Ипотечный рубль сравнялся с долларом

66
Приобрести квартиру в долг стало дешевле. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) резко снизило ставку по рублевым кредитам на покупку жилья, выдаваемым банками-партнерами по установленным единым стандартам. С 1 апреля она составляет 15% годовых против прежних 18%.

Рубли по цене долларов

На рынке ипотеки сложилась непривычная ситуация: стоимость валютных и рублевых кредитов сравнялась. Сегодня лишь две структуры предлагают деньги на покупку квартиры в долларах под 12% годовых - это Райффайзенбанк и "ДельтаКредит". Услуги остальных участников рынка дороже. Большинство банков выдают валютные кредиты под 14-15% годовых. И теперь они оказались в очень интересном положении: их валютная услуга стоит столько же, сколько стоит рублевая в федеральном агентстве. Несмотря на то что доллар в последнее время падает, население не очень-то спешит отказываться от него, видимо, полагая: сегодня падает - завтра растет. Ведь на памяти россиян несколько серьезнейших рублевых катаклизмов - павловская реформа, "черный вторник", августовский дефолт. После такого начать верить в крепость рубля не очень просто. Однако население помнит и пару случаев, когда доллар падал в 1995 и 2000 годах. Но падение это было сравнительно небольшим и непродолжительным. После чего американская валюта довольно легко и быстро восстанавливала утраченные позиции и продолжала расти. Поэтому и сегодняшнее снижение ее курса население пока не воспринимает как новую долгосрочную тенденцию. И взять в кредит доллары, да еще и на 10-20 лет, отважится далеко не каждый. Совсем другое дело - рубли "по цене долларов". С одной стороны, это обстоятельство имеет серьезное психологическое значение для людей, размышляющих о вступлении в ипотеку. О том, что порог в 15% является психологически важным, упомянул на встрече с журналистами и гендиректор АИЖК Александр Семеняка. С другой стороны, этот шаг правительственной структуры наверняка вынудит многие банки либо предпринять адекватные ответные действия, либо утратить самостоятельность и стать частью федеральной программы. В любом случае выигрывает потребитель, в борьбе за которого операторы ипотечного рынка будут вынуждены серьезно улучшить условия выдачи кредитов.

Скорая помощь от Минфина и Центробанка

В самом агентстве объясняют причины резкого снижения ставки "общим улучшением ситуации на российском финансовом рынке", а также стремлением реализовать наказ президента и обеспечить максимальную доступность ипотечных кредитов для населения. Если говорить точнее, одной из главных тому предпосылок послужил резкий рост спроса на государственные и корпоративные облигации на внутреннем рынке, случившийся после 11 февраля. В этот день Минфин и Центробанк выступили с целым рядом программных заявлений, серьезно повлиявших на конъюнктуру денежного рынка в стране. Было объявлено о прекращении агрессивной поддержки курса доллара, о необходимости выравнивания стоимости валютных и рублевых активов, а также о том, что инфляция будет неуклонно снижаться и поэтому доходность по облигациям должна находиться в обратной пропорциональной зависимости от срока их обращения. Реакция рынка на эти заявления оказалась очень эмоциональной. Средневзвешенная доходность ГКО-ОФЗ в считанные дни буквально рухнула примерно с 12,5 до 8% годовых. Для ипотечного рынка это обстоятельство имеет особое значение.

Успешность работы полноценной ипотечной схемы, задуманной в АИЖК, во многом зависит от конъюнктуры публичного долгового рынка. Согласно этой схеме, банки, участвующие в программе агентства, выдают населению ипотечные кредиты по единым стандартам АИЖК в обмен на закладные. Эти закладные у них выкупают так называемые региональные операторы. Раз в месяц они оптом продают выкупленные закладные агентству, которое использует для их покупки заемные средства, привлеченные на публичном рынке путем выпуска облигаций АИЖК. Средства, поступающие в погашение выданных кредитов от населения, идут на расчеты по долговым обязательствам агентства. Таким образом, схема закольцовывается. Для того чтобы она работала сама по себе без "посторонней" бюджетной подпитки, необходимо соблюсти одно маленькое условие: доходность размещения облигаций агентства должна быть минимум на 3 процентных пункта ниже стоимости выдаваемых кредитов. Эти 3% необходимы для обслуживания ипотечной инфраструктуры - агентства, региональных операторов, банков.

До сих пор ставки на рынке ипотечных кредитов в России оставались слишком высокими для того, чтобы серьезно заинтересовать большую часть населения страны. Поэтому перед АИЖК была поставлена задача сделать кредиты более доступными. Но для того чтобы снизить кредитную ставку с тех же 18 до 15%, нужно умудриться привлечь деньги с долгового рынка не дороже чем под 12% годовых. Однако до недавних пор это было невозможно - доходность самых надежных федеральных облигаций находилась выше 12%. А за облигации агентства инвесторы потребовали бы еще и дополнительную премию - все же это не правительственные ценные бумаги. И вот теперь на долговом рынке, благодаря усилиям Центробанка и Минфина, произошла кардинальная переоценка стоимости заемных ресурсов. И у ипотеки появился реальный шанс стать самодостаточной.

Первый заем

Как стало известно, АИЖК готовит к размещению собственные облигации на общую сумму 1,7 млрд рублей (около $54 млн), обеспеченные государственной гарантией. Гарантия обеспечивает исполнение обязательств по погашению облигаций и выплате по ним купонного дохода на общую сумму до 2 млрд рублей. Всего на 2003 год федеральным бюджетом предусмотрена поддержка ипотечного жилищного кредитования в форме госгарантий в размере 4,5 млрд рублей. Решение о выпуске бумаг было принято наблюдательным советом агентства еще 12 марта. Облигации номиналом 1 млн рублей предусматривают купонный доход, не превышающий 930 млн рублей за весь период займа. Размер купона фиксированный и составляет 11% годовых. Дата погашения бумаг - 1 декабря 2008 года. Согласно постановлению наблюдательного совета, цена их размещения должна составить минимум 97,35% от номинала. По подсчетам специалистов Доверительного и инвестиционного банка, доходность облигаций АИЖК составит около 12% годовых. За аналогичные бумаги правительства рынок просит сегодня примерно 9,2%. По словам директора департамента исследования долговых рынков Доверительного и инвестиционного банка Александра Овчинникова, премия в 2,5-3 процентных пункта к ОФЗ является вполне приемлемой для облигаций агентства. По его словам, эти бумаги могут оказаться интересными крупным портфельным инвесторам, которые возьмут их до погашения. На более низкую доходность агентству в дальнейшем можно будет рассчитывать лишь в том случае, если будет сформирован ликвидный вторичный рынок его бумаг. А чем ниже окажется эта доходность, тем легче будет АИЖК и дальше снижать кредитную ставку. Правда, на этот год очередного снижения не планируется. Что касается формирования ликвидности бумаг и привлечения маркет-мейкеров, то вопрос этот в агентстве практически решен. Остается выдержать паузу до лета, пока не решится другой вопрос - с принятием или непринятием закона об ипотечных ценных бумагах. Однако, по словам Александра Семеняки, облигации будут выпущены независимо от итогов голосования в Госдуме.

Сюрпризы от агентства

Снижение стоимости ипотечных кредитов - не единственный сюрприз от АИЖК. Как заявил Александр Семеняка, с апреля все заемщики банков, работающих по стандартам агентства, смогут переоформить свои обязательства и продолжить расчеты по кредиту уже по ставке 15%. Пока это своего рода пилотный проект. Впоследствии агентство планирует включить в договор с клиентом положения, "привязывающие" стоимость обслуживания кредита к инфляции. Другими словами, кредитная ставка из фиксированной превратится в плавающую. И стоимость обслуживания ипотечного кредита будет снижаться вслед за снижением темпов инфляции в стране и падением доходности долговых ценных бумаг. Кроме того, сегодня АИЖК прорабатывает с оценщиками вопрос, который позволит либерализовать процедуру андеррайтинга заемщика, то есть ослабит требования к документальному подтверждению его платежеспособности. В частности, планируется оценивать стоимость активов, которыми располагает клиент, после чего "вменять" ему ежемесячный доход, который он не может подтвердить документально. В плане также и решение проблемы первоначального 30-процентного взноса за квартиру. Это одно из главных препятствий на пути заемщика, желающего улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки. Ведь выложить сразу $10-20 тыс. и более могут далеко не все. По словам Александра Семеняки, несколько регионов выступили с инициативой предоставлять рассрочку по выплате первоначального взноса. АИЖК будет рассматривать эти предложения и, возможно, вскоре подготовит необходимые поправки в нормативные документы. В том числе будет рассмотрен вопрос о залоге имеющегося жилья заемщика при получении им кредита на покупку новой квартиры.

По подсчетам АИЖК, средний размер ипотечного кредита, выдаваемого в России, составляет около 300 тыс. рублей. Снижение ставки приведет к тому, что средний заемщик системы сможет позволить себе тратить на погашение кредита не 7 тыс. рублей в месяц, как ранее, а 5 тыс. По мнению Александра Семеняки, свежее решение агентства приведет к резкому росту спроса на его продукт. Уже в будущем году, как прогнозирует АИЖК, количество выкупленных им закладных возрастет на порядок, а банки, по словам гендиректора агентства, рискуют даже не справиться с ростом клиентского потока. Сегодня скорость выкупа закладных у региональных операторов составляет около 10 обязательств в месяц от каждого из 9 регионов, полноценно работающих по программе. Всего в систему включено уже 29 регионов, а общее количество выкупленных агентством закладных достигло 143.

Безвредная ипотека

Некоторые наблюдатели полагают, что снижение ставок на рынке ипотечных кредитов может привести к существенному увеличению спроса на них со стороны населения и, как следствие, к росту спроса и цен на жилье. Между тем у риэлторов на этот счет мнение иное. Программа АИЖК на 2003 год предусматривает выкуп закладных на сумму, не превышающую 2 млрд рублей, или около $64 млн. Между тем емкость только московского рынка недвижимости оценивается примерно в $10 млрд в год. Объем всех сделок с использованием ипотечных кредитов и всех возможных квазиипотечных схем составляет лишь 3% от объема рынка. И поэтому никакого влияния на его конъюнктуру снижение ставки АИЖК не окажет - не та весовая категория. Риэлторы не разделяют оптимизма АИЖК в отношении резкого роста спроса на ипотечные кредиты. По мнению многих из них, поток клиентов в банки, работающие по программе агентства, вряд ли станет массовым. Большим тормозом является "плохая кредитная история" нашего государства, а также нестабильность мировой геополитической и экономической обстановки. С учетом таких потрясений, как война в Ираке, мало кто рискнет вложить в проект, по которому он будет обязан в течение 10 или 20 лет. Кроме того, сегодня процедура андеррайтинга заемщика либерализована практически во всех ипотечных банках, кроме тех, что работают по программе АИЖК. А под боком у ипотеки развивается кооперативное движение, предоставляющее альтернативные рублевые продукты. В кооперативах квартиру в кредит можно приобрести без прохождения процедуры андеррайтинга и гораздо дешевле, чем по ипотечным схемам. Правда, и у этих программ есть свои недостатки. Тем не менее часть потенциального спроса на ипотечные продукты они на себя перетянут.

И все же позитивные изменения на рынке вслед за снижением ставки АИЖК скорее всего не заставят себя долго ждать. По мнению начальника управления кредитования банка "Российский капитал" Бронислава Кобелева, падение стоимости рублевых кредитов с 18 до 15% будет ощутимым для рынка. В данный момент основная конкурирующая программа "ДельтаКредит" в Москве предусматривает выдачу кредитов под те же 15% годовых, но в валюте. "Естественно, что равный по стоимости кредит в рублях гораздо привлекательнее", - отмечает эксперт. Однако говорить о массовости ипотеки, по его мнению, все же рано. По стандартам АИЖК от заемщика требуется документальное подтверждение уровня получаемых доходов. Но реальность такова, что далеко не все граждане готовы подтвердить свой доход в необходимом для получения кредита размере: "Именно этот фактор является одним из главных тормозов ипотеки". Как считает Бронислав Кобелев, снижение ставки агентством однозначно привлечет к его программе внимание всех тех, кто планировал взять кредит в "Дельте". Но преимущество "Дельты" в том, что банки, работающие по этой программе, не ставят жестких условий по подтверждению доходов заемщика. Представители кредиторa выезжают на место его работы, общаются с руководством, оценивают уровень самой компании и должность, занимаемую потенциальным клиентом. Такой подход дает "Дельте" перед АИЖК значительные конкурентные преимущества. Что касается развития кооперативов, предлагающих пониженную ставку по займу на квартиру и не требующих отчета о доходах, то они, как считает эксперт, не являются конкурентами агентству. Это параллельные схемы, охватывающие разные клиентские ниши. Ведь, например, в кооперативе квартиру человек сразу не получает.

Снижение ставки АИЖК вынудит многие ипотечные банки, ранее работавшие самостоятельно, подключаться к федеральной программе. Так, например, по словам начальника управления ипотечного кредитования Собинбанка Ольги Манукянц, в ближайшем будущем банк планирует начать сотрудничество с АИЖК. До сих пор он предлагал валютные кредиты под 14% годовых. Сотрудничество с агентством, по словам Ольги Манукянц, в первую очередь позволит Собинбанку решить вопрос рефинансирования ипотеки с помощью механизмов фондового рынка, в частности путем выкупа закладных. "Однако серьезной доработки и корректировки требуют условия, на которых АИЖК предлагает сотрудничество", - отмечает банкир. Основными вопросами для обсуждения должны стать финансовые условия сотрудничества и распределение ответственности в случае финансовой несостоятельности плательщика.

И все же, несмотря на скепсис некоторых участников рынка, снижение ставок, тем более столь резкое, никак нельзя назвать вредным или даже бесполезным для рынка. Если АИЖК в дальнейшем последует примеру конкурентов и значительно упростит требования к "белым" доходам заемщика, у него действительно могут появиться все шансы вовлечь в ипотеку народные массы. Ведь рублевые кредиты на нашем рынке все еще не настолько распространены, насколько потенциально интересны.

Осталось лишь допустить к ним вполне состоятельных граждан, которые готовы стать участниками ипотеки, но не могут официально доказать свою платежеспособность.

ЕДИНЫЕ СТАНДАРТЫ ПРОЦЕДУРЫ выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов АИЖК (по состоянию на 2 апреля 2003 года) включают следующие основные условия:

1. Кредиты выдаются и погашаются в рублях.

2. Процентная ставка по кредиту фиксированная и с 1 апреля составляет 15% годовых.

3. Минимальный кредитный срок составляет 1 год, максимальный - 20 лет.

4. Первоначальный единовременный взнос заемщика - не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья на дату оценки.

5. Погашение обязательств заемщика производится в порядке ежемесячных аннуитетных платежей (равными суммами в течение всего срока).

6. Право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на жилье, обремененное ипотекой, должно быть удостоверено закладной.

7. Заемщик должен застраховать свою жизнь и потерю трудоспособности, риск утраты и повреждения жилья, риск утраты права собственности владельца жилого помещения.

8. Стоимость предмета залога должна определяться на основе оценки независимого оценщика.

9. Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо при условии, что срок возврата кредита (займа) по кредитному договору (договору займа) наступает до достижения им пенсионного возраста. При этом предельный срок кредита (займа) рассчитывается как разница между пенсионным и текущим возрастом заемщика и его супруга (или супруги), если таковые имеются в наличии.

10. Допустимыми источниками получения дохода, которые учитываются при оценке платежеспособности заемщика, являются доходы, подтвержденные документально, например справками с места работы по установленной законодательством форме (формы 2-НДФЛ).

Согласно статье 220 Налогового кодекса, покупая квартиру с помощью банковского ипотечного кредита, вы можете получить льготу по подоходному налогу. При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение налоговых вычетов в сумме, израсходованной на приобретение квартиры, но не более 600 тыс. рублей, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам. Кроме того, если заемщик получает кредит на улучшение жилищных условий, то суммы, полученные им от продажи жилого дома или квартиры, не включаются в облагаемый доход.

Во что обойдется квартира по новой ставке

Допустим, молодая семья из двух человек решила приобрести в кредит однокомнатную квартиру по цене $40 тыс. Если она намерена обратиться в банк, работающий по стандартам АИЖК, то ей сразу стоит забыть про доллары. Поэтому квартира стоит не $40 тыс., а 1250 тыс. рублей. Для получения кредита нужно располагать минимум 30% от этой суммы, то есть 375 тыс. Но это не все. Приличная сумма понадобится на многочисленные дополнительные издержки. В их числе плата за рассмотрение заявки или за выдачу кредита (может составить не одну тысячу рублей), услуги риэлторов (2-6% от стоимости квартиры, или до 75 тыс. рублей), независимых оценщиков (2-4 тыс.), открытие ссудного счета (около 4 тыс.), депозитной ячейки (около 2 тыс.), услуги нотариуса (1,5%, или около 19 тыс.). Кроме того, придется застраховать в обязательном порядке свою жизнь и трудоспособность, а также жилье и права на него. Это еще 1,5% от стоимости квартиры, увеличенной на 10%, в год (около 21 тыс. сразу или примерно 415 тыс. за 20 лет). Так что при себе надо иметь сразу не 375 тыс., а все 500 тыс. Размер кредита составит 70% от стоимости квартиры, или 875 тыс. рублей. Обслуживать и погашать его надо будет равными суммами ежемесячно в течение 20 лет. Размер ежемесячных платежей при ставке 15% годовых составит 11,5 тыс. рублей (при ставке 18% он бы составил 13,5 тыс.). Для того чтобы такой кредит получить, вам необходимо документально подтвердить наличие ежемесячного совокупного дохода семьи в размере около 33 тыс. рублей. Ведь ежемесячный платеж плюс страховые взносы не могут превышать 35-40% от вашего дохода. Ну и до пенсии вам должно оставаться не менее 20 лет.

Стерильные проектные компании

В Госдуму поступил правительственный проект поправок в закон "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах", который наделяет правом выпуска таких бумаг так называемые специальные проектные компании (СПК). До сих пор главными претендентами на звание эмитента ипотечных облигаций являлись банки и специализированные агентства. Перед правительством же стояла задача отдать новый инструмент в такие руки, которые сделали бы его максимально надежным, а привлекаемые в ипотеку заемные средства - максимально дешевыми. И оно решило ее оригинальным способом: ни нашим, ни вашим. Предложенный правительством вариант предполагает создание СПК, чей баланс будет полностью очищен от всякого "балласта". На нем, согласно проекту, могут числиться только выданные ипотечные кредиты и полученные закладные. И все. Вся обслуживающая СПК инфраструктура, включая бухгалтерию, управляющих, аудиторов, должна находиться вне баланса. Таким образом, как предполагается, подобная компания будет нести только ипотечные риски, а ее кредиторы (покупатели ипотечных облигаций) иметь первоочередное право на получение конкурсной массы в случае банкротства СПК. Если правительственные поправки будут приняты, у банков, занимающихся выдачей ипотечных кредитов, могут возникнуть серьезные трудности. Для получения права на выпуск ипотечных облигаций им придется приводить все свое кредитное хозяйство в соответствие с новыми нормами. А этот процесс будет стоить денег и может растянуться во времени. Поэтому не исключено, что в процессе второго чтения законопроекта в Госдуме могут разгореться весьма жаркие дебаты. Однако даже если консенсуса депутаты найти не смогут, федеральное агентство в любом случае выпустит облигации. Правда, они тогда будут не ипотечными, а корпоративными.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




Вас заинтересует

© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль