Жилищная коллективизация

60
ЖСК. Накопить на квартиру сегодня практически невозможно даже россиянам, имеющим относительный достаток. С 2001 года вслед за ростом цен на нефть темпы удорожания квадратного метра резко увеличились.
В столице за 2000 год жилье подорожало примерно на 3%, за 2001-й - на 28%, за 2002-й - на 18%. А с начала нынешнего года рост составил уже около 15%. В таких условиях откладывать деньги на квартиру становится занятием практически бессмысленным. Ведь только для того, чтобы не отставать от рынка, отложенные деньги должны расти в валюте не менее чем на 20-30% в год. А чтобы момент покупки жилья хоть как-то приближался, эти темпы должны быть еще выше. К сожалению, ни один банк сегодня не предлагает столь высоких процентов не только по валютным, но и по рублевым вкладам.

Выходом из сложившейся ситуации могли бы послужить фиксирование текущей цены квадратного метра и длительная рассрочка долговых выплат. Такую возможность дает ипотека. Однако условия, на которых российские банки сегодня выдают кредиты, по карману далеко не всем. Даже самые либеральные 10% годовых через 10 лет приведут к росту валютной стоимости приобретенной по ипотеке квартиры как минимум на 70%. Плюс жесткие требования большинства банков к легальным источникам доходов заемщика, а еще страховка, нотариус и т. п.

Альтернативой ипотеке в России является накопительная система. Реализована она в жилищных или жилищно-строительных кооперативах (ЖК и ЖСК), которые стали появляться в различных регионах с конца 90-х годов. Механизм функционирования этих систем выглядит довольно просто. Человек вступает в члены кооператива, уплачивая некий вступительный взнос, и начинает накапливать средства на квартиру, отчисляя их с определенной периодичностью в общий котел. Многие ЖСК также требуют разового внесения первого паевого взноса, размер которого колеблется в самом широком диапазоне, но обычно не превышает 10% от стоимости квартиры. При этом финансовым достатком нового члена кооператива никто не интересуется, то есть вступить в ЖСК может практически каждый желающий. Размер вступительного взноса обычно составляет 2,5-6% от ориентировочной стоимости выбранной квартиры. Уплачивается он, как правило, равномерно - одновременно с паевыми взносами до тех пор, пока накопленная сумма не будет равняться половине стоимости жилья.

Достигнув этого порога накоплений, "кооператор" становится в очередь на получение квартиры, которая покупается для него на средства из общего котла. При этом очередник сам выбирает себе жилье на свободном рынке. Спустя некоторое время ему вручают ключи и договор на безвозмездное пользование жилплощадью. С этого момента стоимость приобретенной недвижимости фиксируется, а новосел начинает расчеты по субсидии с одновременной уплатой членских взносов, размер которых колеблется в диапазоне 0,1-3,5% годовых. Собственником квартиры пока остается кооператив. Проживая на новых квадратных метрах, "кооператор" выплачивает оставшиеся 50% от зафиксированной стоимости жилья в течение нескольких лет (или месяцев, если ему так нравится). Как только проведен последний платеж по возврату субсидии, ему выдается соответствующая справка. С этим документом теперь уже собственник своего жилья идет в регистрирующий орган и оформляет подтверждающий его новый статус документ. В итоге за 10-12 лет членства в кооперативе общее удорожание приобретенной квартиры составляет всего 15-25%. За то же время на рынке цены могут вырасти более существенно, хотя могут и снизиться. Ведь на то он и рынок.

Скрытая устойчивость. Как утверждают представители различных ЖСК, такие накопительные системы абсолютно сбалансированы, замкнуты и самодостаточны. То есть для поддержания их финансовой устойчивости не требуется ни подпитки извне, ни постоянного притока новых клиентов. Председатель крупнейшего российского кооператива - ЖСК "Строим вместе" Александр Дворяшин привел несколько доводов в пользу финансовой устойчивости накопительной системы. Один из них - льготный налоговый режим. "Система ЖСК очень экономична. Кооператив, например, по закону вообще не платит налогов - ни на имущество, ни на рекламу, ни единый соцналог. Поэтому фискальная составляющая в стоимости наших услуг отсутствует", - заявил он журналу "Финанс.". Кроме того, по словам Александра Дворяшина, кооперативу не нужны резервные фонды для покрытия рисков по финансовым операциям: "Все деньги системы находятся только в жилье, приобретение которого - операция безрисковая, ведь недвижимость никуда не денется". Поэтому у ЖСК нет и дополнительных издержек на формирование таких фондов. Другими словами, объединение граждан в кооператив - это их добровольное решение дать друг другу в долг. Такая организация, как декларируется, не ставит перед собой цель извлечение прибыли. Она некоммерческая, поэтому и государство не обременяет эту конструкцию никакими фискальными или иными финансовыми обязательствами. Кроме того, по словам Александра Дворяшина, все деньги, поступающие от членов кооператива в виде различных взносов, моментально инвестируются в недвижимость и растут вместе с повышением цен на жилье. Как утверждают в ЖСК "Строим вместе", на балансе кооператива в любой момент времени находится лишь минимально необходимое количество наличных денежных средств.

Но даже несмотря на это, устойчивость конструкции такого ЖСК "широкого пользования" абсолютно очевидной не кажется. Допустим, я пришел в кооператив сегодня, а мой сосед - два года спустя. Мы оба имеем виды на абсолютно равные по стоимости квартиры, готовы два года накапливать по 50% и затем два года выплачивать долг. По прошествии первых двух лет, накопив $30 тыс., я получаю квартиру по цене $60 тыс. За оставшиеся два года я вношу в кооператив в общей сложности еще $30 тыс. Цены на квартиры при этом успевают вырасти, например, на 30%. Тут подходит очередь моего соседа. Он уже скопил свои 50%, правда, они уже составили не $30 тысяч, а $39 тыс. По правилам кооператив обязан ему ссудить еще $39 тыс. При этом от меня в общий котел за это время поступило лишь $30 тыс. Появляется дыра в размере $9 тыс., которая закрывается, как можно предположить, за счет средств вновь пришедших членов кооператива. Как декларируют многие кооперативы, они не зарабатывают прибыль, а лишь перераспределяют взносы между членами ЖСК. А раз нет прибыли, то сложно представить, откуда возьмутся $9 тыс. на покрытие дефицита.

Кооперативный дефицит. Как видно, устойчивость такой системы в условиях растущего рынка недвижимости может быть обеспечена лишь притоком "свежих" денег, по крайней мере, если кооператив действительно функционирует так, как декларирует его руководство, - без извлечения какой-либо прибыли. Тем не менее в ЖСК "Строим вместе" настаивают, что система абсолютно устойчива и финансово сбалансирована. Можно предположить, что частично описанный в приведенном выше примере финансовый дефицит покрывается за счет заблаговременной покупки жилья. Например, очереднику может быть предложена квартира, купленная не сегодня, а, скажем, два года назад и свободно "висящая" на балансе. И на ее покупку в свое время ушло не $60 тыс. (как в примере), а фактически $45 тыс. Либо она может быть продана за $60 тыс., а на эти деньги покупается жилье, которое интересует клиента. Однако в этих случаях получается, что кооператив все же получил прибыль в размере $15 тыс.

Кроме того, кооператив в чистом виде накопительным является не всегда. В том же ЖСК "Строим вместе" по одной из программ клиент вносит сразу 50% от стоимости квартиры и получает заем под 14% годовых в валюте. Это тоже отчасти может служить "подкормкой" для кооператива. В конце концов цены на жилье не всегда растут - бывают и периоды спада. А если цены падают, то ценность фиксированных членских взносов со временем растет. О том, какие способы покрытия дефицита в системе реально используются, в ЖСК, естественно, ничего не говорят. Да и дефицита как такового не признают. При этом, по словам Александра Дворяшина, максимальным риском для вступающего в кооператив может служить лишь риск увеличения сроков получения квартиры, но никак не финансовый коллапс конструкции. Вот и руководство ульяновского ЖСК "Строй и живи" на прошлой неделе заявило, что разработало и защитило математическую модель, обеспечивающую балансировку накопительной системы без привлечения внешней финансовой поддержки.

Следовательно, предположить, что накопительная система действительно может быть устойчивой и сбалансированной, можно. Но лишь предположить. Руководство компании "Строим вместе", как наверняка и любого другого кооператива, не стремится раскрывать всех секретов функционирования этого механизма. Простым он выглядит лишь на первый взгляд. По поводу же интереса журнала "Финанс." к нюансам "балансировки" финансовых потоков в ЖСК Александр Дворяшин ответил следующее: "Многие ваши знакомые наверняка ездят на "Мерседесах". Но мало кто из них пытается разобраться в его механизмах". С одной стороны, он прав - раскрывать ноу-хау правление кооператива не должно стремиться. С другой - скудность информации о деталях работы столь сложной конструкции и способах балансировки финансовых потоков внутри нее вряд ли придется по душе людям, трепетно относящимся к собственным сбережениям. Ведь они предпочитают четко понимать, куда деваются их деньги и как они работают.

Путь к отступлению свободен. Есть в ЖСК и еще один риск, не афишируемый руководством. Кооператив по закону имеет полное право привлекать кредиты и отвечать перед кредиторами своим имуществом. Такое право дает возможность нечистоплотному руководству в любой момент присвоить все кооперативное имущество. Для этого может быть создана специальная компания или банк, который выдаст ЖСК кредит на интересующую его руководство сумму. Потом кредит не возвращается, и имущество отходит за долги этому самому карманному банку или компании. Жилье, в котором проживают члены кооператива, и то, что куплено на взносы и еще только ждет очередника, является собственностью ЖСК. Те, кто оплатил 50% и продолжает рассчитываться с кооперативом по долгам, не имеют прав собственника на жилье до момента окончания расчетов. Поэтому квартиры у них при желании мошенники могут просто отобрать. По словам зампреда правления ЖСК "Строим вместе" Алексея Швалева, по уставу кооператива кредиты могут привлекаться строго в интересах его членов. Правда, кем и как гарантируется эта строгость, вопрос открытый.

Ожидание и терпение. Независимые эксперты рынка недвижимости неоднозначно относятся к надежности действующих сегодня в стране накопительных систем открытого типа. Так, например, член Национального совета Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник считает, что такие системы очень напоминают пирамиды при условии, что деньги внутри них не зарабатываются, а только перераспределяются. "ЖСК устойчив тогда, когда, например, на привлеченные средства с нуля построен дом, а половина квартир впоследствии продана на свободном рынке и получена прибыль", - считает эксперт. В кооперативе "Строим вместе" между тем строящиеся квартиры покупаются на уровне не ниже 70% готовности. Поэтому говорить о существенном выигрыше от роста этого вклада по мере роста дома в высоту не приходится. В свою очередь вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев полагает, что если подобная накопительная система и являет собой пирамиду, то только с точки зрения времени, но не финансовой устойчивости. "Схема достаточно прозрачна, понятна и надежна. Другое дело, что потребители - участники кооперативов могут вводиться в заблуждение обещаниями о сроках предоставления жилья. Если приток новых участников сократится, то сроки предоставления квартир очередникам, безусловно, вырастут. Это пирамида во времени. Вы можете прождать вместо обещанных трех лет все десять и жилья в итоге не получить". Кстати, соблюдение сроков предоставления квартир участникам, внесшим 50% от стоимости квартиры, уже становится проблемой. Так, например, по словам консультанта жилищного кооператива "Квартиры", созданного при компании "Миэль-недвижимость", Георгия Кузьмина, сегодня в квартиры вселяются те участники, кто стоит в очереди еще с октября прошлого года. Между тем еще год назад сроки ожидания составляли лишь четыре месяца.

Как правило, ЖК и ЖСК взимают лишь мизерные членские взносы и не имеют финансовой подпитки. По крайней мере, так декларируется. Однако на рынке есть и другие примеры. В частности, ЖК "Совин" собирает относительно высокие членские взносы - от 6 до 12% годовых. Этот кооператив входит в группу "Совин", в числе которых и строительная компания. Как сообщили журналу "Финанс." в кооперативе, часть доходов от строительного бизнеса планируется направлять на поддержку ЖК, обеспечивая тем самым сохранение приемлемых сроков ожидания очереди и устойчивости накопительной системы. При этом в "Совине" советуют осторожно относиться к компаниям, предлагающим слишком льготные условия членства и не имеющим внешней финансовой подпитки.

Сегодня по всей стране работает большое количество самых различных ЖСК. Конструкция многих из них подобна конструкции кооператива "Строим вместе". Условия, на которых они предлагают членство и приобретение жилья, выгодно отличаются от условий ипотечных банков. Между тем судить об их надежности и долговечности пока очень сложно. Не исключено, что в будущем именно ЖСК открытого типа станут основным способом приобретения жилья для многих россиян. Подобные системы давно уже работают в разных странах. Их деятельность, с одной стороны, жестко регулируется, а с другой - стимулируется властями. В России же правовое поле для таких конструкций только формируется, а опыта работы в сегодняшних экономических условиях практически нет. Самым "старым" кооперативам в стране не более трех лет от роду, в то время как их программы рассчитаны на 7, 12 лет и более. Вместе с тем некоторые организации, такие как ЖСК "Строим вместе", работают практически под патронажем государственных органов. Деятельность этого кооператива, со слов руководства, одобрена научно-техническим советом Госстроя, мэром Москвы, она контролируется Счетной палатой, экономико-математическая модель ЖСК находится под наблюдением Института экономики РАН. Так что "за" и "против" вступления в кооператив предостаточно. Не исключено, что тому, кто рискнет сегодня связаться с подобной структурой, завтра будут завидовать соседи. Однако при этом никто сегодня не дает гарантии, что те же соседи не будут ему сочувствовать.

Условия членства в московских жилищных кооперативах

КооперативМин. первый паевой взнос Порог накоплений, % от стоимости жилья Вступит. взнос при вступленииЧленский до подбора квартиры, % от ссуды или стоим. квартиры Рассрочка, взнос после покупки квартиры, % от ссуды в годЛет
ЖСК "Строим вместе"От $30030-65$50-2003-1001,5-3,5До 12
ЖСК "Свой дом"От $50050-55 5% от стоимости жилья 3До 12
ЖК "Совин"1-10% от стоимости жилья 50-55 4-6% от стоимости жилья 3До 15
ЖСК взаимопомощи "Наше будущее"  35-50 2,5-5% от стоимости жилья 1-3,5До 20
ЖК "Квартиры"10% от стоимости жилья 50 5% от стоимости жилья 0,1-3До 5

По информации ЖК и ЖСК

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36%
  • Подумываю об этом 26.4%
  • Нет, пока никаких перемен 28%
  • Это секрет! 9.6%
Другие опросы

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль