Холодная осень квадратного метра

80
Недвижимость. Эйфория на рынке московского жилья перешла в хроническую стадию. Квадратный метр в августе подорожал больше, чем в предыдущие месяцы. И все же аксиому "деревья не растут до небес" никто не отменял.
Ажиотаж как норма жизни. Москвичи и претенденты на статус жителя столицы за год успели привыкнуть к тому, что ажиотаж - это нормальное состояние покупателей на рынке жилья. За последние 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в городе выросла на треть. То есть валютная доходность инвестиций в один из самых надежных активов составила около 33% годовых. Доллар за это время подешевел на 3,4%. В итоге рублевая доходность вкладов в недвижимость в среднем составила около 28% годовых - примерно вдвое выше уровня инфляции. И чем дольше потребитель слышит, что московский квадратный метр гораздо доходнее любого банковского вклада, тем больше его решимость не тянуть время и покупать то, на что еще хватает денег.

Эксперты, как обычно, несколько разошлись в оценках темпов роста цен на недвижимость. Так, в агентстве "Новый город" отмечают общий рост цен на вторичном рынке в августе на уровне 3%, РАН "САВА" называет цифру в 4,2%. Скромнее других оказались аналитики ресурса irn.ru. По их подсчетам цены выросли только на 2,8%. Максимальную же оценку дали эксперты arn.ru - 5%. Ho как бы ни разнились цифры, озвучиваемые разными агентствами и экспертами, вывод один - август стал крайне урожайным месяцем для владельцев жилых квадратов. И это несмотря на отпускной сезон.

"Однушки"-спринтеры. По наблюдениям экспертов, фаворитами ценовой гонки в августе стали малокомнатные квартиры. По словам заместителя гендиректора агентства "Новый город" Натальи Ветлугиной, все лето отмечался ажиотажный спрос на одно- и двухкомнатные квартиры в спальных районах, приобретаемые в основном в процессе расселения коммуналок: "Еще в июне квартиру в 9- или 12-этажном доме можно было купить за $35 тыс., сейчас цена - $40 тыс. В августе рост цен на такое жилье превысил 10%". Эксперты агентства "САВА" к лидерам августа относят "двушки" со средним результатом 4,88%. Далее идут "однушки" (4,56%) и "трешки" (3,67%). По оценкам аналитиков агентства, наибольший спрос пришелся на дешевые квартиры в "дорогих" домах и на дорогие квартиры в домах относительно "дешевых". По их словам, больше других в августе подорожали однокомнатные квартиры в монолитно-каркасном секторе (7,9%) и трехкомнатные - в "кирпиче с малой кухней" (8,02%). При этом, как считают в РАН "САВА", трех- и четырехкомнатные квартиры в "монолите" в цене вообще не выросли. Тенденция подтверждается и данными отдела оценки компании "Миэль-Недвижимость": максимальный рост в августе пришелся на наиболее качественные однокомнатные квартиры высшей ценовой категории (в среднем 5,3%), а минимальный - на четырехкомнатные квартиры в дорогом секторе (только 1,7%).

Обратная сторона инвестора. Ажиотаж на рынке столичной недвижимости охватил не только тех, кто планировал покупать жилье для проживания в нем, но и инвесторов, желающих выгодно вложить деньги. Рост доли инвестиционных покупок на фоне падающего курса доллара к рублю стал в нынешнем году серьезным фактором ажиотажного спроса на жилье. Но этот же фактор может послужить и великолепным холодным душем для рынка.

Многие инвесторы, вкладывавшие деньги в столичную недвижимость 1,5-2 года назад, уже удвоили свой капитал. И как только появятся признаки угрозы перелома тенденции, они могут просто пожелать "зафиксировать прибыль" и вывести деньги из квадратных метров. Если человек покупал квартиру для проживания в ней, его вряд ли будет всерьез беспокоить падение цен на нефть или возобновление роста курса доллара. Инвестору же нечего терять, кроме своей прибыли, - ему и так есть где жить. Поэтому расстаться с квартирой ему будет очень легко. Таким образом, ситуация, когда квартиры покупались для себя и для вложения капитала, может обернуться дефицитом спроса при возрастающем предложении. Ведь инвесторов среди покупателей станет гораздо меньше, чем среди продавцов. Кроме того, может снизиться и доля тех, кто приобретает жилье для проживания. Во-первых, многие из них наверняка вынуждены были занять денег и купить жилье раньше, чем планировали, - в страхе перед столь буйным ростом цен. То есть "спрос будущих периодов" был перенесен на более ранний срок. А во-вторых, покупатель просто может затаиться и ждать, пока цена на квартиру не снизится до относительно приемлемого уровня. И чем большей оказалась доля инвестиционных покупок в общем объеме сделок на рынке, тем выше может оказаться скорость падения цен и его глубина.

Четыре года поддержки. Уверенный рост цен на рынке московского жилья продолжается с августа 2000 года. За это время, по оценкам аналитиков arn.ru, в среднем он составил уже более 93%. До февраля 2003 года основным стимулом ему служил подъем нефтяного рынка, который начался еще в феврале 1999 года. Большую часть времени, начиная с ноября 1999 года, нефтяные цены находились в коридоре $25-30, лишь иногда выскакивая за эти рамки на $5 в ту или другую сторону. В связи с этим поток нефтедолларов в страну стабильно оставался высоким. Чем больше рынок наполнялся американской валютой, тем больше средств шло в недвижимость. Кроме того, в первом полугодии 2003 года Центробанк отмечал значительный приток иностранных инвестиций в страну, которые внесли серьезный вклад в рост долларовой массы. В конце концов в феврале 2003 года ЦБ сдался и отпустил доллар, который к концу июля подешевел более чем на полтора рубля. Резкий перелом тенденции на валютном рынке вынудил состоятельных граждан искать убежища для своих капиталов. Началось бегство от доллара в недвижимость, и рост цен на жилье ускорился.

Разворот не за горами. Нынешней осенью ситуация начала меняться. Первые дни сентября омрачились резким снижением нефтяных котировок на мировом рынке. Только за один день - 2 сентября - они провалились сразу почти на 6%. Поводом послужили данные о снижении потребления бензина в США - основном рынке сбыта нефтепродуктов. Фундаментальные же причины оказались гораздо масштабнее и серьезнее. По сообщению Международного энергетического агентства, в августе общемировая добыча нефти выросла более чем на 1%. Многие страны ОПЕК вновь превысили утвержденный картелем уровень поставок сырья на рынок. Заметно активизировались Россия и страны бывшего СССР. Но особенно насторожил рост производства нефти в послевоенном Ираке. Если в июле эта страна выдавала 660 тыс. баррелей в сутки, то в августе объем производства здесь превысил 1 млн баррелей, а сегодня уже достиг 2 млн. Такими темпами Ирак уже в ближайшее время доведет объем нефтедобычи до довоенного уровня - 2,8 млн баррелей в сутки. С учетом этого можно предположить, что на нефтяном рынке произошла не просто коррекция, а начала развиваться негативная тенденция. Это значит, что к концу года можно ожидать снижения объемов выручки российскими нефтеэкспортерами и ослабления потока нефтедолларов.

Между тем этот поток начал ослабевать еще летом. В июне и июле золотовалютные резервы Центробанка уже не росли, а с августа начали снижаться в объеме. Чиновники заговорили об усилении оттока капитала из страны. А Банк России летом резко понизил норматив обязательной продажи экспортной выручки, тем самым еще больше способствуя снижению долларовой массы на внутреннем рынке. Как следствие с начала августа доллар в России вновь начал дорожать. По сравнению с 30 июля к 9 сентября его курс вырос на 46 копеек до 30,70 рубля, после чего временно стабилизировался на уровне 30,63-30,64 рубля.

Таким образом, основные факторы, обеспечивавшие в последние годы стабильный рост цен на жилье, ослабевают. А рынок недвижимости в силу своей тяжеловесности очень инертен. И если курс доллара сегодня растет, это совсем не значит, что уже завтра упадут цены на квартиры. Многие риэлторы и независимые эксперты продолжают утверждать, что рост продолжится и в будущем году. При этом текущие колебания курсов валют и нефтяных котировок они пока рассматривают не более чем колебания. Между тем риэлторы в принципе не заинтересованы драматизировать ситуацию, ведь, отпугнув покупателей, они рискуют потерять обороты. Что касается ухудшения погоды на валютном и нефтяном рынках, то развитие новых тенденций вполне может заставить вчерашних инвесторов от недвижимости пожелать "зафиксировать" полученную прибыль и подыскать для своих капиталов более перспективные объекты вложения. В этом случае падение цен на жилье может начаться раньше, чем прогнозируют эксперты.

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Дмитрий Кузнецов, зам. генерального директора агентства МИАН

Нефтяные цены влияют на рынок недвижимости несколько опосредованно. Их снижение почувствуется только через несколько месяцев. Что касается курса доллара, то его незначительные колебания в рамках 30-40 копеек кардинально на рынке жилья не сказываются. Сегодня, с одной стороны, строится много домов, а с другой - сохраняется огромный спрос на жилье всех видов. Самый дефицитный товар сегодня - московская панель, особенно одно- и двухкомнатные квартиры. К моменту сдачи дома госкомиссии нераспроданными остаются максимум 10%. В монолите эта доля немного выше - около 15%, но это лишь в среднем. К примеру, в 150-квартирном монолитном доме на улице Амундсена до госкомиссии были проданы все квартиры, кроме одной. При этом чуть более чем за год стоимость квадратного метра в нем выросла с $860 до $1500. Сегодня покупателя не находят лишь те объекты, где не выдержано соотношение "цена/качество". То есть квартиры, позиционирующиеся и оцененные, например, как элитные, но на самом деле таковыми не являющиеся. Поэтому мы считаем, что рост цен на столичное жилье продолжится и в будущем году составит от 8 до 17%.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов

Падение нефтяных цен и рост курса доллара сразу на конъюнктуру рынка недвижимости не повлияют. Даже после кризиса 1998 года жилье в Москве в течение полугода подешевело всего на 8%. Так что можно ожидать лишь снижения темпов роста стоимости квадратного метра. Скорее всего в сентябре он составит не меньше 3%. Более серьезное снижение темпов - до 0,5-2% - будет, пожалуй, не раньше ноября.

Не вызывает особых опасений и увеличение доли инвестиционных покупок. Она сегодня невелика, хотя и активно растет, поэтому не может оказать существенного влияния на рынок - многие инвесторы приобретают жилье для последующей сдачи его в аренду. Эти операции сегодня приносят минимум 8% годовых, и особого смысла резко "сбрасывать" недвижимость нет. К тому же, по нашим оценкам, у рынка еще есть существенный запас роста. В августе цены на квартиры достигли, а в ряде случаев даже превысили свой исторический максимум, установленный в апреле 1995 года. За восемь прошедших лет благодаря инфляции в США доллар обесценивался примерно на 3% в год. Если пересчитать стоимость квадратного метра в 1995 году с поправкой на долларовую инфляцию, получим запас роста цен на жилье еще около 20%.

Сейчас набирают силу новые факторы, поддерживающие спрос на жилье. По нашим оценкам, доля сделок на рынке с использованием ипотечных кредитов в прошлом году составляла только 3%, а в этом она уже удвоится. При таких темпах уже в ближайшее время ипотека начнет оказывать реальное влияние на рыночные цены. Дополнительную подпитку обеспечивают и "выборные" деньги, часть которых в итоге идет на покупку жилья. На мой взгляд, пока факторов, поддерживающих рынок, больше, чем тех, что давят на него. l

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль