вложения капитала с учетом арендных ставок, процентов по кредитам, темпов роста цен на жилье (в прошлом году по отдельным объектам доходность достигала 80%), стоимости ремонта и т. п. И задает сроки, в течение которых желал бы улучшить жилищные условия. А они зависят от субъективных жизненных обстоятельств. Единой "формулы" решения жилищного вопроса нет. Она у каждого своя.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36%
  • Подумываю об этом 26.4%
  • Нет, пока никаких перемен 28%
  • Это секрет! 9.6%
Другие опросы

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль