Недвижимость в отпуск не собирается

61
Скорость роста цен на столичном рынке жилья остается высокой, несмотря на приближение сезона отпусков. По оценкам некоторых аналитиков, она по-прежнему превышает "нормальные" темпы, которые ограничиваются 2% в месяц. Вместе с тем, несмотря на номинальное долларовое ускорение цен на московскую недвижимость, в реальном выражении доходность этих инвестиций сегодня в лучшем случае нулевая. Инвесторы, судя по всему, не смогут реально зарабатывать до тех пор, пока не перестанет падать доллар.

"Чтобы оставаться на месте, надо очень быстро бежать"

По оценкам различных аналитиков, жилье в Москве за май подорожало в среднем на 1,8-3,1%. Подсчеты экспертов ресурса irn.ru показали, что рост в среднем составил 1,9%. Аналитики arn.ru утверждают, что столичные новостройки выросли в цене на 3,1%, "вторичка" - на 2,6%, а элитное жилье - на 1,8%. Все оценки традиционно приведены в долларах. Между тем курс доллара за май снизился на 1,26%. При этом инфляция в стране составила 0,8%. С учетом приведенных показателей увеличить покупательную способность сбережений, инвестированных в жилую недвижимость, в мае можно было лишь при условии роста долларовых цен на нее более чем на 2,1%. Именно с такой скоростью надо сегодня "бежать от доллара", чтобы сохранить свой капитал. И это - без учета накладных издержек по продаже валюты (если расчеты производятся в рублях) и покупке квартиры. Если же накрутить "все что положено", получится, что "бежать" надо гораздо быстрее.

Ненормальный рост

В мае падение курса доллара ускорилось (-1,26% против -0,89% в апреле). Однако, как отмечают аналитики irn.ru, темпы роста долларовых цен на жилье в минувшем месяце немного снизились - с 2,2 до 1,9%. По их мнению, это происходит по нескольким причинам. Во-первых, стабилизировалась ситуация вокруг Ирака и сошел на нет ажиотаж вокруг курса валюты. Майские праздники также парализуют всяческую активность, кроме дачно-туристской. В результате эксперты в мае отмечали снижение потребительской активности на рынке недвижимости. Кроме того, они в принципе считают темпы роста цен на уровне 2% и выше слишком высокими, исходя из макроэкономических расчетов. Аналитики полагают, что существующий уровень платежеспособности населения, объем спроса и предложения на рынке соответствуют темпам роста цен на жилье, не превышающим 1% в месяц. В связи с этим, по прогнозу irn.ru, летом тенденция к дальнейшему замедлению темпов будет преобладать. По мнению экспертов arn.ru, цены на жилье в мае росли еще быстрее, чем в апреле, благодаря стабильной инфляции и падению покупательной способности доллара. Полагая, что доллар продолжит дешеветь, а активность на рынке при этом традиционно для летнего сезона снизится, аналитики arn.ru прогнозируют июньские темпы роста цен на жилье на уровне 1,3-1,7%.

Все зависит от доллара

Замдиректора по вторичному рынку компании "Московские огни" Светлана Пассер считает, что майские темпы удорожания жилья не отличались от апрельских. Обычно в мае активность на рынке недвижимости идет на спад. Однако в этом году объем предложения как на покупку, так и на продажу остался не по сезону высоким: "Количество вносимых задатков сегодня держится на уровне октября-ноября, которые считаются наиболее "урожайными" в году". По словам эксперта, сегодня многие квартиры, которые в обычной ситуации должны были бы ждать своего покупателя довольно долго, уходят "с первого показа". Помимо традиционного объяснения сложившейся ситуации падением курса доллара Светлана Пассер отмечает и еще один фактор, не дающий остыть рынку и стимулирующий активность продавцов. По ее словам, в последнее время многие клиенты делятся с сотрудниками компании слухами о том, что "осенью что-то произойдет". Причем что именно - никто не знает: "Я думаю, что люди принимают решения сегодня, не дожидаясь какого-то осеннего кошмара, который якобы должен случиться. Хотя с чего возникли такие слухи, не вполне понятно. Возможно, что население перепугали какие-то заявления наших политиков, готовящихся к выборам в Госдуму". Однако в "Московских огнях" убеждены, что до президентских выборов никаких финансовых катаклизмов в нашей стране не случится. Поэтому рынок продолжит расти. Отрицательно повлиять на этот процесс может лишь внезапный "переворот" доллара. "Если курс американской валюты стабилизируется или даже начнет расти, цены на жилье скорее всего остановятся", - полагает Светлана Пассер. Что же касается покупателей, то, по ее мнению, они торопятся вложить деньги в жилье сегодня, опасаясь, что завтра будет еще дороже и тогда денег может не хватить.

В цене дешевые "однушки" и дорогие "трешки"

Наиболее популярным в минувшем месяце оставалось самое доступное жилье - дешевые однокомнатные квартиры (стоимостью не выше $34 тыс.). По оценке руководителя отдела оценки и аналитики рынка недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Василия Светлакова, среднее время экспозиции жилья этой категории неуклонно и активно сокращается с начала года. Вызвано это тем, что на данные квартиры с января опережающими темпами растет и соотношение спроса и предложения. Также эксперт отмечает вновь возросший интерес покупателей к жилью повышенной комфортности. Время экспозиции двухкомнатных квартир всех ценовых классов, по словам Василия Светлакова, в мае практически не изменилось. Чуть более популярными были "двушки", стоимость которых находится в диапазоне $63-86 тыс. По словам эксперта, это говорит о разборчивости состоятельных граждан, предпочитающих качественное и функциональное жилье. Что касается "трешек", то с февраля все дольше продаются самые дорогие квартиры стоимостью выше $138 тыс., хотя спрос на них в мае серьезно подскочил.

По оценке аналитиков arn.ru, основная заслуга в общем майском росте рынка принадлежит традиционно самым дорогим административным округам Москвы - Центральному, Юго-Западному и Западному. Квартиры здесь дорожали в мае наиболее активно. А с учетом того, что цены на них в сравнении с "остальной Москвой" максимальные, их дальнейшее удорожание в основном и обеспечило столь высокую динамику всего рынка.

Столичный рынок подогреет ипотека

Не исключено, что на поддержание динамики цен на рынке столичной недвижимости в обозримом будущем окажет свое влияние и федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. В скором времени оно активно начнет рефинансировать ипотечные кредиты, выдаваемые московскими операторами. Недавно АИЖК подписало партнерское соглашение с Внешторгбанком, который будет кредитовать москвичей на покупку жилья по стандартам агентства. Аналогичные соглашения вскоре должны быть подписаны также с Газпромбанком, Банком Москвы и Альфа-банком. Кроме того, на прошедшем в Москве IV Национальном конгрессе по недвижимости генеральный директор АИЖК Александр Семеняка заявил о намерении агентства напрямую привлекать к выдаче ипотечных кредитов риэлторов столицы. АИЖК уже заключило соглашения о сотрудничестве с 33 регионами страны, где выдано 230 кредитов на сумму 88,6 млн рублей. Одной из сторон таких соглашений является так называемый региональный оператор, выкупающий закладные у банков и аккумулирующий их в крупные пакеты для последующей продажи агентству. Естественно, он получает за это некоторое вознаграждение. В столице же АИЖК намерено упразднить этот институт и работать с банками и риэлторами напрямую. Это значит, что и без того низкие кредитные ставки, предусмотренные едиными стандартами (15% годовых в рублях), могут быть еще немного снижены. Но даже если этого не произойдет, ипотечный продукт агентства окажется для столичного населения крайне конкурентным. Ведь под такой процент в Москве выдаются лишь валютные кредиты. С учетом сохранения повышенного спроса на жилье и относительно высокого достатка москвичей можно предположить, что ипотечные кредиты по линии федерального агентства также окажутся весьма востребованными. А это в свою очередь еще больше подстегнет активность на рынке недвижимости и никак не будет способствовать его "остыванию".

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве на 5 июня, $

Административный округ1-комн. Прирост*, %2-комн. Прирост, %3-комн. Прирост, %Более 3-комн. Прирост, %
Центральный16982,618872,519651,91631-2,9
Северный12151,112821,312923,515060,5
Северо-Восточный11131,111091,610822,9207223,7
Восточный11092,11097-2,110981,8171013,4
Юго-Восточный10303,39981,79763,4187719,9
Южный10910,71042-0,810440,91623-4,0
Юго-Западный12144,212133,812644,92086-10,7
Западный1318-0,813911,71428-0,11387-7,8
Северо-Западный11406,01106-1,411290,3148626,5

* С 05.05.03.

По данным kdo.ru.

Несмотря на многомесячное падение курса доллара, заявки на покупку или продажу жилья в Москве по-прежнему выставляются в этой традиционной валюте. Серьезно прибавивший в росте и популярности евро так и не стал ему альтернативой. По словам замдиректора по вторичному рынку компании "Московские огни" Светланы Пассер, сегодня лишь некоторые особо "продвинутые" клиенты соглашаются на расчеты в рублях. В евро же никто свои квартиры не оценивает.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль